פסק דין חדש מטלטל את עולם ההתחדשות העירונית - השופטת ירדנה סרוסי פסקה ביום חמישי האחרון כי דרך החישוב של היטלי השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית תשתנה, כך שתכלול גם את דירות התמורה הניתנות ליזם (הצדדים - אשדר ועיריית תל אביב). המשמעות - עלייה צפויה בגובה ההיטלים וכן סרבול משמעותי בדרך החישוב, כאשר העלויות העודפות צפויות להתגלגל, כרגיל, לדיירים שצפויים לספוג ירידה בתמורות הניתנות להם.
עורך הדין צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה, מסביר כי "היטל ההשבחה הוא מס המוטל על בעלי הקרקע וגובהו מחצית מההשבחה של הקרקע. בפרויקטים של התחדשות עירונית, המס חושב בתקופה האחרונה בהתאם להחלטות ועדת הערר בעקרון בהתבסס על הדירות החדשות וההטבה שמקבלים הדיירים הקיימים, לעומת שווי קודם מתוך הנחה שתוספת זו בשווי היא התמורה שקיבלו הדיירים, וזו התוצאה של השבחת התכנית, כל יתר הזכויות שאושרו היוו תמורה שקיבל היזם כנגד ביצוע בניית הדירות ומסירתן. עד כה הזכויות לדירות הנוספות שניתנו ליזם לא נלקחו בחשבון, שכן בלעדיהן אין ליזם אינטרס ויכולת להוציא את הפרויקט לפועל ולבנות בניין חדש".
יש להתבסס על השווי הכולל
פסק הדין החדש משנה את התמונה, וקובע כי יש את החישוב יש לערוך אחרת ולהתבסס על השווי הכולל של המגרש והדירות, כלומר גם את הדירות החדשות והשווי של המגרש שאושרו בתכנית ההתחדשות העירונית, שכמובן עולה ככל שכמות יחידות הדיור שנבנות עליו גדלה. לדברי עו"ד שוב, "המשמעות עלולה ליהיות עלייה בהיטלים, וודאי חוסר ודאות ליזמים, ובעקבות זאת תמורות פחותות לדיירים הקיימים. בית המשפט המחוזי התייחס לדרך החישוב של ועדת הערר וקבע כי יש היגיון בדרך חישוב זו אבל לא כך החוק נוסח ויש לבחון באופן אובייקטיבי את ההשבחה הכוללת. ובעקבות פסק-הדין, אם כיום ליזם יש חישוב קל יחסית של הפער בין הדירות החדשות לישנות, החישוב החדש יהיה מורכב בהרבה - כמה זמן ייקח לתוכנית לצאת לפועל, , אלו הוצאות ניתן לקזז ואלו לא. סביר שתוספת הדירות מגדילה את ההשבחה ואת ההיטל.
"כאשר גדלה העננה מעל ראש היזם, הוא מפחית בתמורות כי צריך להגיע לרווח מתוכנן. ככל שחוסר הוודאות גדלה והחישוב יותר מורכב, הוא צריך להגן על הכלכליות של הפרויקט ולכן התמורות לדייר יהיו נמוכות יותר, והדבר יכול גם לבוא לידי ביטוי בעליית מחירים לרוכשים החדשים".
המדינה לא קבעה קריטריונים ברורים
היטל ההשבחה הוא מס שמשולם לרשויות המקומיות, כאשר כבוד השופטת סרוסי מציינת מנגד כי הרשויות אמורות לתת פטור מהיטל השבחה, למי שמתגורר בדירה הקטנה מ140 מטר. ועומד בקריטריונים שקבע המחוקק, שוב גורס כי מתן פטורים מהיטל לאחר חישוב היטל ההשבחה הכולל, בדומה למס שבח, יסייעו להיתכנות הכלכלית של פרויקטים בהתחדשות עירונית, וזה הצד החיובי בפסק-הדין.
לדברי עו"ד שוב: "המדינה לא קבעה קריטריונים ברורים ומוחלטים לפטור כולל מהיטל השבחה בהתחדשות עירונית והשאירה את שיקול הדעת לוועדות המקומיות שהן זרוע של הרשות המקומית שלקופתה נכנס ההיטל. החתול שומר על השמנת ולרשויות קשה מאוד לוותר על מסים, גם אם יש לזה הצדקה. משרד הפנים יכול היה לקבוע עבורן כללים ברורים, אבל לאור זה שהוא הגורם האחראי על הרשויות, גם למשרד הפנים נוח שהן גובות היטלים ולא מבקשות מענקי איזון".
שוב מסכם ואומר כי "הרשויות שנהנות מהמענקים האלה הן החזקות ביותר בארץ, כשהדוגמה הבולטת ביותר היא כמובן תל אביב. אם באמת רוצים התחדשות עירונית צריך להקל בהיטל השבחה ולקבוע חובת פטור או פטור חלקי שאינו נתון לשיקול דעת הרשות המקומית. כל עוד יתנו לרשויות את ההחלטה אם לגבות היטל או לא, המצב לא ישתנה לצערי, ומי שישלמו את המחיר הם היזמים, לצד הדיירים הוותיקים והחדשים".