גיליתם עסקת נדל"ן משתלמת בחו"ל? חפשו את הקאץ'

המשקיעים הישראלים אוהבים "מציאות" וחולמים על תשואה גבוהה במיוחד, אבל לפני שנכנסים לעסקה כזאת כדאי מאוד לשאול את השאלות המתאימות. רועי מעודי, מנכ"ל חברת VALORE מזהיר מפני רכישת חתול בשק, גם אם יש לו ריח של דיוטי

  • דירות
  • נדל"ן
רועי מעודי, טור אורח

יש אנשים שמתכננים במשך חודשים שלמים את החופשה המשפחתית לפרטי פרטים, אך מפתיע לראות כיצד כשמדובר על השקעה נדל"ן הם נותנים לאינטואיציה, או יותר נכון לרעיון המפתה בדמות קניה מתחת למחיר השוק, להוביל אותם. מגוחך לראות שקניה מתחת למחיר השוק הפכה להיות שם נרדף לעסקה טובה חסרת היסוס, דרך אמירות כמו "את הכסף בנדל"ן עושים בקנייה" או "אם אתה קונה במחיר השוק אתה פראייר" וכלה ב"אם קנית במחיר השוק אז איפה בעצם הרווח?".

זו אולי "האמת" החדשה בשיח הדיגיטלי ואף מחוצה לו, אבל קניה מסוג זה צריכה להוות בסופו של יום פרמטר נוסף בסל השיקולים, ולא השיקול הבודד שעל פיו יש לקבל בעת החלטת ביצוע ההשקעה. עסקאות רבות מטעם משקיעי כחול - לבן בשוק האמריקאי מתהדרות בקניה מתחת למחיר שוק, אך האם בסופו של יום הן באמת נקנות מתחת למחיר שוק? על מנת להבין, יש לתהות מהו בעצם מחיר השוק.

עוד בוואלה!

באנו לשנות: כך תשרדו את החודש החם בשנה בגזרת השיפוצים

לכתבה המלאה
בית בג'קסונוויל, פלורידה. הציעו לכם מתחת למחיר השוק? תפקפקו (צילום: ShutterStock)

מהו בכלל מחיר שוק?

חשוב לזכור כי העלאת ערך היא לא קניה מתחת למחיר השוק. רבים מתבלבלים בכך. הרי אם קניתם בית מוזנח עם צורך משמעותי בהשבחה בסכום שעומד על 70 אלף דולר, כשבתים מטופחים באותו האזור ללא צורך בהשבחה נמכרים ב-100 אלף דולר זה לא אומר שקניתם מתחת למחיר השוק

מחיר שוק הוא המחיר שהשוק מוכן לשלם עבור אותו מוצר, פעמים רבות מבלבלים את מחיר זה עם שמאות. אם ניקח אנלוגיה מעולם הרכבים, נניח שקנינו רכב שאין לו ביקוש גבוה, ונפתח את מחירון לוי יצחק (המקבילה לשמאות). נגלה שהרכב הזה שווה 80,000 שקלים, וכשנפרסם את הרכב למכירה ביד 2 למשל, נגלה במקרה הטוב שהשיחות שאנחנו מקבלים ישקפו הצעות של 50-60 אלף שקלים. המחירון לא משקף את מחיר השוק על הנייר אלא בפועל. כך גם בנדל"ן.

חשוב לזכור כי העלאת ערך היא לא קניה מתחת למחיר השוק. רבים מתבלבלים בכך. הרי אם קניתם בית מוזנח עם צורך משמעותי בהשבחה בסכום שעומד על 70 אלף דולר, כשבתים מטופחים באותו האזור ללא צורך בהשבחה נמכרים ב-100 אלף דולר זה לא אומר שקניתם מתחת למחיר השוק. גם אם בזכות הכישרון, הידע או הקשרים שלכם אתם יודעים לייצר עליית ערך בסכומים אטרקטיביים שישאירו לכם שורת רווח נאה, אין קשר לקניה מתחת למחיר השוק. היא לא באה במקום, אלא הולכת יד ביד לעבר העלאת ערך הנכס והפיכתו מנכס מוזנח לנכס אטרקטיבי ומושך.

עליית ערך של נכס בשוק טוב היא פרמטר הרבה יותר חשוב מקניה מתחת למחיר השוק. נניח שקנינו נכס מתחת למחיר השוק - הנכס שווה 100,000 דולר וקנינו אותו ב20% הנחה (80 אלף דולר ללא צורך בהשבחה. באזור שקנינו אין עליית ערך משמעותית, אם בכלל. המשמעות היא שבעסקה הזו הרווחנו גם לאחר 3 שנים 20 אלף דולר.

ניקח נכס שני, שקנינו באותם 100 אלף דולר. הנכס הזה נמצא באזור שחווה עליות ערך של כ-12% בשנה, לאחר כשלוש שנים הנכס יהיה שווה 140,492 דולר. המשמעות היא שהרווחנו 40,492 דולר, אף על פי שקנינו את הנכס במחיר השוק. אז האם יכול להיות מצב שהכסף לא נמצא רק בקניה?

האם קניה מתחת למחיר שוק רלוונטית לכל אסטרטגיית השקעה?

שיח זה כה מושרש, שזו כמעט שאלת ברירת המחדל של כל משקיע אפילו עוד לפני יציאה לדרך. אם אנחנו כקונים נכסים למטרת השקעה ארוכה, נניח 15-20 שנים, המשקל שיש לקניה מתחת למחיר השוק שולי. תדמיינו שהייתם קונים נדל"ן בארץ לפני כשני עשורים במחיר השוק או אפילו קצת מעל, בטוח שכיום לא הייתם מסתכלים אחורה ומתלוננים.

הדוגמא השנייה היא מתחמי מולטיפמילי. אם אנחנו יודעים שאנחנו קונים נכסים שמצריכים השבחה, ויודעים לייצר העלאת ערך כתוצאה מהמיומנויות שלנו - לקניה מתחת למחיר השוק יש משקל הרבה פחות כבד בהחלטה, וזה בהחלט לא סעיף חובה על מנת להגדיר עסקה כעסקה טובה.

לפני שאתם קונים טלוויזיה אתם מתייעצים, נכון? אז על אחת כמה בעסקאות נדל"ן, ועל אחת כמה בחו"ל (צילום: ShutterStock)

מתי זה לגיטימי שנכס יימכר מתחת למחיר השוק?

משווקים מתחילים להשתמש באמירה הזו רק כדי למשוך משקיעים פנימה. אז מהן הסיבות הלגיטימיות לכך עבורכם? גירושים, משבר כלכלי של המוכר או משפחתו, נכס שהועבר בירושה, מכירות פומביות, נכסים אוף מרקט (הכוונה לנכסים שמגיעים אליהם דרך קשרים ולא מפורסמים בשום מקום). סיבות לא לגיטימיות למכירת נכס "מתחת למחיר השוק" הן מגוונות והן כוללות: "עסקאות קורונה", עסקאות באזורים לא נחשקים עם מעט הצעות, נכס עם בעיות משמעותיות שלא כלכלי לתקן, נכסים עם היסטוריית שעבודים ועיקולים, בעיית תשתיות של האזור, אוכלוסייה בעייתית, נכסים עם בעיות שונות כמו חריגות בניה, בניה לא לפי תקן ועוד.

לשאול את השאלות הנכונות

חשוב שיחשפו בפניכם את הסיבות לירידה ובמידה ולא מבצעים זאת יש לשאול את השאלות הנכונות (מה זה אומר "מתחת למחיר השוק?" איזה מחיר שוק? על מה המספרים מבוססים?). חשוב להיות חשדנים ולהתייעץ כמה שיותר - הרי בעידן של היום אנחנו מתייעצים לגבי קניה של כל מכשיר חשמלי שעולה כמה מאות שקלים.

אז תעשו לכם נוהל - להתייעץ לפני השקעות נדל"ן עם מישהו שמבין בהשקעות שאתם רוצים לבצע. אם אתם קונים במחיר השוק, חשוב שתבינו את העסקה ותבינו מאיפה מגיעה הרווחיות שלה ואם קיימת עליית ערך איך היא נוצרת? יש להבין שברוב המוחלט של המקרים, מתחת למחיר השוק נחשב בסך הכול למילים נרדפות להעלאת ערך הנכס שאתם תייצרו בהשקעה, כי אם ישנן מספר הצעות על הנכס, כנראה שאתם משלמים בדיוק את מה שהנכס שווה - מחיר השוק. כל מה שנותר הוא להבין שלא כל הנוצץ זהב.


* רועי מעודי הוא מנכ"ל חברת VALORE, המתמחה בהשקעות Multi-family בארה"ב

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully