הקריסה, הפחד והלקח מ-2008: איך ישפיע עלינו משבר הנדל"ן בסין?

קריסתה של אוורגרנד, אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בעולם, עלולה להוביל לאפקט דומינו שמייצר חשש גדול בשווקים. האם המשבר יגיע גם אלינו, ומה אנחנו יכולים וצריכים ללמוד ממנו? ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר, מסביר

  • נדל"ן
וואלה! נדל"ן

בימים האחרונים אנו עדים לעצבנות הולכת וגוברת בשווקים הבין-לאומיים לנוכח סכנת הקריסה של חברת אוורגרנד הסינית. מדובר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות ביותר בעולם, וזו שמחזיקה את החוב הגדול ביותר בעולם מכל החברות בשוק - סך כ-305 מיליארד דולר. במצב כזה עלינו לשאול את עצמנו עד כמה ההשפעה עלולה להיות חמורה בהיבט הסיני, העולמי והאם היא עלולה גם להגיע לישראל?

עוד בוואלה!

וכמה שווה הדירה שלך? עסקאות הנדל"ן של השבוע

לכתבה המלאה
פרויקט לא גמור בסין, הסיבה העיקרית לקריסתה של אוורגרנד (צילום: GettyImages)

ההתנהלות של חברת אוונגרד הסינית בשנים האחרונות

באותה שעה נאלצה החברה להמשיך ולהשקיע בבנייה בעשרות מיליארדי דולרים, כדי לעמוד בהתחייבויות שלה כלפי קוני הדירות, שהעבירו מקדמות בטרם החלה הבנייה. בשל כך היא נאלצה להגדיל את החובות ואת היקפי האשראי שלה

כדי לענות על שאלות אלו, עלינו להבין את עיקרי המשבר והתהליך שקדם לו. בעשור האחרון נהנתה כלכלת סין (בדומה, אגב, לישראל ולמדינות נוספות בעולם) לפריחה נדל"נית יוצאת דופן ועלייה משמעותית בביקושים לקניית דירות לצד עלייה במחירי הדירות. בשל כך, החברה שהוקמה בשנת 1997 והפכה, כאמור, לחברת הנדל"ן הגדולה ביותר בסין מחזיקה ב כ-2000 חברות מקומיות, לרבות פארקי שעשועים, נדל"ן מניב בהיקפים עצומים, בתי קולנוע, קבוצת כדורגל, רכבים ועוד. החברה נמצאת כרגע בהליכי בנייה של כ-1.5 מיליון דירות במספר רב של פרויקטים.

במקביל לכך, אוורגרנד מחזיקה כ-200 חברות מחוץ לסין, כאשר היא מגייסת חוב אדיר מהבנקים ומהציבור לטובת הרכישות של הקרקעות ושל הנכסים. בשנתיים האחרונות אנו עדים להאטה בשוק הנדל"ן הסיני, שכאמור עד אז היה בפריחה, דבר שהוביל לירידה של כ-20 אחוז בקצב מכירת הדירות והותיר את החברה עם מלאים אדירים לעומת ביקושים הולכים ויורדים, שגררו גם ירידה במחירי הנדל"ן.

באותה שעה נאלצה החברה להמשיך ולהשקיע בבנייה בעשרות מיליארדי דולרים, כדי לעמוד בהתחייבויות שלה כלפי קוני הדירות, שהעבירו מקדמות בטרם החלה הבנייה. בשל כך היא נאלצה להגדיל את החובות ואת היקפי האשראי שלה.

כאשר ממשלת סין, באמצעות הבנק המרכזי, דרשה מהבנקים להקטין את החשיפה לענף הנדל"ן ולהאט את מתן ההלוואות לתחום, החברה לא הצליחה לקבל אשראי נוסף ולכן היא עומדת כיום במצב של חדלות פירעון.

מה תעשה הממשלה הסינית?

כעת נשאלת השאלה מה תהיה תגובתה של ממשלת סין? האם היא תאפשר לחברה לקרוס, בדיוק כפי שבארצות הברית בזמנו ממשל אובמה אפשר את קריסתה של חברת ליהמן ברדרס, בנק ההשקעות הפרטי הגדול ביותר שהיה בזמנו בעולם, או לחלופין היא תעניק לה רשת הגנה כמו שהממשל נתן לחברת AIG רגע לפני קריסתה. הסיבה לכך, אגב, הייתה אפקט הדומינו שהיה נוצר לו קרסה חברת ענק זו. הדבר היה מוביל לקריסה של חברות רבות נוספות ואולי, חלילה, לקריסתה של הכלכלה העולמית. בימים הקרובים נראה את התשובה לשאלה כיצד ממשלת סין מתכוונת לנהוג כלפי החברה.

המשבר לא החל אתמול. האצטדיון בבייג'ינג שנהרס באוגוסט 2020 היה סימן מקדים (צילום: GettyImages, Greg Baker)

הכלכלה הצומחת בעולם

החשש המרכזי במשבר כזה הוא לגבי המערכת הבנקאות המקומית והעולמית, שהעניקה את האשראי ואת העובדה של חדלות פירעון נגד הבנקים, הבורסה ומוסדות הפיננסים המקומיים אשר עלולים לקרוס ובכך להביא למשבר עולמי. זאת, כיוון שהכלכלה העולמית העכשווית היא גלובאלית ואפקט הפרפר משפיע מאוד על כל נקודה בגלובוס במקרה של קריסה עולמית.

חשוב גם להבין שסין היא הכלכלה הצומחת בעולם לצד הודו בעשור האחרון, עם האוכלוסייה הגדולה ביותר, ומחזיקה את מרבית החוב של ממשלת ארצות הברית והגופים הפיננסים שלה. בשל מדיניות של ההשפעה העולמית, חברות סיניות רבות מחזיקות בנדל"ן עולמי, נמלים, ענפי תעשייה שלמים בכל רחבי העולם. לקריסה של הכלכלה הסינית חלילה עלולות להיות השלכות רוחביות על חלקים נרחבים של הכלכלה העולמית.

קריסה פיזית, וגם סמלית. הריסת השכונה בסין

ההשפעה על ישראל

לגבי ההשפעה על ישראל - צריך להבין שישראל היא חלק קטן מאוד מהכלכלה העולמית, למרות היבוא המאסיבי של סחורות מסין, שמשפיע על הכלכלה בישראל. חלק מהסחורות המגיעות ארצה מסין קשורות גם לנדל"ן. מדובר בחומרי בנייה רבים המגיעים לישראל, לצד עשרות אלפי פועלים העובדים בישראל, נמלים ימיים ותאגידי ענק כמו תנובה שמוחזקים על ידי הסינים, דבר שגם גרם לביקורת מצד ממשל ביידן וגם טראמפ בעבר לאור מלחמת סחר והשפעה בין האמריקאים לסינים. לכן, השפעה של קריסה של הכלכלה הסינית עלולה להשפיע גם על כלכלת ישראל בכלל ועל ענף הנדל"ן בפרט.

במצב קיצוני של קריסת הכלכלה הסינית אין ספק שנראה גם השפעה דרמטית על כלכלת העולם, ובכלל זה על ישראל, אולם אם מדובר בהשפעה מקומית, כאשר ממשלת סין תתמוך בשווקים המקומיים (בין שתיתן רשת ביטחון לחברה ובין שלא תיתן). אפשר להניח כי ההשפעה תהיה זניחה אם בכלל.

ממשל אובמה איפשר את קריסת בית ההשקעות. ליהמן ברדרס (צילום: GettyImages)

חומר למחשבה לאור המהפך בסין

ממקרה כזה חשוב לבדוק להבין וללמוד על החברות הישראליות שפועלות בישראל בתחום הנדל"ן, ולנטר בצורה עקבית רגולטורית האם ישנם חברות גם בישראל שהמינוף שלהן הוא כל כך גבוה ולכן הוא עלול לסכן את הכלכלה הישראלית, המושתת גם היא על הנדל"ן (בסין מרכיב הנדלן מגיע ל40-35 אחוז כיום מהכלכלה מבחינת התוצר). החשש הוא לרמה משמעותית כזו, שקריסה של חברה ישראלית עלולה לסכן את המערכת הבנקאית בישראל וכתוצאה מכך גם את הכלכלה הישראלית.

יש לנתח מה יקרה במקרה של ירידה בביקושים לנדל"ן בישראל, שב-15 שנים האחרונות רמת הביקוש בה לנדל"ן עולים משנה לשנה, וגם העלייה של מחירי הנדל"ן מזכירה את מה שקורה כעת בסין. השאלה שעולה היא האם עלינו לחשוש מאפקט דומה בישראל.

ניר שמול הוא מנכ"ל קבוצת שניר שיווק נדל"ן.

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully