לפי הצהרות שרי הממשלה, תוכנית תמ"א 38 שהייתה אמורה להסתיים בחודשים הקרובים - תוארך בשנתיים נוספות לפחות כאשר פרויקטים של התחדשות עירונית עוכבו בוועדות השונות, כשמחירי הדירות מאמירים בקצב מסחרר ובאופק לא ניתן לראות אף גורם שיכול לבלום אותם וכשבניה צפופה בערים השונות שאינה עומדת בפני התקן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, נדמה כי אין מנוס מכך אם כי אין תוכנית ברורה אחרת- בדרך.
כוונתה של הממשלה להאריך את התוכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - הידועה בכינויה תמ"א 38 וכשאין באופק תכנית חלופית המיועדת לאותם מבנים ישנים ומזדקנים- היא בשורה חיובית ומעודדת ביותר עבור כל מי שמעוניין להמשיך ולפעול לתהליך של התחדשות עירונית ובכך לנסות לבלום את נסיקת המחירים המשתוללת של שוק הדיור ובדרך לחזק מבנים ישנים ולהעמידם בתקן חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
לפי החלטת הממשלה הקודמת שהתקבלה בשלהי 2019, תוכנית תמ"א 38 הייתה אמורה להסתיים בעוד כ-4 חודשים. כפי שמסתמן מהצהרותיהם של שרת הפנים, איילת שקד, שר השיכון והבינוי, זאב אלקין ושר האוצר אביגדור ליברמן, השמועות על מותה של תמ"א 38 היו מוקדמות, והתכנית תוארך לשנתיים נוספות, עד אוקטובר 2024 לכל הפחות.
הכוונה המוצהרת של שר האוצר ליברמן לכלול את הסוגייה בחוק ההסדרים של חוק התקציב הקרוב, אמורה בראש ובראשונה לסייע לבלום, אפילו אם במעט, את תופעת המחירים המאמירים בשוק הדיור - תופעה שלאחר מספר שנים של דשדוש מסוים ובחסות שנת הקורונה, חוזרת לחיינו ובמלוא עוזה. מנגד, חוק ההסדרים הוא חוק סל שבו כורכים עניינים שלא רוצים לדון בהם ממש- ויש מקום אמיתי לדון בסוגיית תמ"א 38 ומה יבוא ויחליף את מקומה.
אכן, לא ניתן להתעלם מכך שההחלטה המקורית לסיים את חייה של תמ"א 38 נשענה על הערכתם של גורמי מקצוע שונים במשרד האוצר ובמשרד השיכון, שהצביעו על שורה של בעיות עם יישום התוכנית: החל מהנתונים שהצביעו על כך שיחידות הדיור החדשות שנוספו בערי המרכז בעקבות התוכנית היו מעטות ביותר ויקרות לזוגות הצעירים. דרך העובדה, כי פרוייקטי תמ"א 38 מעמיסים על התשתיות הקיימות הרעועות ממילא במרבית הערים במרכז הארץ ועד ההכנסות של הרשויות המקומיות שנפגעו משמעותית בעקבות הפטור שניתן לפרויקטים של תמ"א 38 מהיטל השבחה.
לכל זאת, יש להוסיף את הנתון העגום לפיו התוכנית מיושמת בעיקר באזור המרכז והשרון, ולא כדאית ליזמים באזורי הפריפריה ובאזורי סיכון כדוגמת העיר טבריה, שבהם התמורות שיתקבלו מביצוע התכנית וממכירת דירות התמורה שוות הרבה פחות מאזורי המרכז. עם הארכת התכנית לשנתיים נוספות, רצוי שהממשלה ומי מטעמה תפעל כבר עכשיו ליישום התכנית בשנתיים הקרובות באזורי הפריפרייה ובמוקדי הסיכון ויישמו את מטרת התכנית שלשמה היא קמה תוך מתן תמריצים נוספים ליזמים והעברת תקציבים לרשויות להקמת תשתיות נוספות.
אין חלופה לתמ"א 38
למדינת ישראל אין חלופה אמיתית כלשהי לתמ"א 38. לכן, ולמרות הכשלים המהותיים בתוכנית ובאופן יישומה, צו השעה מחייב את הנשמתה לפחות לתקופה קצרה תוך תשומת דגש מיוחד דגש על יישומה בערי הפריפריה ובאזורי סיכון.
נוסיף ונאמר, כי עצירה כמעט לגמרי של שיווק קרקעות ע"י רשות מקרקעי ישראל גורם בנוסף להקטנת היצע הדירות ולהאמרת מחירי הדיור. גם בחזית זו, צריכה הממשלה לפעול ולקדם שיווק קרקעות לבניה להגדלת ההיצע ולדאוג לדיור שיהא בר השגה לזוגות הצעירים.
ועד שהממשלה תפעל גם בחזיתות השונות נראה כי, אין מנוס מלהמשיך עם תמ"א 38. אחרת, קשה למצוא מי שיחלוק על כך, הביקוש לדירות חדשות - בעיקר באזור המרכז - רק ימשיך לטפס, והסיכוי לעצור את עליית מחירי הדיור יהיה אפסי.
לסיכום נציין, כי תמ"א 38 הפכה לחלק בלתי נפרד מחיינו, הארכת התכנית תביא לבשורות טובות הן בהיצע לשוק הדיור ולניסיון אמיתי לעצור את מחירי הנדל"ן והן לחיזוק המבנים המזדקנים ולעמידה באתגרים השונים הן מבחינה ביטחונית והן מבחינת הסיכון לרעידות אדמה.
ההיגיון פשוט להפליא: כשוק בו יש יותר ביקוש מהיצע, סובל מעליית מחירים. לפי נתוני משרד האוצר שפורסמו בעיתונות הכלכלית, תמ"א 38 מהווה כ-35% מהתחלות הבנייה החדשות במרכז, וכ-12% מהתחלות הבנייה בישראל כולה. במצב דברים זה, וכשמחירי הנדל"ן רק ממשיכים להאמיר, נראה כי אין מנוס מלהמשיך עם תמ"א 38. אחרת, וקשה למצוא מי שיחלוק על כך, הביקוש לדירות חדשות - בעיקר באזור המרכז - רק ימשיך לטפס, והסיכוי לעצור את עליית מחירי הדיור יהיה אפסי.
לטעמנו די בכך כדי להפנים את חשיבות הארכת התוכנית, אך מי שלא השתכנע מכך מוזמן לעיין גם בנתוני רשות מקרקעי ישראל שמחזיקה כ-90% מהקרקעות בישראל, מהם עולה תמונה עגומה במיוחד לפיה בשנים האחרונות כמעט ולא שווקו קרקעות חדשות. גם נתון זה צפוי להקטין את ההיצע, וכל זאת עוד לפני שבכלל התחלנו לדבר על הביקוש המאמיר בשל חוסר הכדאיות של מסלולי השקעות אחרים.
יש משהו מעודד בידיעה כי שרים בכירים בממשלה שעדיין לא השלימה חודש מאז כינונה, כבר הפנימו כי לפחות בכל הנוגע למחירי הדיור - השטח בוער. זהו זמן למעשים. מעשים לא אמורים למנוע תכנונים - ויש לפעול לאפשר הפשרת קרקעות, כולל קרקעות חקלאיות, לשנות את מדיניות התכנון והבניה למדיניות ריכוזית אחת גדולה ועדכנית; לבנות תוכניות למתן דיור אף קטן יותר, לזוגות צעירים, ובעיקר לחזק את המבנים המטים ליפול, אולם לא תוך כדי ביטול כליל של התוכנית, אלא מתן הזדמנויות אף ליזמים צעירים לבצע בניה אפילו במקומות נידחים יותר, על מנת שתהיה בניה מהירה לזוגות אשר נמצאים במצוקת דיור.
הכותבים הם עו"ד אייל בסרגליק - הבעלים של משרד עורכי הדין אייל בסרגליק וחברת היזמות בסרגליק יזמות, ורוני שושן - מנהלת מחלקת מקרקעין במשרד בסרגליק, מומחים במקרקעין ונדל"ן.