מכירת דירה לפני הליך התחדשות עירונית במחיר גבוה היא עסקה מפתה, אך טומנת בחובה סכנה: מוכרי דירות בהליכי התחדשות עלולים למצוא עצמם תחת נטל כבד של מסים והיטלים שונים אשר לחלקם הם כלל לא מודעים. מתי השלב הנכון למכור את הדירה, ומתי מומלץ להימנע?
מכירת דירת מגורים רגע לפני או תוך כדי כניסת הבניין להתחדשות עירונית, אמורה להיות עסקה נהדרת מבחינת המוכר. המחיר שיוכל לדרוש כבר קרוב לשווי הדירה העתידית שתיבנה בפרויקט החדש, ואילו כאב הראש של תהליך ההריסה והבניה נחסך ממנו. נשמע טוב, נכון?
הערת אזהרה
אז זהו, שלא כל כך. למכירת דירה לפני או במהלך פרויקט התחדשות עירונית, עשויות להיות השלכות בלתי צפויות. הסכנה העיקרית היא מכירת הדירה לאחר הריסתה. מכירת הזכויות של דייר בפרויקט התחדשות עירונית לאחר שדירתו נהרסה, אינה נחשבת לעסקת מכר רגילה של דירת מגורים, ואינה נהנית מהפטורים שחלים על עסקה שכזו.
בעוד מוכרי דירות רגילות זכאים לפטור ממס שבח למוכרי דירתם היחידה או לשיעורי מס שבח נמוכים, הרי שמכירה של דירה לאחר הריסתה היא עסקה למכירת זכות אחרת במקרקעין שאינה דירת מגורים, וזו אינה פטורה ואינה נהנית מהפטורים וההנחות. במקרה שכזה עלול שיעור מס השבח להגיע ל-40%, כך שמדובר בעסקה מסוכנת מאד מבחינתו של המוכר.
ומה קורה בתקופת הביניים, כאשר המוכר מצוי אחרי חתימה של חוזה לביצוע פרויקט אך לפני ההריסה בפועל?
גם במקרה הזה גישת רשויות המס היא שאין מדובר בעסקת מכר רגילה. מבחינתם, הרוכש לא קנה את הדירה הקיימת, אלא את הזכות כלפי היזם לקבלת הדירה החדשה, שעדיין לא נבנתה. גם לפי גישה זו, לא יחולו הפטורים בגין מכירת דירת מגורים ויחולו שיעורי המס הגבוהים של מכירת זכות אחרת. אלא שבמקרה זה, ספק רב אם יאמצו בתי המשפט את גישתה של רשות המסים.
מה קורה כאשר הדירה נמכרת עוד לפני חתימה של המוכר על הסכם ההתחדשות מול היזם?
כאן ניתן ליהנות מן הפטורים החלים ומשיעורי מס השבח המופחתים. עם זאת, ככל שהתמורה ששולמה בעבור הדירה מושפעת מן העובדה שהקונה מצפה לפרויקט ולכן שילם תמורה העולה על ערכה של דירת מגורים דומה שבה לא קיימת ציפייה שכזו - יש לפצל את התמורה בין חלק שמיוחס לדירת המגורים כפי שהיא, ובין החלק שמיוחס לזכויות הבנייה הצפויות הנוספות. על החלק המיוחס לדירה יחולו חוקי המס החלים על כל דירת מגורים. ואילו החלק הנוסף ייחשב למכירת זכות אחרת - דהיינו, ללא פטורים ובשיעורי מס השבח הגבוהים. כאן החוק מיטיב עם המוכר, והחלק המיוחס לדירת המגורים, יהיה כפל השווי של דירת מגורים ללא זכויות בנייה ולא יותר מ-2,140,700. היתרה תיוחס לזכות אחרת.
הכוכבית של היטל ההשבחה
עניין נוסף שראוי לתשומת לב רבה הוא היטל ההשבחה. "בכל מקרה של מכירת הזכויות לאחר שמאושרת תכנית התחדשות עירונית ולפני תחילת הבנייה, יחול על הדייר המוכר היטל השבחה שעלול להגיע למאות אלפי שקלים. לחיוב בהיטל ההשבחה חשופים גם אלה שלא חתמו על ההסכם עם היזם.
על מנת להתמודד עם המכשלה הזו, מוצע לנסות להגיע להבנות עם היזם באמצעות עורכי הדין מטעם הדיירים, שייאות לקחת את התשלום על עצמו. אילולא הדירה היתה נמכרת, היזם הוא זה אשר היה אמור לשאת בעלות היטל ההשבחה. לכן יש בכך מן ההגינות שבמסגרת ההסכםה עם יזם, ניתנת הסכמתו לשאת בעלויות היטלי ההשבחה במקרה שמי מהדיירים מחליט למכור את דירתו לפני תחילת הפרויקט.
* הכותב הוא שותף בממשרד עורכי הדין רז-כהן, פרשקר ושות' המתמחה בעסקות התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין