144 מגדלי משרדים בישראל נמצאים כיום בתהליכים שונים להסמכה לתקן LEED, תקן הבניה הירוקה האמריקאי, הנחשב למחמיר ביותר בעולם. לביקוש הגבוה של היזמים לתקן הזה סיבה עיקרית להצלחת הפרויקט - התקן ממחיש לדיירים פוטנציאלים בבניין, כי נבנתה בו סביבת עבודה בריאה יותר, ועם פוטנציאל לחיסכון אנרגטי וחיסכון בעלויות ההפעלה, ובכך מאפשר למשווקים המשרדים לפנות לחברות בינלאומיות בכלל וחברות ההייטק הגדולות בפרט, שכיום דורשות סביבת עבודה בריאה יותר. קידום התקן מעלה גם את הערך הנדל"ני של המגדל ובכך מייצר אטרקטיביות נוספת ליזמים.
תקן ה-LEED הוא התקן המוכר ביותר בעולם לבניה ירוקה. התקן נוסח על ידי המועצה האמריקאית לבנייה ירוקה וכולל 5 קטגוריות על: אתרים בני קיימא, שימוש יעיל במים, אנרגיה ואטמוספירה, חומרים ומשאבים, איכות הסביבה בתוך המבנה, ומטרתו להביא את הבניין ליעילות אנרגטית גבוהה, להפוך אותו לירוק ובריא יותר עבור העובדים.
החשיבה על כך מתחילה עוד בשלב תכנון בניין המשרדים החל מסוג החומרים בהם בוחרים להשתמש, למשל חומרים שיפלטו פחות פחמן לאוויר, חשיבה על ניקוז מי גשמים ומניעת הצפות בחניון, חיסכון בחשמל, שימוש במי מזגנים להשקיה ועוד. כאמור, במערכת המועצה האמריקאית לבניה ירוקה רשומים כיום 144 פרויקטים בישראל הפועלים להשיג את התקן המבוקש, מתוכם 61 כבר קיבלו הסמכה והיתר נמצאים בתהליכי הסמכה.
בריכת חלחול פרטית
"תקן ה- LEED נותן מענה לצרכים של חברות בינלאומיות. אלה, מבקשות לעיתים כי הסמכה לתקן יהווה תנאי סף בסיסי לחוזה השכירות שהן מעוניינות לסגור בפרויקט", מציין עודד סתר, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת הכשרת הישוב המקימה בין היתר את מגדל 'שבעת הכוכבים' באזור התעסוקה BBC בבני ברק. מגדל בן 52 קומות החותר להשגת תקן ה-LEED. לדבריו, "התקן דורש שבפרויקט יכללו אלמנטים המקטלגים אותו דוגמת מלתחות לשימוש העובדים, חניות לאופניים על מנת לתת לעובדים אפשרות להגיע לעבודה בכלי תחבורה לא מזהמים, מערכות לניטור וטיהור אוויר ועוד".
אחת המערכות המתוחכמות לניטור וביצוע אופטימיזציה לאיכות אוויר בתוך המבנה, אשר צפויה להיכלל במסגרת קבלת התקן במגדל שבעת הכוכבים היא פרי תכנון ישראלי: חברת URECSYS פיתחה פתרון טכנולוגי מבוסס AI לניטור רמות זיהום האוויר מחוץ למבנה, במקביל לניטור רמות זיהום אלו בתוך המבנה. על ידי תיעוד מקביל של שניהם (ברזלוציה של מספר פעמים בדקה), אלגוריתם של בינה מלאכותית לומד לנבא מה הן רמות זיהום האוויר הצפויות מדי יום ומדי שעה, מה הם זמני השיא של רמות הזיהום, ומתי הן הכי נמוכות. בהתאם לקריטריונים אלו שולט האלגוריתם של URECSYS במערכות יניקת וסינון האוויר הצח של הבניין, מה שמאפשר הכנסה אופטימלית של אוויר צח מבחוץ לתוך הבניין, תוך צמצום למינימום את חדירתם של המזהמים העירוניים לתוכו.
"שימוש במערכת מצמצם ב-40-50 אחוז לפחות את כמות זיהום האוויר שחודר לתוך המבנה, וכפועל יוצא מהשימוש בה נוצר חיסכון אנרגטי לבניין. כך יוצא שהחיסכון בהוצאות החשמל משמעותי מאוד, ומגיע ב-70%-80% מהמקרים בישראל לכיסוי מלא של ההוצאה הנדרשת על הפעלת המערכת", מדגיש איתי קצוביץ', מנהל הפרויקטים והפיתוח העסקי של Urecsys.
דוגמה נוספת במגדל שבעת הכוכבים, היא הקמה של בריכת חלחול שתנקז את מי הגשמים ותעשה בהם שימוש באתר עצמו, כמו כן בבריכה עצמה מייצרים קידוחים המחזירים חלק משמעותי ממי הגשמים חזרה לאקוויפר (למי התהום). בנוסף מתוכננות מערכות שיגרמו להשהיה בהגעת מי הגשמים מהמערכת של המגדל למערכת העירונית ובכך יסייעו במניעת הצפות באזור.
המטרה: לקרוץ לחברות בינלאומיות
בפרויקט אינפיניטי פארק ברעננה הכולל 150,000 מ"ר בשימושים מעורבים של תעסוקה ומסחר, אותו מקימות בימים אלה החברות ריט 1 וס.ע.ן זהב, הבינו שתקן ה-LEED ימשוך עבורן התעניינות מצד חברות הייטק בינלאומיות שרואות בקידום תקני בניה ירוקה ומהלכים לטובת בניין וסביבת עבודה בריאה לעובדים, גורמים חשובים בשיקול הדעת היכן למקם את משרדיהן.
באמצעות מומחים לבניה ירוקה מתוכנן ונבנה הפרויקט כיום תוך מהלכים לחסכון משמעותי בצריכת המים והחשמל. כך לדוגמה, בחברה בונים על אגירה ושימוש במי מזגנים לצורך השקיה כך שצורכי ההשקיה בפרויקט יגיעו כולם מאיסוף מי המזגנים. המהלך יחסוך על פי התכנון צריכת כ-4500 קו"ב מים בשנה. ישום אלמנט נוסף של ה-LEED עליו עובדים באינפיניטי הוא תכנון תאורה יעילה ואנרגטית על ידי כניסת אור טבעי לשטחי העבודה בבניין, כך שהשימוש בתאורה חשמלית יפחת. לפי היזמים, מיקסום האור הטבעי יגיע למעל ל-96% מהחללים המאוכלסים.
ההערכה היא כי הבניין "יחסוך" כ- 10% מצריכת החשמל שלו מה שיביא לחיסכון שנתי באמדן של כ-242,000 שקל כאשר בתוספת האלמנטים הנוספים שיגרמו לחיסכון עלויות בבניין בזכות הפעולות האנרגטיות, יגיע החיסכון הכספי ל כ-600,000 שקל בשנה עבור השוכרים. ההערכה מבוססת על נתונים מבניינים דומים בעולם.
5% מהחניות עם הטענה חשמלית
גם בפרויקט MILLENNIA הנבנה במתחם האלף בראשון לציון על ידי החברות פרשקובסקי ומגדל ביטוח, ניתן דגש רב על בנייה ברת קיימא עם עמידה בתקן GOLD LEED, המתבסס על עיקרון הקיימות אשר מאזן את השימוש של משאבי הטבע וסביבה ירוקה.
התכנון האדריכלי של הפרויקט כולל אלמנטים סביבתיים לפיתוח הנוף עם בנייה נושמת, כאשר כ-34% משטח הפרויקט הוגדר כשטח ירוק ומגונן. בזכות שימוש באמצעים דוגמת תאורה חכמה עם גלאי נוכחות, שילוב מערכות לבקרה וניטור אנרגיה ועוד, צפוי המגדל להשיג חיסכון של 5% בהשוואה לתקן המחמיר הנוכחי. כמו כן, מעל ל-71% מהחללים המאוכלסים בקביעות בפרויקט MILLENNIA צפויים לקבל אור יום מספק לשעות העבודה. בהתייחסות לאוויר נקי וחיסכון במים - בפרויקט תוקם מערכת ייעודית המגדילה ב-30% את האוויר הנקי ביחס לתקן הקיים. מלבד זאת, תתקיים הפחתה של 100% בצריכת מים להשקיה בזכות איסוף מיחידות הטיפול באוויר ומיחידות המיזוג הקומתיות.
ברמה התחבורתית, המתחם מעודד שימוש בתחבורה אלטרנטיבית וירוקה עם פיתוח עמדות טעינה לרכבים חשמליים עם סך כולל של 5% מהחניות בפרויקט. בנוסף, הדגש התיכנוני הגמיש מותאם לשינויים העתידיים שצפויים באזור, כולל תוואי הרכבת הקלה, שימוש בשבילי אופניים ועוד.
נטלי מרשל המשווקת את הפרויקט מטעם היזמים מציינת: "בשנים האחרונות אנו רואים שינוי תפיסתי בקרב מקבלי ההחלטות בחברות הבינלאומיות ואף המקומיות אשר מציבות יעדים של קיימות כחלק מהתוכנית העסקית של החברה. אם בעבר החברות המובילות ראו לנכון להתמקם בלב תל אביב לאור הזוהר והיוקרה של העיר ללא קשר אם הבניין או הפרויקט עומד בתקנים ירוקים, כיום המגמה מתהפכת. חברות הייטק, פיננסים, טכנולוגיה, תאגידים ועוד מחפשות לעבור לאזורי תעסוקה המשלבים פתרונות הוליסטיים וגמישים לצרכים המשתנים של עובדיהם מחד, ועמידה בתקנים המחמירים ביותר בבנייה הירוקה כדוגמת תקן LEED מאידך. אני צופה כי בשנים הקרובות סטנדרט הבנייה הירוקה ימשיך להוות פקטור משמעותי בבחירת מיקום המשרדים של כלל החברות בשוק".