בישראל, כמו בכל העולם, הקניות המקוונות תפסו בשנה החולפת חלק ניכר מההוצאה הכספית של משק בית ממוצע, על חשבון הרכישה הישירה בחנויות. בעוד שחנות המקבלת קהל תימצא במרכז מסחרי או במרכזי הערים, המוצר שהזמנתם ממתין במחסן הממוקם בשולי הערים או ביישובים רחוקים מהמרכז, גם אם במקור הגיע מסין.
בעקבות הגידול העצום בהזמנות און ליין, עלה הביקוש למחסנים לצורך אחסון סחורה ושינועה מהם: אמזון דיווחה בשנת 2020 על עלייה של לא פחות מ-50% בשטחי הלוגיסטיקה שלה ובאירופה מדווחים על עליה של 16% בשטחי מחסנים להחכרה. הביקוש לשטחי אחסנה עלה בכל העולם, והערים הצפופות כלל אינן עומדות בביקושים. העסקים זקוקים לשטחי אחסנה גדולים, מהר ולאלתר.
הפתרון המהיר הוא לאו דווקא הזול או הנכון, בטווח הרחוק. ירידת קרנו של העיסוק בחקלאות ולעומתו הצורך הגובר בשטחי אחסון, הפכו את המבנים החקלאיים במושבים ברחבי הארץ לאטרקטיביים במיוחד לצורך השכרתם כמחסני סחורה.
השימוש המתרחב בהזמנות און ליין, יחד עם הקורונה שהרחיקה את הצרכנים מהחנויות הפיזיות, יצרו צורך אצל כל עסק העוסק במסחר למחסן גדול ונגיש בו הוא יוכל לאחסן את הסחורה המגיעה מחו"ל, עד שתשלח לבית הלקוח.
בעלי הנחלות במושבים המחזיקים בשטחי ענק המיועדים לשימוש חקלאי, שמחו להשכיר את בתי האריזה לשעבר, את הסככות ואת המחסנים החקלאים בשטחם לאנשי עסקים שביקשו פתרון יעיל ומהיר לאיחסון ושינוע. אולם השכרת מחסנים שאינם מיועדים למטרה זו מלכתחילה, עלולה ליצור בעיות שלא רק יסתכמו בנזק כלכלי, אלא הרבה מעבר לכך.
על פי חוק התכנון והבניה, לכל מבנה ישנו שימוש ייעודי. כאשר אישרו לחקלאי הוותיק לפני עשרות שנים להקים את הסככה או המבנה החקלאי בשדותיו לצורך מיון תפוחי אדמה, הכוונה בהחלט לא היתה לאפשר שימוש במבנה לאחסון מותגים של אתר קניות כלשהו. משמע, השכרת המבנה החקלאי לעסק שמנהל בו מחסן מסחרי מהווה עבירה על חוק התכנון והבניה, שמסכנת הן את הבעלים (המשכיר) והן את המשתמש (השוכר) בחשיפה לצווים מנהליים עם קנסות בגובה מאות אלפי שקלים או בכתב אישום על עבירת שימוש בניגוד לייעוד הנכס.
על פי חוק רישוי עסקים, מחסן מעל 50 מ"ר שאינו צמוד לחנות קמעונאית טעון רישיון עסק. לצורך קבלת רישיון העסק נדרש אישור הרשות המקומית, אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה (מהנדס הרשות), ואישור רשות הכבאות וההצלה (כיבוי אש). הוצאת רישיון עסק היא הליך ארוך וסבוך, ונדרש לחדשו כל מספר שנים. זאת בנוסף לאישור כיבוי אש, שלעיתים עושה ביקורת במקום כל שנה. מי שיחליט לוותר על התענוג, שוב, חשוף לכתבי אישום בגין עבירה על חוק רישוי עסקים, שהיא עבירה פלילית.
זהירות, ארנונה
ההשלכות מתבטאות גם מבחינת ארנונה, שלמרות שהיא נשמעת "תמימה", הרי שמדובר בהוצאה כספית, שיכולה להכפיל ולשלש עצמה לסכומי עתק בקלות. "מבנה חקלאי" מוגדר בהגדרות תקנות ההסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות ) תשס"ז-2007 כ-"מבנה של קבע הנמצא על אדמה חקלאית משמש לצורכי חקלאות". כצפוי, התשלום השנתי למ"ר בגין מבנה חקלאי הוא נמוך ביותר ועומד על סדר גודל של עד עשרות שקלים בודדים בשנה.
לעומתו, אם הרשות המקומית תגלה שהשימוש במבנה החקלאי אינו לצורך גידול ירקות אלא לאחסון הקולקציה החדשה של "נייקי", היא עלולה להחליט שמדובר בשימוש מסחרי (אפילו לא מחסן!) ולהכפיל את הארנונה פי כמה וכמה. היות שמדובר בדרך כלל על שטחים לא קטנים, השוכר יופתע לקבל חיוב של מאות אלפי ₪ שלא ציפה לו.
ובכן, יש עוד גורם בתמונה, רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והוא לא כזה שיוותר על זכויותיו בקלות. כאמור, לרוב מדובר על שטחים המצויים בהסכמי חכירה בידי בעלי הנחלות המחזיקים בהם. זאת אומרת שיש לחקלאי עוד שותף בקרקע- המדינה. והמדינה החכירה לחקלאי את השטחים לשימושים מוגבלים בלבד. גם לה לא היתה כוונה שבית האריזה יהפוך למחסן של אתר שופינג. כאשר ייוודע לרמ"י על השימוש הסמי-מסחרי שעושה בעל הקרקע בשטחים שהוחכרו לו - גם שם עלולים הבעלים לקבל שומות חדשות של דמי חכירה "מעודכנים" בגובה מאות אלפי שקלים בגין שינוי השימוש ובנוסף כתבי תביעה אזרחיים של סילוק יד כלפי השוכרים.
ואם זה לא מספיק, הרי שגם השכנים יצטרפו למתנגדים. מי שקנה בית במושב בתקווה לשמוע ציוץ ציפורים מול נוף ירוק, לא ישמח לראות משאיות בסיבובי פריקה וטעינה, מנופים שפורקים משטחים ומלגזות במקום שדות פורחים. לא פעם השכנים הם אלה שמוחים על שינוי השימוש ופונים בתלונות לרשויות בגין השימוש למחסנים מסחריים בנחלה השכנה. ואי אפשר לומר שהם לא צודקים לעיתים.
אם כן, הבחירה לשכור במהירות נכס, שלא מיועד במקור לאחסון סחורה קמעונאית, עלולה להביא לתוצאות שלא מסתכמות רק בנזק כספי, אלא גם בהליכים פליליים, בצווי מניעה ובפגיעה במוניטין של השוכר. לפני חתימת הסכם שכירות דרשו לעיין בהיתר הבניה של הנכס, בהסכם החכירה עם רמ"י, בהסכמות השכנים הגובלים עם השטח, בשובר הארנונה ובכל מידע רלוונטי נוסף לרבות התייעצות עם מומחה לרישוי עסקים בשאלה האם נדרש רישיון לפעולת האחסון. גם אם זה נשמע ארוך ומייגע, זו הדרך הקצרה ביותר לאחסון חוקי שהעלויות שלו ידועות מראש.
הכותבת היא עו"ד נועה טלבי, בעלים ושותפה במשרד טלבי גולדרט עורכות דין העוסק בתחומי רישוי עסקים תכנון ובניה ורשויות מקומיות