הנתונים נחשפים - מי העיר המתחדשת בישראל?

מי העיר שבשנים הקרובות צפויה להיקפי הבניה המשמעותיים ביותר בהתחדשות עירונית? נתונים של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית המתפרסמים כאן לראשונה, לגבי כלל הפרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 המצויים בשלבי תכנון וביצוע בכל עיר ועיר, מעלים כי העיר שצפויה להתחדשות המאסיבית ביותר בשנים הקרובות היא ירושלים, שבה מקודמות תוכניות לבניית כ-31 אלף דירות בסך הכל בהתחדשות עירונית.

את הנתונים מפרסמת הרשות לקראת הכנס השנתי של פורטל ההתחדשות העירונית "מגדילים" שצפוי להתקיים ביום ג' הקרוב (27.7) בהיכל התרבות פתח תקווה, בהשתתפותם של שרת הפנים איילת שקד, ראש מינהל התכנון דלית זילבר, מנהל הרשות להתחדשות עירונית אלעזר במברגר ועשרות בכירים נוספים בהם בכירי היזמים, האדריכלים ועורכי הדין בתחום.

עוד על פי נתוני הרשות, צפויה הבניה בירושלים להתבצע בקרוב ל-80 פרויקטים נפרדים. מידע זה מתווסף לנתונים שפרסמה לאחרונה עיריית ירושלים עצמה בנושא, לפיהם כ-8,000 מהדירות שייבנו במסגרת ההתחדשות ייבנו בשכונת קרית יובל, וכ-5,000 בגילה.

במקום השני על פי נתוני הרשות ממוקמת בת-ים, עם כ-19 אלף דירות שמתוכננות להיבנות במסגרת הליכי התחדשות, ב-41 מתחמים שונים. בין הפרויקטים הבולטים בעיר ניתן למנות את "רובע איילון" במסגרתו נבנות 1,100 דירות לאורך רחוב יוספטל על ידי החברות מצלאווי ונצבא. פרויקט נוסף בן למעלה מ-700 דירות מקודם בימים אלו בשכונת רמת הנשיא בעיר על ידי חברת אזורים.

באופן מפתיע, ממוקמת תל אביב במקום השלישי בלבד, עם קצת יותר מ-18 אלף דירות המתוכננות לבניה במסגרת הליכי התחדשות עירונית, ב-53 מתחמים. במהלך השנים האחרונות הצטרפו שכונות מזרח ודרום העיר, בהן יד אליהו, כפר שלם, נווה אליעזר, ויפו למוקדי ההתרחשות של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי והצטרפו בכך לשכונת נווה שרת בצפון מזרח העיר.

עמיר רחלבסקי, מנכ"ל ובעלי חברת גרופית שיוזמת ובונה מאות יח"ד בשורה של פרויקטים בתל אביב, אומר כי "החברה פועלת בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב ויש לה פרויקטים הן בדרום ובמזרח העיר והן במרכזה ברובעים 3 ו-4. הדחיפות לדיור והרצון לייצר היצע מגורים הוא גורף ומתקיים בכל חלקי העיר, וכל מי שבונה ומשווק בתל אביב יכול להעיד כי הביקוש לדיור לא נגמר והוא עולה על ההיצע - החל ממי שקונים למגורים דרך משקיעים ועד לתושבי חוץ. הרכבת הקלה תביא לחיבור מהיר וקל יותר של דרום ומזרח העיר עם המרכז ועם אזורי התעסוקה ותאיץ את התהליך שמתרחש כבר כיום שבו קהלים חדשים עוברים מהמרכז לשכונות המרוחקות יותר. כמו כן תאפשר להציע דירות שלא כוללות חניה פרטית, כפי שאנו עושים בהצלחה כבר כיום בפרויקט ברחוב "מעפילי אגוז". גרופית היא חברה משפחתית עם ותק של 45 שנה, פעילותה נפרסת מאשקלון בדרום ועד לנהריה בצפון, בהיקף פעילות של 1,200 יחידות דיור וצבר מלאי תכנון של כ-1,800 יחידות דיור נוספות.

במקום הרביעי ברשימה ממוקמת אשדוד, עם כ-17 אלף דירות המיועדות לביצוע בהתחדשות עירונית ב-18 מתחמים שונים, ואחריה לוד עם כ-15.5 אלף דירות מתוכננות לבניה, רמלה עם כ-15 אלף דירות, חדרה (כ-13 אלף דירות) ורחובות (כ-12,300 דירות).

"מזה כמה שנים שעולם הנדל"ן ועולם היזמות בחדרה מתפתח בצורה מאוד משמעותית", מציין עו"ד שגיא צוקרמן, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, "ובד בבת פועלת הרשות המקומית, באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית בחברה הכלכלית לחדרה, לחדש את השכונות הוותיקות של העיר.

"לחדרה יש פוטנציאל לעוד עשרות אלפי יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית, כחלק מתכנית המתאר החדשה שלה והמתחמים בהם אנו מתעסקים היום הם רק ההתחלה. נכון להיום מתנהלות 16 תוכניות התחדשות עירונית בעיר בשלבים מגוונים, מתוכן 4 תוכניות נמצאות ממש לקראת אישורן, כאשר מדובר בדירות חדשות שככל הנראה יאוכלסו בחדרה בעשור הקרוב. אחת המשימות הלאומיות בעידן בו הצטמצמו מאוד התחלות הבניה לעומת הביקוש הגבוה לדירות, היא לייצר יותר תהליכי פינוי בינוי והתחדשות עירונית מחוץ לאזורי הביקוש במרכז הארץ".

מארחת הכנס פתח תקווה ממוקמת תשיעית, עם קצת יותר מ-11 אלף דירות המתוכננות לביצוע במסגרת הליכי התחדשות. עם זאת, בעיריית פתח תקווה ציינו כי מאז הקמת מנהלת כרמים להתחדשות עירונית, בתחילת שנת 2020 התגבר משמעותית קצת קידום התוכניות בעיר, וכי לא פחות מ-19 מתחמי פינוי בינוי נמצאים כעת בשלבים מקדמיים טרם קליטת מסמכי התב"ע. על פי נתוני המנהלת, הכללתם של מתחמים אלו מזניקה את היקף הדירות המתוכננות להיבנות בעיר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית למעלה מ-15 אלף דירות, ב-40 תוכניות שונות. את העשירייה הפותחת חותמת אור יהודה עם 9,500 דירות בתכנון.

ראש עיריית פתח תקווה רמי גרינברג אמר כי "עם כניסתי לתפקיד אני פועל במגוון אמצעים כדי לקדם את ההתחדשות העירונית אחרי שנים שהייתה תקועה. הקמת המנהלת להתחדשות עירונית כרמים מוכיחה את עצמה וכיום ניתן לראות יותר ויותר פרויקטים של התחדשות המקודמים במרכז העיר ובשכונות הוותיקות. אנחנו משקיעים עשרות מיליוני שקלים בתכנון העיר ובקצב ההתחדשות העירונית שהינו מהגבוהים בארץ. לצד אלו אנחנו לא מתפשרים על איכות חיי התושבים ואנחנו דואגים גם לתשתיות נאותות לרבות מבני ציבור, בתי ספר וגנים וכן גינות ציבוריות ועוד. אפשר להגיד כי בעזרת המנהלת אנחנו מקצרים את ההליכים הבירוקרטים מול הרגולטור".

אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התייחס לנתונים ואמר כי "בישראל היצע הקרקעות הפנויות הולך ואוזל. התחדשות העירונית מהווה את הפתרון המיטבי הן מבחינת החיזוק והמיגון של הדירות הישנות בשיכונים הותיקים, והן בהיבט של הגדלת היצע הדיור. הערים המובילות בהתחדשות עירונית הן אלה אשר זיהו את ההזדמנות מוקדם, והן מקבלות מאיתנו סיוע כספי להאצת התהליכים. אלו הן ערים שזוכות לחדש את השכונות הותיקות ובתוך כך להצמיח את העיר כולה".

לדברי בן מסינג, מייסד ובעלים האתר הארצי לנדל"ן, "לא מדובר רק בנתונים יבשים אלא בנתונים המשקפים אילו מהעיריות מחויבות ומאמינות בהתחדשות עירונית, ובתוך מציאות של מדיניות משתנה, כאשר הכוח עובר יותר ויותר לידיים של הוועדות המקומיות - מדובר בבשורה של ממש. אירוח כנס ארצי שעוסק בהתפתחות אורבנית בישראל הוא אמירה ברורה של עירייה שרוצה לפתור את משבר הדיור, שמבינה שהתחדשות עירונית עם כל האתגרים שבדבר היא כלי לחידוש פני השכונות הוותיקות, השארת הצעירים בעיר ושמירה על ביטחון התושבים בראש ובראשונה".