עד 3 דקות הליכה: הפרויקטים המבטיחים על תוואי הרכבת הקלה

מעבר ליוקר המחיה הכללי, ידוע כי שתי הסוגיות המרכזיות שפוגעות ברמת החיים של הציבור בישראל הן מחירי הדיור ועומס התחבורה: מחירי הדיור לוקחים נתח שהולך וגדל מההכנסה המשפחתית, והעומס התחבורתי פוגע באיכות החיים ולוקח לנו שעות רבות שמתבזבזות על פקקים, במקום לשמש שעות עבודה או פנאי.

הרכבת הקלה הנבנית בימים אלו עשויה להיות נקודת התלכדות שתפצח את שני הנושאים - תאפשר לגור במקומות מרוחקים יותר בגוש דן ולאפשר הגעה מהירה בתחבורה ציבורית, תוך ויתור על הרכב הפרטי. לאור זאת לא מפתיע כי משקיעים רבים מחפשים הזדמנויות על תוואי הרכבת הקלה, מתוך ציפייה כי בשנים הקרובות, עם תחילת הפעילות, פרויקטים אלה יזכו לביקוש רב בקנייה ובהשכרה והמחירים בהם יזנקו.

לאור הפריחה הכללית בשוק הנדל"ן קשה לצפות בכמה יעלו עוד המחירים, אבל סיכוי גבוה כי מי שיהיה קרוב לרכבת הקלה יהיה מבוקש יותר ולכן עליית המחירים והתשואה שלו יהיו גבוהים יותר. סטודנטים, זוגות צעירים ואף מבוגרים שרוצים לוותר על הרכב - כולם אוכלוסייה פוטנציאלית למכירה והשכרה.

בחרנו עבורכם 5 פרויקטים המייצרים תמהיל המשרטט תמונת מצב של המתחמים שעשויים להפוך בעתיד לאזורים מבוקשים (ועל כן יקרים) הרבה יותר. מיותר לציין שאין בטקסט המלצת רכישה או תחליף ליעוץ השקעות, אלא השקפה עריכתית שלנו, ובוודאי שייתכן וקיימים אזורים נוספים הנשענים על פקטורים דומים ועשויים להתברר כאטרקטיביים לא פחות.

פרויקט ART PARK ברחוב ארלוזרוב 42-44 בפתח תקווה הוא פרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה הכולל הריסה של 18 דירות ובנייה של שני בניינים בני 9 קומות ובהם 63 דירות בסך הכל. הפרויקט נמצא בסמוך לגן העצמאות, הפארק האקולוגי, מתחם מוזיאון פתח תקווה, אתר "יד לבנים", קניון אבנת והמרכז הרפואי רבין. שכונת רמת ורבר בה נמצא הפרויקט מאופיינת בבנייה נמוכה, בעיקר צמודי קרקע שעליה נמנים צוותי רפואה מבית החולים. השכונה ממוקמת קרוב לצירי תנועה ראשיים. בנוסף, השכונה קרובה לאזורי תעסוקה כמו קריית אריה ורמת החייל.

עיר: פתח תקווה.

היזם: קבוצת גבאי.

הקרבה לרכבת הקלה: כ-600 מטר מהקו האדום.

היקף: מתוך 63 דירות בפרויקט ART PARK נותרו למכירה רק 8 דירות, בהן דופלקסים ופנטהאוזים בשטח של 130-220 מ"ר בגדול של חמישה עד שבעה חדרים.

למי מיועד: הדירות שנותרו הן גדולות במיוחד בשטח 150-220 מ"ר והן מתאימות למשפרי דיור ומשפחות גדולות.

טווח מחירים: החל מ-2.6 מיליון שקל.

סטטוס: הפרויקט בתהליכי בנייה וצפוי להתאכלס בעוד כשלוש שנים.

הפוטנציאל: דירות גדולות הן מוצר נדיר ובוודאי כשמדובר בפרויקט בוטיק בעיר שהבנייה החדשה מאופיינת בעיקר ברבי קומות. המחירים כיום נחשבים נמוכים בפער ניכר למחירי הדירות בגוש דן וביחס לשכונות אחרות בעיר.

מדובר בפרויקט פינוי-בינוי הראשון בשכונה, בהיקף של כ-800 יח"ד. במסגרתו ייהרסו 208 יחידות דיור בשמונה בנייני רכבת ישנים ובמקומם ייבנו 12 בניינים בני 9 עד 29 קומות ובהם 800 יחידות דיור, מבני ציבור בהיקף של כ-1,000 מ"ר המיועדים להקמת כיתות גני ילדים, עוד כ-1,600 מ"ר שטחי מסחר על ציר שדרות ירושלים ושצ"פים בהיקף של כ-6.7 דונם לטובת דיירי הפרויקט ותושבי השכונה. התוכנית מקצה 50 יח"ד לדיור בר-השגה, וכן כ-34% יחידות דיור קטנות מכלל יחידות הדיור במתחם - כלומר כ-270 יחידות דיור קטנות במתחם כולו. הפרויקט ישתרע על פני 26.5 דונם.

עיר: יפו.

היזם: קבוצת אלמוג.

קרבה לרכבת הקלה: 200 מטר מתחנת רכבת שדרות ירושלים והמחרוזת של הקו האדום.

למי מיועד: צעירים, משקיעים, מצמצמי דיור. כל מי שרוצה לגור או להשקיע בתל אביב ולא יכול להרשות לעצמו לקנות במרכז ובצפון העיר.

טווח מחירים: הפרויקט עדיין לא נמצא בשיווק, פרויקטים חדשים באזורים אחרים ביפו נמכרו בשנה האחרונה ב-24-32 אלף שקל למ"ר.

סטטוס: תב"ע אושרה ופורסם נוסח למתן תוקף.

הפוטנציאל: לדברי רקפת להב, סמנכ"לית השיווק והמכירות של קבוצת אלמוג, "יפו תשתנה באופן דרמטי כאשר החיבור לרכבת יאפשר לתושבים להגיע למרכז העיר תל אביב ולאזורי התעסוקה במרחק מס תחנות ותוך כמה דקות, הפעלת קווי הרכבת תקפיץ גבוה את הביקושים למגורים ולדירות להשכרה באזור. בעתיד הקרוב יתמעטו שכונות חלשות באזור תל אביב, כמו בכל מטרופולין בעולם, הנהירה אליה תישאר יציבה והצורך בהתחדשות של השכונות על מנת לאפשר עוד ועוד פתרונות מגורים בתחומה יהיה כורח המציאות. יפו ד' היא מהמקומות האחרונים בעיר שעוד ניתן לרכוש בהם נכסים במחירים ברי השגה. המתחם נמצא במרחק דקות הליכה מחוף הים ובצמוד לשדרות ירושלים השוקקות, בשנים הקרובות המחירים באזור ילכו ויסגרו את הפער עם צפון יפו ועם המחיר הממוצע בתל אביב".

פרויקט Exchange Ramat Gan ניבנה על המגרש בו פעל בעבר בית החרושת המיתולוגי לשוקולד של חברת עלית, מול מתחם הבורסה, למרגלותיו יעבור הקו האדום של הרכבת הקלה, מרחק תחנה אחת מרכבת סבידור. מגדל המגורים בפרויקט, אשר בונה ומשווקת חברת אזורים, יכלול 55 קומות ובהן 355 דירות במבחר מגוון הכולל דירות 3 ו-4 חדרים, דירות מיני פנטהאוז ופנטהאוזים. דיירי מגדל המגורים ייהנו מלובי בגובה 12 מטר, לאונג', בריכת אינפינטי, חדר כושר, חללי עבודה לפעילות עסקית ועוד. הבניה האיכותית מציעה סטנדרט ומפרט יוצאי דופן שבעבר ניתנו רק בפרויקטים שמותגו כפרויקטי יוקרה עם תג מחיר גבוה יותר.

עיר: רמת גן.

היזם: אזורים ומגדל ביטוח.

קרבה לרכבת הקלה: הקו האדום יעבור למרגלות הפרויקט.

למי מיועד: החל מבני 30 פלוס בעלי יכולות כלכליות רבים מהם הייטקיסטים, דרך משקיעים בכל הגילאים ועד רוכשים בני 55 פלוס שילדיהם בגרו ועזבו את הבית והם מעדיפים להחליף את הבית הפרטי או דירת המשפחה בשרון , בתל אביב או בשפלה, בדירה מפנקת במגדל מגורים חדיש.

טווח מחירים: מחירי הפריסייל לפני כעשרה חודשים נעו סביב 35 אלף שקל למ"ר וכעת כבר נעים סביב 44-45 אלף שקל למ"ר. לאחרונה נמכרו בפרויקט, דירת 3 חדרים עם מרפסת (84 מ"ר בנוי ועוד 11 מ"ר מרפסת) בקומה ה-32 במחיר 3.616 מיליון שקל ודירה בגודל דומה בקומה ה-47 במחיר 3.920 מיליון שקל.

סטטוס: לפרויקט המגורים היתר בנייה והוא נמצא בשלב בניית מרתפי החניה והקומות הראשונות בפרויקט. הפרויקט צפוי להתאכלס בעוד כארבע שנים.

הפוטנציאל: צומת עלית ברמת גן, על מפגש הרחובות ז'בוטינסקי, ארלוזורוב ואבא הלל סילבר, מהווה ציר תנועה מרכזי ודרך הגישה העיקרית למרכז תל אביב וממנה, לאזור פתח תקוה ולרחבי רמת גן. הפרויקט סמוך למתחם הבורסה. עוד לפני אכלוסו בעוד כארבע שנים, צפויה להתחיל לפעול הרכבת הקלה, הקו האדום, שיעצור ממש למרגלות הפרויקט מרחק תחנה אחת בלבד מסבידור. הקו מוביל מפתח תקווה לכיוון מרכז תל אביב ועד ראשון לציון.

הפרויקט שהינו אייקון אדריכלי מרשים, הוא חלוץ ומוביל את המהפכה שמקדמת עיריית רמת גן במתחם הבורסה עם תוכנית עירונית רחבה המשלבת עוד משרדים, לצד מסחר בשילוב מגורים וחידוש התשתיות. כבר כעת נכנסות למתחם חברות היי טק רבות שעובדיהם מחפשים פתרונות מגורים איכותיים במרחק הליכה. זו הסיבה שהמחירים למרות שהפרויקט יאוכלס רק עוד כארבע שנים, כבר ממריאים ובחלק מהמקרים עוקפים מחירי פרויקטים דומים בתל אביב.

לדברי גיל גורביץ' סמנכ"ל שיווק באזורים, "אם לפני 5 שנים באזור הבורסה והשכונות הסמוכות לה עמד מחיר ממוצע למ"ר בדירת 3 חדרים על כ 25-30 אלף שקל למ"ר, הרי שכיום זינק המחיר בחלק מהעסקאות למעל 40 אלף שקל למ"ר - עלייה של יותר מ30%. הצפי הוא להמשך עליות מחיר בשנים הקרובות".

פרוייקט Brizzo בשכונת פארק הים בבת ים, נבנה בימים אלה וכולל שני מגדלים בני 23 ו-20 קומות, אשר בהם 159 דירות בסך הכל. המתחם כולל תמהיל דירות של דירות בנות 3, 4 ו-5 חדרים לצד דירות פרימיום. בקומותיהם הגבוהות של כל אחד מהמגדלים, מוקדשת קומה שלמה לשטח משותף נרחב לטובת הדיירים - ה-Sky Garden. הקומה כוללת חדר כושר, מועדון, ספא וגינת ירק. תכנון הפרויקט בוצע על ידי כנען שנהב אדריכלים.

עיר: בת ים.

יזם: חברת שפונדר פדלון.

קרבה לרכבת הקלה: כ-800 מטר.

למי מיועד: בקרב רוכשי הדירות עד כה ניתן לזהות שני פלחי רוכשים מרכזיים: משפרי ומצמצמי דיור, בהם רוכשים בני הגיל השלישי שעזבו בתים צמודי קרקע בערי האזור על מנת להגשים חלום ולגור בסמוך לים, וכן רוכשי דירות להשקעה שמנצלים את העובדה שמחירי הדירות בשלבים ההתחלתיים של הבניה עדיין נוחים למדי ביחס למיקום האטרקטיבי.

טווח מחירים: דירות 4 חדרים גדולות (115 מ"ר) נמכרות במחיר ממוצע של 2.7 עד 2.9 מיליון שקל. דירות 5 חדרים של כ-130 מ"ר נמכרות במחירים של 3.3 עד 3.6 מיליון שקל.

סטטוס: היתר בנייה לראשון מבין שני מגדלי הפרויקט הונפק לפני שלושה חודשים. ההערכה היא כי אכלוס הדירות יתבצע במהלך 2024.

פוטנציאל: רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת שפונדר פדלון: "מועד אכלוסו של המגדל הראשון יחפוף לתחילת פעילות הקו האדום. אז יגלו הרוכשים כי בת ים היא אמנם הרשות המוניציפאלית שבה הם מתגוררים, אך כי בפועל הם מצויים במרחק 15 דקות נסיעה משדרות רוטשילד ומתחם שרונה. לצד זאת, שכונת פארק הים היא אחת מחטיבות הקרקע האחרונות הסמוכות לחוף הים בגוש דן, ורכישת דירה בקרבת החוף במחירים שכאלה ובסמיכות שכזו לתל אביב, כנראה שתהפוך לבלתי אפשרית בעתיד".

פרויקט Blue & the city נמצא בפינת הרחובות הרצל וז'בוטינסקי בצפון מערב בת ים. הפרויקט מקודם ונבנה בסמוך לחוף הים ולטיילת בת-ים ובסמוך נמצאת תחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה, שתבטל את הגבול בין תל אביב לבת ים. מדובר במגדל יוקרה בן 35 קומות ו-137 דירות עם תמהיל מגוון של דירות בגדלים שונים, החל משני חדרים ועד שישה חדרים, ודירות מיוחדות כמו פנטהאוזים מפוארים עם בריכת שחייה. התכנון האדריכלי התבצעה על ידי משרד כנען שנהב אדריכלים.

עיר: בת ים.

היזם: חברת רוטשטיין.

קרבה לרכבת הקלה: 20-30 מטר - בדיוק מול הפרויקט מעבר לכביש .

למי מיועד: למשפרי דיור, מצמצמי דיור ומשקיעים, שרוצים לגור קרוב לתל אביב ולים.

טווח מחירים: דירות 2 חדרים החל מ-1.875 מיליון שקל, 3 חדרים החל מ-2.076 מיליון שקל, דירות 4 חדרים החל מ-2.64 מיליון שקל ודירות 5 חדרים החל מ-3.59 מיליון שקל.

סטטוס: לפני קבלת היתר בנייה.

הפוטנציאל: המחירים בבת ים עדיין נמוכים בהשוואה לערים אחרות כמו ראשון לציון חולון ודרום תל אביב. הפרויקט נמצא בצפון בת ים וקרוב לגבול עם תל אביב והרכבת הקלה תצמצם עוד יותר את המרחק הזה.

לדברי אורטל ליבר, סמנכ"לית השיווק של רוטשטיין: "הרכבת הקלה היא עובדה בשטח וגם אם יהיו מעט עיכובים בפתיחה של הקווים הראשונים זה יקרה. הקרבה אליה מעלה את ערך הדירות בפרויקט, תקצר את זמני הנסיעה ותשפר את איכות החיים".