מתווה התמ"א החדש נחשף, ושהפריפריה תסתדר

החלופה מבוססת על תוכנית קיימת שטרם אושרה, שכלולה בתיקון 128 לחוק התכנון והבנייה, ועוסקת בהמרת התכנון הנקודתי למבנים של תמ"א 38 - בהתחדשות עירונית מתחמית, כלומר כזו שתכלול לא מבנה אחד, אלא מתחמים של ממש. עם זאת, השרה שקד הבהירה כי אם המתווה לא יאושר עד נובמבר השנה, תמ"א 38 תוארך עד 2023. במסגרת התכנית יוגדל היקף הזכויות במסלול הריסה ל-400 אחוז, תבוטל מגבלות גובה המבנה וייקבע מסלול מקוצר "תכנית + היתר".

כאן ראוי לציין שתמ"א 38 נולדה בחטא. עיקרה בניסיון הנואל של ממשלת ישראל להפריט את שירותי החיזוק במדינת ישראל, ולהעביר את האחריות על ביצוע החיזוק לדיירים עצמם, איש איש בביתו. לא ברור מה עבר למקבלי ההחלטות בראש והאם השלו את עצמם בכך שבמידה ותפקוד את ישראל רעידת אדמה חו"ח, יוכלו להאשים את התושבים שלא חיזקו והמדינה תוכל להתנער מהעלות ההיסטורית שתחול לתקומה מחורבן שכזה. אבל אשליות לחוד ומציאות לחוד. המצב הצבאי בו מצויה מדינת ישראל וההתפתחות הטכנולוגית בתחום הטילים, הפכו את הברווזון המכוער מבחינה תכנונית ששמו תמ"א 38 לנחוץ מעוד היבט קיומי. וכך נותרנו עם התמ"א, שכמו כל יצור חי אחר, הלכה והתפתחה עם השנים (ויש יאמרו גם יפתה) ועיקרה כלהלן: אנו, המדינה, ניתן לך זכויות בניה נוספות בהיקף כזה או אחר, בפטור ממיסים והיטל השבחה, שאותן תמכור בעסקת קומבינציה ליזם/קבלן, והוא בתמורה יחזק את הבניין או יהרוס אותו, ויבנה לך ממ"ד בדירתך המשופצת או החדשה. ככלל, עניין פשוט לכאורה אך כאן העלילה מסתבכת. בעוד שבאזורי הביקוש, לזכויות הבניה שהעניקה המדינה ברוב טובה ערך רב, הרי שבפריפריה הזכויות הללו שוות לאפס. וכשאין לך ממש מה למכור, אז אין לך איך לקבל חיזוק וממ"ד.

העובדה הפשוטה הזו יצרה מצב שבעוד ובאזורי הביקוש תמ"א 38 שיגשגה (עיין ערך רמת גן), באזורים המועדים לפורענות מבחינה ססמית (אזורי השבר הסורי אפריקאי) כמעט ולא רואים אותה מיושמת. זאת ועוד, גם בישובי הספר הגובלים בשכנינו הלא נחמדים בצפון ובדרום, היכן שהממ"דים נחוצים מאוד, גם שם לא נרשם ביקוש מיוחד לפרויקטי התמ"א. התכנית הפכה למעשה תכנית ליצירת דירות לעשירים, באזורי הביקוש, בקומות הגבוהות, פנטהאוזים ואם לא שם אז בדירות הגן.

מובן שגם הדיירים באותם אזורים ברי מזל נהנים מהתמ"א, כשערכי השווי של נכסיהם עולים כתוצאה מיישום הפרויקטים בשיעורים שבין 60%-100%.

אבל מי לא נהנה? מי שגר בפריפריה כבר אמרנו, מי שגר באזורים הזולים גם באזורי ביקוש (כמו הדרום הקשוח של תל אביב לדוגמא) אבל גם שחקן רב עוצמה ממנו התכנית התעלמה כמעט לחלוטין, בוודאי ברמה הכלכלית, השלטון המקומי. זה האחרון, נאלץ בעשור האחרון לאשר מאות פרויקטים של תמ"א 38 שהם בעיקר כאב ראש אחד גדול עבורו. ראשית, ברמה התכנונית. לא מדובר בתכנון ממש אלא ברמת המגרש הבודד. ויש היאמרו שמדובר באנטי תכנון כשבניין אחד בודד שנבנה מחדש יכול לבטל אפשרות של תכנון בלוק שלם. שנית, העירייה לא מקבלת שום פונקציה ציבורית במבנה החדש, ובנוסף כן מקבלת רק דיירים חדשים עם צרכים נוספים לשירותים ציבוריים אותם העירייה נאלצת לסבסד. שלישית, השכנים, שגם הם תושבים יקרים (ומצביעים) בעיר, אף פעם לא שמחים מהגדלת צפיפויות ברחוב שלהם ודואגים שגם העירייה תדע מכך ורביעית, ואולי חשוב מכל, פטור מהיטל השבחה אמרנו? אמרנו ואז בעירייה מוצאת את עצמה מתמודדת עם טיפול בתשתיות הגדלות ושידרוגן והכל מקופתה הציבורית המדולדלת.

אז מינהל התכנון במשרד הפנים הודיע על סיומה של התמ"א בימי הממשלה הקודמת וכעת קיבלנו הודעה נוספת על הארכתה מחדש עד להעברת חוק חדש שיסדיר את הנושא באופן אחר. מהם הטעמים לכך, האם אלו הממ"דים הנדרשים שהכריעו את הכף, או הגדלת היצע יחידות הדיור באזורי הביקוש, או אולי הרציפות בתכנון והוודאות שכל כך נדרשת בשוק הדיור? איש לא באמת יודע. מה שניתן לומר בוודאות הוא שהברווזון המכוער, הילד החורג של ענף הבניה, הפך כמעט בערוב ימיו לברבור יפה תואר שאל נוצותיו נכספים כולם. ושהפריפריה תסתדר.

* הכותב הוא לשעבר יו"ר לשכת השמאים