שוק הנדל"ן תועה במדבר. לתמ"א 38 - תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - עדיין אין קו סיום ברור וגם לא חלופה ממוסדת. חוסר הוודאות הזה מייצר לא מעט בלבול. מצד אחד, יזמים מבטלים פרויקטים. מהצד השני, יזמים אחרים שועטים חזרה ועולים על הקרקע. וגם במקרה הזה, כמעט כמו תמיד, אין התייחסות ראויה לפריפריה.
אין פיתרון לתשתיות
אדריכל בני פרי ממשרד 5V אדריכלות, המתמחה במבני מגורים, שכונות מגורים, מבני מסחר ותעסוקה, מרכזי ספורט ופנאי ומבני חינוך והשכלה מסביר: "תכנית תמ"א 38 הביאה לשינוי גדול בעולם התכנון בישראל. רחובות שלמים בערים התחדשו, בד בבד עם מתן מענה חלקי לביקושים העצומים בדיור. מצד שני, התכנית אינה מספקת מענה לתשתיות העירוניות העמוסות ממילא. זה לא סוד שישראל היא מהמדינות הצפופות בעולם, ובמקביל גם כזו שגידול האוכלוסייה בה גבוה מאוד ולכן עתידות להיבנות פה עוד מיליוני דירות כדי לאכלס את כולם. לשמחתנו, הרשויות הבינו כי אין להן ברירה אלא לעבוד על תכנית מתאר שתאפשר התחדשות עירונית כדי לצופף את הערים יחד תכנון שירותים מתאימים לגודל ולכמות האוכלוסייה בעיר".
וכן, גם משך התהליך והסרבול שלו הם בעיה, מסביר פרי: "הרישוי של בניינים מלווה כיום בתהליכים בירוקרטיים המקשים על פעילותן של הרשויות. הליכים של הקלות, התנגדויות, עררים ועתירות הם הליכים שקופים והולמים את החברה הדמוקרטית בה אנו חיים, אך הם מאריכים את הליכי הרישוי בחודשים רבים, מנגנוני הרישוי מסובכים בתוך עצמם במין טירוף מערכות ופועלים בחוסר יעילות להשגת המטרות. השוק במצב כרוני של אי ודאות. לאחרונה הציעו ארגוני האדריכלים ומתכנני הערים למינהל התכנון מנגנון חדש של רישוי משולב בהכנת תב"ע (תכנית בניין עיר). המשמעות היא שהתב"ע מתוכננת בפירוט מתאים ואישורה מהווה היתר בניה. בכך מתקצרים הליכים בירוקרטיים באופן משמעותי. מדובר ברפורמה של ממש בחוק התכנון והבניה. הדבר אינו פשוט אך הוא אפשרי".
"אין סיבה ששדרוג ימשיך להיות בחינם"
כל זה קורה, כאמור, בערים המרכזיות. בפריפריה יש בעיות מסוג אחר. "הפתרון לפריפריה הוא חשוב וצריך לעשות בו מהפך מחשבתי גדול" אומר פרי, "לא עוד אזרחים שמקבלים שדרוג נכס בחינם, אלא שותפות כספית שלהם בתהליך. הממשלה צריכה להקים גוף מסבסד, אליו יגיש האזרח את הבקשה שלו לחיזוק המבנה בו הוא גר. בסופו של דבר, הדייר מקבל בניין מחוזק ותוספת חדר ומשביח את הנכס שלו אם ירצה למכור אותו בעתיד. אין סיבה ששדרוג כזה ימשיך להיות, כמו היום, בחינם".
אדריכל רון שפיגל מוסיף: "כמעט כל בקשה להיתר היום היא סוג של הימור. היזם לא יודע מה יילד יום וגם לא מה יקרה בשלוש השנים הקרובות. החזרת התמ"א גורמת לשינוי בחוקי המשחק - מצד אחד, כל מי שלא עשה פרויקטים רץ להעמיד כאלו בשטח ואילו מהצד השני, נרשמת נטישה של גורמים אחרים בגלל חוסר הוודאות המתעתע.
"תכנית התמ"א לא מובנת, היא לא נותנת מענה לבעיות המיוחדות בפריפריה וגם לא מספקת מענה לבעיות המיוחדות במרכז הארץ. לכן אני מציע להוציא את התמ"א מידיהן של הרשויות ולהעביר אותה לגוף ממשלתי חיצוני, שיהיה one stop shop לכל האישורים, השינויים והתוספות, כדי שלא תהיה השפעה של הפחד מהביורוקרטיה על אישורים והתקדמות. בנוסף, יש לתת תמריצים, הטבות ובונוסים נלווים לבניה בפריפריה, כדי שיניעו את היזמים לבנות גם שם".