אין זה סוד שמחירי הנדל"ן בעלייה מתמדת, מה שלא ממש עוצר את הביקושים גם בשוק הקנייה וגם בשוק ההשכרה. בחודשים האחרונים, במיוחד מאז סיום הסגר השלישי, שוכרים ורוכשים רבים מרגישים שהם לא מצליחים להשיג דירה. קיימת התפוצצות של רכישות נדל"ן, כפי שמשתקף בדוחות האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, משרד האוצר, משרד השיכון ומנתוני הבנקים, המדווחים על ביקושי שיא להלוואות עבור משכנתא.
הסיבות לעליה בשוק הנדל"ן על פי ניר שמול
- נגיף הקורונה האיץ תהליכים רבים של אזרחים שהיו בסגר כבר שלוש פעמים בבתיהם ושקלו בעבר להחליף את מקום מגוריהם. השהייה הארוכה בבית הביאה אותם להחלטה סופית לשינוי מקום המגורים.
- הביקוש בישראל לנדל"ן עולה משמעותית על ההיצע, במדינה המובילה בכמות הילדים שנולדים מדי שנה. על פי נתוני ה-OCED נולדים בישראל כ-200 אלף תינוקות בשנה, מתים כ-50 אלף איש בשנה ובונים רק כ-49,000 דירות בשנה. הכיוון ברור, מחסור של כ-10-15 אלף יחידות דיור בשנה, והפער רק הולך וגדל לאור הדמוגרפיה.
- הריבית הנמוכה בעולם מביאה אנשים רבים לקחת הלוואות לצורך רכישת נדל"ן בתנאי החזר נוחים מאוד ובריבית כמעט אפסית. לכן, משקיעים רבים מנצלים את הריבית הנמוכה והיעדר התשואה בבנק לרכישה מוגברת של נדל"ן.
- ירושות - הורים רבים מורישים עוד בחייהם את כספם לטובת רכישת נכסים לילדיהם, מתוך הבנה שכיום ישנו קושי משמעותי לזוג צעיר לחסוך את ההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה.
- בתים פרטיים, מרפסות גדולות, דירות גן וכו' הפכו מאז הקורונה לטרנד מבוקש הן לשכירות והן לקנייה. הצורך לשהות במרחבים פתוחים הביא את הישראלים לחפש אופציה רלוונטית צמודה או כחלק מהדירה.
- העלאת מס הרכישה בתקופה של שר האוצר הקודם כחלון הביאה משקיעים לבטל את הכוונה שלהם לרכוש דירה להשקעה, ולהסב את ההשקעות שלהם לאפיקים אחרים. כתוצאה מכך, נגרמה עלייה משמעותית במחירי השכירות וגם לירידה במלאי הדירות להשכרה בשל ביטול הרכישות על ידם.
- בשיא משבר הקורונה ועדות התכנון ומכרזי המדינה עבדו בצורה חלקית, מה שהביא לירידה משמעותית בתכנון של פרויקטים חדשים וכתוצאה מכך לירידה זמנית במכרזים ובהיתרי בנייה. לאור זאת, רואים היום הקטנה נוספת של המלאים הנמוכים כאמור מול הביקוש.
- קונים פוטנציאלים רבים שנפגעו כלכלית בתקופת הקורונה פוטרו או עברו למסלול של חל"ת הקפיאו את הרכישה שלהם בשלב זה מסיבות מובנות ועברו למודל של שכירות, דבר שהגביר את הביקוש לדירות להשכרה.
- הקמה של קרנות חדשות להשכרה בישראל, בדומה למודל הרווח בארצות הברית של שכירות ארוכת טווח, הביאה גופים רבים לרכישה מוגברת של דירות בהיקפים משמעותיים בפרויקטים קיימים או במיזמים שאמורים לקום. לקרנות הללו הפועלות במסגרת חוק עידוד השקעות הון והן רוכשות במינימום בין שש דירות בפרויקט מסוים, לבין חמישים דירות וזאת כדי לקבל הטבות מס רכישה והטבות מיסוי נוספות בחמש שנים הראשונות. רק עם השלמת פרויקט הבנייה (עד חמש שנים מיום הרכישה) הדירות הללו יוצעו להשכרה וכיום קיים מבחר קטן יותר של דירות בגלל סיבה זו.
אז מה הצעדים שיש לעשות לפני שקונים או שוכרים דירה?
- לא לחכות. רוצים דירה? אתם אמורים לקנות/להשכיר ולא להתמהמה. ברגע שיש עסקה והיא מתאימה ללקוחות מבחינת גודל הדירה, המיקום והמחיר אין טעם לחכות. בשוק של מוכרים ומשכירים יגיע מישהו אחר ויחטוף את העסקה אם הלקוחות לא יהיו החלטיים ויסגרו אותה ללא דיחוי. כמובן שיש צורך לבדוק משפטית והנדסית את הנכס לפני ההחלטה.
- להגדיל את החיפוש גם ברחובות סמוכים, ערים נוספות וכך להגדיל את רדיוס החיפוש למרות הרצון לאזור ספציפי. לעיתים הגדלת טווח החיפוש תביא למציאה של עסקה טובה יותר, הן בהיבט הכלכלי והן בהיבט הדירתי.
- לפנות לחברים/מכרים/מקורבים הגרים באזור המבוקש. בשוק של היום הרבה מהדירות מועברות מיד ליד ללא פרסום רק מהיכרות מוקדמת. כדאי וחשוב שיידעו שאתם מחפשים דירה בסביבה מוגדרת. עסקאות רבות נסגרות מתחת לרדאר במסגרת FRIENDS AND FAMILY הן בהשכרה והן במכירה.
- לעיתים אנו שבויים בעבר ולא מצליחים להבין שמשהו השתנה. מחירי השכירות או הקנייה של הדירות עלו בשנה האחרונה בצורה משמעותית ויש לנו קושי פסיכולוגי משמעותי לרכוש או לשכור דירה במחיר גבוה יותר מול עלויות העבר. חשוב להבין שבשוק של מוכרים ומשכירים כמו השוק של היום, יהיה קושי משמעותי למצוא את המחיר שקיבלנו בחודשים שעברו.
- מאז סיום הקורונה יש גל התייקרות עולמי במחירי הסחורות. מכולה שעד מרץ 2020 עלתה כ-1,500 דולר אם הגיעה מהמזרח (בעיקר מסין) עולה כיום למעלה מ 12,000 אלף דולר בממוצע. היבואן לא סופג כלום, כל מה שנמצא על המכולה מתייקר. מדובר בהמשך מלחמת הסחר בין ארצות הברית לסין שהביאה לגל התייקרות עולמי בכל התחומים מזון, אלקטרוניקה, רכבים, סחורות ומשפיע גם על הנדל"ן . מדד תשומות הבנייה עלה בחודשים האחרונים בקצב של 1-0.6 אחוז לחודש. ברגע שמחירי התשומות עולים, גם מחירי הדירות מתייקרים.
- בעסקאות עם קבלנים, לאור התייקרות מדד תשומות הבנייה, חשוב לנסות לגדר את המדד לשים לו סף, כך שאם הוא יעלה עד סכום מסוים הרוכש ישלם, ומעבר לסכום זה הקבלן יספוג זאת. כמו כן, יש להכניס סעיף של אפשרות להקדמת תשלומים, כיוון שקבלנים רבים כרגע לא מוכנים להקדים תשלומים מול התשלומים שנחתמו בהסכם משום שהם מבקשים ליהנות מעליית המדד.
- לשוכרי הדירות מומלץ לעשות הסכמים ארוכי טווח ככל האפשר עם עלייה באופציה באחוזים בודדים או סכום שנקבע מהיום, ולא לנהל מו"מ בעתיד על העלייה. זאת, מכיוון שהיא עלולה להוביל ליציאה מהדירה כי יהיה שוכר חדש שיהיה מוכן לשלם יותר. כמו כן, יש להכניס סעיף בהסכם שמאפשר הכנסה של שוכר חליפי אם נרצה לעזוב.
- שוכרים המבקשים לשכור דירה, שווה להם לברר מול הקרנות שרוכשות דירות וכן לחפש את הזוכים במסגרת פרויקט דירה להשכיר אותו יזמה הממשלה, במטרה לנסות למצוא עסקאות בשכר דירה מפוקח לפרק זמן ארוך.
- עבור לקוחות שלהם זו דירה ראשונה, שווה לבחון את תוכנית מחיר מטרה שיזם שר השיכון הקודם ליצמן לרכישה במחיר מופחת על פי אזורים שהוגדרו מראש, בהם המדינה מסבסדת את מחיר הקרקע לטובת הרוכשים.