נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה ומסכמים את מדד מחירי הדירות לחודשים אפריל - מאי, מצביעים בין היתר על זינוק בשיעור של למעלה מ-7% (7.2%) בממוצע הארצי, מאז התקופה המקבילה אשתקד.
על רקע הנתונים, בדקה קבוצת אמבסדור המתמחה בייעוץ תכנון, שיווק ומכירות לחברות נדל"ן עבור וואלה! נדל"ן את המגמה ב-16 הערים הגדולות בישראל (שלהן מעל 100 אלף תושבים) ביחס לשנה החולפת. בדיקת אמבסדור התבססה על נתוני רשות המיסים ודרגה את הערים על פי שיעור העלייה הגבוה ביותר ב-% במחירי הדירות.
על פי הבדיקה, בת ים היא העיר המובילה בשיעור עליית המחירים בשנה האחרונה עם עלייה דרמטית של 25%, שתואמת לפיתוח הנרחב בעיר, להיצע הדירות החדשות ולציפיות לעליית מחיר בעקבות הרכבת הקלה. הבאה אחריה שרשמה גם היא עליה דו ספרתית מרשימה ובאופן לא ממש מפתיע היא תל אביב. מי שהפתיעה בגדול והתברגה למקום השלישי ברשימה היא נתניה שרושמת עליה בשיעור זהה לתל אביב (כמעט 18%) במחירי הדירות וזאת לאור הביקושים הרבים למגורים בה.
"השנה החולפת הלא היא שנת הקורונה, טלטלה את השוק וגרמה לחוסר הלימה ברמות המחירים ולהמשך הרחבת הפערים בין אזורים שונים ובין פריפריה ומרכז", מסביר ינון סבג, סמנכ"ל שיווק קבוצת אמבסדור. "מצד אחד, אזורים שבהם היה מיעוט בהתחלות בניה ובשיווק קרקעות מה שגרם לביקושים ולעליות מחירים, ומצד שני בניה מאסיבית והיצע גדול בפריפריה בערים כמו אשקלון ובאר שבע אשר איזנו במעט את המחירים ואף גרמו לירידתם באופן ממוצע. למגמה זו תרמה בעיקר תוספת מסה של דירות אשר שווקו במסגרת תוכנית מחיר למשתכן. אולם, יש לציין כי המגמה של ירידת המחירים בפריפריה אינה משקפת את מחירי הדירות שאינם לזכאים ומשווקות בשוק החופשי בערים אלו. שוק זה, המשיך ליהנות מביקושים רבים ובהתאם מעליות מחירים".
סבג מוסיף: "בת ים נמצאת בראש הרשימה כעיר שבה עלו מחירי הדירות בשיעור הגבוה ביותר משתי סיבות עיקריות הקשורות לתנאיה הגיאוגרפיים - בניה מאסיבית בקרבה לים והביקושים הגבוהים למגורים באזור זה וכן תגובת השוק לעליית המחירים בתל אביב המשפיעה על הערים הגובלות בה".
לדברי עידו בלושטיין, סמנכ"ל בחברת הבנייה שפונדר-פדלון הבונה בימים אלו את פרוייקט Brizzo בשכונת פארק הים בבת ים, "אחרי שנים ארוכות של סטיגמות, ציבור רוכשי הדירות מתחיל להאמין בבת ים ומכיר ביתרונות הייחודיים שלה".
הסוד של תל אביב
צחי סופרין בעלים, קבוצת סופרין העוסקת בייזום, ניהול והקמה של פרויקטים נדל"ניים למגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה, מסביר איך תל אביב ממשיכה לשמור על עלייה עקבית: "העיר תל אביב היא הבירה הכלכלית של המדינה וככזו תמיד תהווה מוקד משיכה לעסקים ועסקאות בפרט בתחום הנדל"ן, אם מדובר במשקיעים או באנשים המבקשים לגור במרכז העניינים.
על כן, למרות המחירים הגבוהים בעיר, הם עוד ימשיכו לעלות בעיקר במתחמים בהם מקדמים פעילות ובניה בתהליכי התחדשות עירונית, דוגמת רובעים 3 ו-4 בהם הקנתה הרשות עבור היזמים והדיירים וודאות מקסימלית לגבי מה ניתן לבנות ומה עתיד להיות.
לדבריו, "הדבר מייצר כר פורה לעסקאות נדל"ן רבות וגורם גם הוא לעליית מחירים. פיתוחם של אזורי המע"ר החדשים של תל אביב לאורך ציר איילון ובמזרח תל אביב, נותנים גם הם לצעירים תל אביבים אלטרנטיבה מצוינת להישאר בסביבת המגורים הטבעית שלהם אך במקומות בהם מחירי הנדל"ן עוד לא הגיעו למחירים גבוהים מידי".
ההפתעה של נתניה והירידה בירושלים
לגבי המיקום המפתיע של נתניה במקום השלישי בשיעור עליית המחירים אומר סבג: "גם נתניה כמו תל אביב, נהנית מביקושים גבוהים כיאה לעיר נופש הבנויה על הים, הן מצד ישראלים והן מצד תושבי חוץ באופן מסורתי, ובעיקר בשנה האחרונה.
לעיר אין כמעט עתודות קרקע לבניה ופיתוח באזורים המבוקשים בסמוך לחוף הים ולא היצע נוסף של נכסים שיענו על הביקוש הגבוה ומכאן העליה הדרמתית במחירים שמשפיעה על ממוצע המחירים הכולל בעיר לרבות השכונות המזרחיות".
"בירושלים הנתונים מצביעים על ירידת מחירים בממוצע, אך היא נובעת בעיקר מהעובדה שבשנה האחרונה שווקו ונמכרו בעיר בעיקר דירות קטנות שמחירן נמוך באופן יחסי ובעיקר באזורים מתפתחים ובשכונות פריפריאליות, בהן ערך הדירות נמוך מן הממוצע במרכז העיר ומכאן נובע הנתון של ירידה כללית במחיר וכן ממכירה של דירות במסגרת פרויקטים של מחיר למשתכן שתרמו אף הם לירידה", אומר סבג.
"בכפר סבא ובני ברק לא נראה שינוי במחירים בשנה האחרונה מהסיבה שבערים אלו לא היה קיים היצע מספיק ומיעוט בעסקאות ותחרות סביבן. גם בבאר שבע לא נראה שינוי במחירים מהסיבה שהעיר הגיעה לאיזון בין רמות הביקושים".