וואלה!
וואלה!
וואלה!
וואלה!

וואלה! האתר המוביל בישראל - עדכונים מסביב לשעון

דירה במרכז ב-1.5 מיליון שקל: הזדמנות או סיכון לא מחושב?

עודכן לאחרונה: 4.7.2021 / 18:00

בזמן שמחירי הדיור נוסקים, עדיין ניתן למצוא בשכונות כמו רמת עמידר, נווה אליעזר ושכונת התקווה דירות בפחות מ-1.5 מיליון שקל. האם מדובר בהזדמנות, או בסיכון שלא ישתלם בעתיד?

וואלה! הבנתי/במאית: הילה קובו, עריכת וידאו: ניר חן, עיצוב גרפי: אביחי ברוך.

מחירי הדירות מרקיעי שחקים. אם תחפשו לרכוש נכס בתל אביב, רמת גן או גבעתיים, סביר להניח שתיאלצו לתקצב את העסקה ב-1.7 מיליון שקל ומעלה. במרכזי הערים הגדולות, המחיר הממוצע של דירה עולה על 2 מיליון שקלים ובתל אביב אף מגיע ל-3 מיליון שקל ויותר. ובכל זאת, באזורים כמו שכונת התקווה, רמת עמידר, פרדס כץ ונווה אליעזר עדיין תוכלו למצוא דירות במחירים נמוכים יותר. אבל האם כדאי להמר על עסקאות כאלה?

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר המשווקת פרוייקטים ברחבי הארץ, מספר כי על פי נתוני החברה ניתן למצוא דירות במחירים מאוד שפויים באזורים הללו. לאחרונה נמכרה דירה בת 2.5 חדרים ברחוב קמואל בשכונת התקווה במחיר של 1.31 מיליון שקל. דירה אחרת, בת חדר אחד, נמכרה במחיר של 895,000 שקל ובשכונת עזרא הסמוכה נמכרה דירת 3.5 חדרים במחיר של 1.4 מיליון שקל. גם בשכונת רמת עמידר ברמת גן ניתן למצוא "מחירים של פעם". דירה ברחוב דנגור בגודל 65 מ"ר נמכרה ב-1.48 מיליון שקל. דירה בת 3 חדרים ברחוב הרב לנדס עלתה 1.34 מיליון שקל.

"חשוב לציין", אומר שמול, "כי אף על פי שמדובר במחירים 'זולים' בהשוואה לשכונות אחרות ברחבי הערים, אפשר לראות שגם באזורים אלו המחירים עלו לעומת שנים קודמות שבהן אפשר היה למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, מחיר שלכל הדעות כיום נחשב מעט דמיוני עם עליות המחירים בשנים האחרונות בכלל ובחודשים האחרונים בפרט, בהם יש תחושה שהשוק איבד שליטה לחלוטין".

בניינים  בשכונת התקווה 25 במרץ 2021. ראובן קסטרו
הרבה סיכונים, הרבה סיכויים. שכונת התקווה/ראובן קסטרו

ועדיין, יש סיכונים ברכישת נכסים בשכונות הללו. "כבר שנים רבות מדברים על שכונת התקווה ועל שכונת נווה אליעזר כשכונות 'הבאות' בתל אביב", מסביר שמול, "ולמרות זאת אנו רואים שקצב עליית המחירים נמוך משמעותית מאשר בשכונות אחרות בעיר שבהם נסקו מחירי הנדל"ן כמו ביפו, בשכונת הארגזים (בזכות פרויקט פארק תל אביב הגדול), בפלורנטין, בנווה שרת, בנווה צדק ובשכונות אחרות. גם על רמת עמידר דובר במשך שנים כי זו תהיה השכונה המתפתחת הבאה בעיר, אולם הנסיקה הגדולה הייתה דווקא בצד השני בשכונות כמו המתמיד, נווה יהושע הסמוכה ופרויקטים של תמ"א רבים במרכז העיר".

וכן, גם הסטריאוטיפ משחק תפקיד. "מיקום השכונות הנ"ל בצד הדרומי והמזרחי של העיר, בשונה משכונות במערב ובצפון תל אביב ורמת גן, חיזקו את ההנחה הרווחת בישראל, ששכונות הממוקמות בצפון ובמרכז העיר מאגדות בתוכן אוכלוסיות 'חזקות' ומבוססות יותר, ועל כן עליות המחירים גבוהות שם יותר לאור הביקושים הגבוהים.

"בשכונות הדרומיות והמזרחיות לרוב יש ריבוי של בתים פרטיים ישנים, צמודי קרקע והרבה פלישות וסגירות של חצרות לא חוקיות, שמקשות מאוד על מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית לרבות פינוי בינוי ותמ"א 38. התשתיות העירוניות באזורים אלו, לרבות מערכות החינוך, כבישים, תאורה מים ביוב וחשמל, לרוב במצב ישן ואוכלוסייה רבה לא ממהרת להיכנס ולגור באזורים הללו לאור החשש המובן. בעיקר בתל אביב, נושא העובדים הזרים מרתיע משפחות רבות לגור בשכונות אלו, שבהן יש ריבוי של אוכלוסיית מהגרים ומחפשי עבודה".

ובכל זאת, יש הזדמנויות גם באזורים הללו. שניר מספק מספר נקודות למחשבה.

sheen-shitof

תוצאות מהיום ה-1

הפיתוח המהפכני לטיפולי אנטי אייג'ינג בבית - כעת במבצע מיוחד

בשיתוף נומייר פלוס
  • בשונה ממה שרבים חושבים, הרווח בנדל"ן הוא רק בקנייה ולא במכירה. כשקונים נדל"ן במחיר נמוך, שם מגולם הרווח בעסקה. כאשר קונים במחירי שוק לא תוכלו להפיק רווח, מכיוון שבעתיד, כשנרצה למכור את הדירה, נצטרך להוסיף את אותו סכום כספי עבור הדירה הבאה אם מחירי השוק עלו. החוכמה בנדל"ן היא לקנות בזול, כשבאזורים אלה, עם השנים נוצרת פרמיה גדולה אם בסופו של דבר המחירים יעלו.
  • תהליכי התחדשות עירונית, בעיקר בערי המרכז, שינו לחלוטין את מחירי הנדל"ן. בכל מקום שבו העירייה תמכה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם בצורה של פינוי בינוי ואם בצורה של תמ"א 38 מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית. לנווה אליעזר, לשכונת התקווה וגם לרמת עמידר קיימות תוכניות מאסיביות עתידיות להתחדשות עירונית.
  • כניסה של אוכלוסיות צעירות יותר, משכילות ומבוססות יותר, אשר מחליפות את האוכלוסייה הקיימת המזדקנת והחלשה יותר מבחינה סוציו אקונומית, מביאה באופן טבעי לעלייה של אחוזים בודדים מדי שנה במחירי הנדל"ן.
  • המיצב ואחוזי המעבר של בחינות הבגרות בבתי הספר הממוקמים בשכונות הללו עולים מדי שנה. זאת לאור השקעה המאסיבית של העיריות שמבינות שככל שמערכת החינוך בשכונות האלו תהיה חזקה יותר, כך תגיע אוכלוסייה מבוססת יותר שתדחוף את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה.
  • קרנות חדשות ומשקיעים פרטיים רבים מבינים את הפוטנציאל הגדול ברכישה בשכונות ובאזורים מתפתחים, ואפשר לראות היום שבוצעו המון רכישות של דירות באזורים האלו לטובת התחדשות עירונית עתידית, כמו קנייה של בתים כדי להקל על התחדשות עתידית שכזו, המון דיור להשכרה וחלוקה של דירות (שכמובן אסורה על פי החוק ) כמו כן תהליכים של דיור משותף וכניסה של קהילות מגוונות לשכונות האלו, בדגש על הקהילה הדתית והגאה שידועה בעולם בזיהוי טרנדים בכלל ובפרט בנדל"ן.
ניר שמול. תומר פדר,
כל אחד חושב אחרת. ניר שמול/תומר פדר

"אני ממליץ לרוכשים הפוטנציאלים בשכונות האלו לחשב הן את הסיכונים והן את הסיכויים בבואם לקבל החלטה אם לרכוש נכס ולהשקיע את כספם דווקא באזורים אלו", מסכם שמול, "או לחפש נכס באזורים אחרים. היופי בנדל"ן הוא שכל אחד חושב אחרת. לא סתם החוקרים טברסקי וכהנמן קיבלו את פרס הנובל על אי רציונאליות בקבלת החלטות כלכליות, והוכיחו בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי בכלכלה התנהגותית כל אחד מתנהג אחרת".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

+
בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    3
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully