הישראלים ניצלו את "מחיר למשתכן" ועשו אקזיט - והמחירים נשארו בשמיים

המחאה החברתית אשר החלה כשברקע יוקר המחיה והקושי להגיע לדירה בישראל, והמצב מאז מתברר, רק הורע עוד יותר - זאת למרות מספר תוכניות ממשלתיות שניסו להיטיב את המצב. מאז 2011 ניסו כל שר האוצר והשיכון להילחם ביוקר הדיור, עם הצלחות מועטות בלבד. בתקופת המחאה כיהן בתפקיד שר השיכון אריאל אטיאס ובעקבותיה יזם עם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) היצף של שיווקים לקרקעות לבניה למגורים. אלה לא עצרו את המחירים.

יאיר לפיד שכיהן ב-2014 כשר האוצר יזם את תוכנית מע"מ אפס לפיה זוגות וצעירים זכאים ירכשו דירות כשהמע"מ יהיה בשיעור אפס (עד לגובה 1.6 מיליון שקל). התוכנית הוקפאה לאחר פיטוריו של לפיד מהממשלה ורק יצרה ביקושים כבושים של ישראלים שחיכו להטבה ובמקום קיבלו עליית מחירים.
אחריו נולדה תוכנית מחיר מטרה ששרדה מכרזים שבני ישובים בלבד מודיעין וראש העין עד לפרוק הממשלה. משמעותה: מחיר הדירה ייקבע במכרז עצמו ויהיה נמוך בשיעור של כ 20% ממחיר השוק הנהוג באותו אזור. המחירים המשיכו לעלות בשנים אלה אבל התוכנית כן סיפקה דירות ברות השגה בערים שונות לכמות קטנה של כ-1,500 חסרי דיור.

עם כניסתו של כחלון לאוצר נולדה תוכנית מחיר למשתכן שהתנהלה במשך כארבע שנים והניבה כמה עשרות אלפי דירות במחירים מוזלים לשוק אך לא עצרה את המחיר. תחילה נועדה לזכאים בלבד אך עם הזמן נפתחה גם ללא זכאים ולמשפרי דיור. התוכנית כאמור לא בלמה את עליות המחיר אך כן אפשרה לצעירים רבים לרכוש דירה ראשונה.

עם כניסתו של ליצמן הוא קבע תוכנית חדשה מחיר מופחת שנועדה להוציא ממעגל המכרזים סבסוד דירות ששוויין מעל 22 אלף שקל למ"ר ולמקד את הזכאות באזורים פריפריאליים יותר. התוכנית לא יצאה לפועל בשל החלפת הממשלה.

עם כינון ממשלת בנט-לפיד כבר נשמעים קולות להחזיר את מחיר למשתכן בוואריאציה כזו או אחרת.

ניסיון נוסף להוריד את המחירים, מאחורי עמד כחלון, היה להפחית את האטרקטיביות של ההשקעה ברכישת דירות להשקעה. מאמצי הממשלות השונות להגביל את צעדיהם של המשקיעים אכן הביאו להפחתה ברכישת דירות להשקעה, כלומר רוכשי דירה שנייה ויותר. רבים גורסים כי העליות במחירי הדירות תודלקו במידה רבה בשל הריבית האפסית והמחסור במיסוי אשר הפכו אותן להשקעה משתלמת בהשוואה לאלטרנטיבות אחרות. עד לשנת 2015 למעלה מרבע מהעסקות בשוק מדי חודש נעשו על ידי משקיעים, ובחודשים מסוימים אף היה מדובר על כשליש מכלל העסקות. החל מאמצע 2015 התמונה השתנתה בעקבות "מסי כחלון", אשר בין השאר העלה את מס הרכישה על דירה שנייה ל8%-10% לפי מדרגות, דבר אשר הוביל לירידה בשיעור רכישת המשקיעים, עד לשפל של 10% מכלל העסקות בחלק מהחודשים. ביולי 2020 החזיר שר האוצר דאז ישראל כץ את מדרגת המס הראשונה ל5%, דבר אשר הביא לעלייה בשיעור המשקיעים.

לפי פרסום בגלובס, נכון למאי 2021 כ-326 אלף ישראלים מחזיקים במספר דירות. 253 אלף מהם מחזיקים בשתי דירות והיתר ביותר.

יש לציין כי מבצע מחיר למשתכן דחף ישראלים רבים להפוך למשקיעים בפועל בשוק הנדל"ן על מנת לנצל את ההטבה הניתנה להם, כאשר זוגות צעירים ורווקים רכשו דירות שלא התכוונו לגור בהן אלא להשכירן.

במדינה קטנה וצפופה כמו ישראל, עם בניינים ישנים במרכזי ערים, ההתחדשות העירונית אמורה להוות חלק מהותי מיצירת היצע הדירות החדשות. בערי המרכז ערכי הקרקע הגבוהים מושכים את היזמים והשוק הפרטי ומאפשרים יצירת יחידות דיור חדשות בפרויקטים של תמ"א ופינוי בינוי, אך מדובר בדירות בעלות מיליוני שקלים ליחידה, אשר רלבנטיות לרוכשים מבוססים בלבד. על מנת להגדיל את היצע הדיור בר ההשגה ולחדש שכונות ישנות, יש לבצע פרויקטים גדולי היקף של פינוי-בינוי גם בערי הפריפריה ובערי המעגל השני והשלישי במרכז.

דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2020 מראה עלייה משמעותית בכמות יחידות הדיור שאושרו במתחמים המיועדים לפינוי בינוי, ועומד על יותר מ-50 אלף ב2019-2020. ואולם כאשר בוחנים את מתן היתרי הבנייה ב-2020, כלומר התוכניות שכבר נמצאות בשלב מתקדם ורגע לפני בנייה בפועל, רואים כי ניתנו היתרים לכמעט 13 אלף יחידות דיור חדשות, שרובן (10,517) הן ב-449 פרויקטים של תמ"א 38 ומיעוטן (2,295) ב-12 פרויקטים של פינוי-בינוי. על מנת להגדיל את היצע הדירות ברות ההשגה יש לוודא הגדלת כמות הדירות הנבנות בפועל במתחמי פינוי-בינוי רחבים, שיכללו גם דירות להשכרה ודירות קטנות.

לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה לתכנון ובניה ונדל"ן: "10 שנים עברו אך נראה כי דבר לא השתנה, ואף הורע, המחירים עלו בצורה אינטנסיבית ומשמעותית. אם ננסה לבחון מדוע המחאה נכשלה, נבחן שני תחומים. בתחום הרישוי, היה ניסיון לזרז את הבירוקרטיה ולייעל את ההליכים, עם מערכת רישוי מקוון והקמת מכוני הרישוי, אך לצערנו ניכר כי ניסיונות אלו נכשלו וההליכים רק התארכו ונהיה מסורבלים. אין אכיפה, לרשויות זמנים משלה, כאשר היום להוציא היתר בניה הרבה יותר מורכב והבירוקרטיה רק מסבכת.

"בתחום התכנון, בתחילה, היה נראה כי מתחילים ברגל ימין, כאשר ניתנו סמכויות רחבות לותמ"ל, ות"ל וועדות נוספות כדי לזרז את ההליכים התכנוניים והוספת יחידות דיור חדשות לשוק, אך עם כל הפוליטיקה של השנים האחרונות החלה נסיגה משמעותית, כך שגם בין היתר עדיין לא הוארך תוקפו של חוק הותמ"ל (כחלק מהוראת שעה). נראה שפתרון נכון יותר הוא לייעל את ועדת התכנון הקיימות, (ועדות מקומיות, מחוזיות וכו'), לדוגמה הגדלת את כוח האדם".

לדברי עו"ד שוב, "גם תכנית מחיר למשתכן לא עבדה, מאחר שהיא פנתה לציבור מאד מצומצם, כאשר המנהל לא שיווק קרקעות 'רגילות', כלומר בשוק החופשי, ומה שקרה שכל מגרש שבכל זאת יצא למכירה בשוק החופשי (לא במסגרת מחיר למשתכן), היה לו ביקוש אדיר וכתוצאה מכך האמירו מחירי הנדל"ן".

האדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים מציין כי "המחאה החברתית הציפה את נושא הדיור שעלה לכותרות ולשולחן מקבלי ההחלטות. בהמשך ממשלת ישראל החליטה על תוכנית אסטרטגית עם יעד של 1.5 מיליון יחידות דיור ב-24 שנים ומלאי תיכנוני של 2.7 מיליון יחידות דיור לתקופה זו. מקבלי ההחלטות הבינו כי אי אפשר שכלל הבנייה תתבצע על קרקעות חקלאיות, שמורות טבע וכו'. אלא החליטו שיש צורך בשילוב יחידות הדיור בתוכניות להתחדשות עירונית וקבעו כי בכל מחוז יוקצו עשרות אחוזים לטובת התחדשות עירונית ובסך הכללי 35% מסך כל יחידות הדיור יהיו כחלק מפרויקטים להתחדשות עירונית.

"בפועל ככל שעוברות השנים מתחזקת ההבנה והפנמה בקרב מקבלי ההחלטות, מנהל התכנון והעיריות שאחוז יחידות הדיור בהתחדשות העירונית צריך לגדול. לכן השאיפה של כולם היא לתכנן מתחמים גדולים של התחדשות עירונית ולא התחדשות בניינית".

לדברי שנהב, "דבר נוסף שיש לקחת בחשבון, בניית דירות זה לא מספיק, צריך לדעת איך לעשות זאת בשילוב עם גני ילדים, בתי ספר, מסחר תעסוקה, חינוך, תרבות, ספורט ופנאי. המענה הנכון לכך הוא על ידי מתחמים גדולים הנותנים מענה לדיור ולשאר ייעודי הקרקע ושיתופי השטחים הנדרשים בכדי לספק הרמוניה אורבנית. כחלק מהפרויקטים להתחדשות עירונית, ניתן גם לשלב דיור בר השגה ודיור מוגן על פי פרוגרמה ידועה מראש ובהתאם לצרכים העירונים של כל עיר ועיר ובהתאם למאפייניו של הפרויקט".