הפיקוח על הבנקים פרסם השבוע טיוטה של הנחיות חדשות. לפי הטיוטה, לקוחות הבנקים לא יוכלו לקחת משכנתא על דירה קיימת כדי לממן את ההון העצמי הנדרש לרכישה של דירה חדשה. אם הטיוטה תהפוך להנחיה מחייבת, היא תקשה על משקיעים ועל משפרי דיור, כי הם לא יוכלו לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישה של דירה חדשה בעזרת משכנתא על הדירה הקיימת.
כשקראתי על ההנחיה החדשה של הפיקוח, נזכרתי בשיחה שהייתה לי עם בכיר לשעבר בבנק ישראל. נפגשנו במקרה באיזה מסדרון, והוא שאל אותי מה דעתי על המדיניות של בנק ישראל לגבי שוק הדיור. גמגמתי משהו מתחמק, והוא הקשיב בנימוס במשך דקה או שתיים. אחר כך הוא אמר בערך כך: "אני חושב שהנגיד פישר היה פחדן. בתנאים שהיו ב-2008, הורדת הריבית הייתה מוצדקת. אבל כשהנגיד הבין מה קורה בשוק הנדל"ן, בנק ישראל היה צריך להוציא הנחיות נקודתיות לגבי הריבית בשוק הנדל"ן. אם לנגיד היה אומץ, בנק ישראל היה מוציא הנחייה שאסור לתת משכנתאות בריבית שהיא פחותה מריבית מינימום כלשהי - נניח שהוא היה משאיר את ריבית המשכנתאות סביב ה-4% לשנה, כפי שהיה לפני שמחירי הדירות החלו לעלות. אם הוא היה עושה את זה, לא היינו בסיטואציה שבה אנחנו נמצאים היום; מחירי הדירות היו הרבה יותר נמוכים".
אני מודה שהופתעתי. לקח לי רגע להגיב, ואז עניתי שאני לא מאמין שבנק ישראל מסוגל לעמוד בלחץ הציבורי שתעורר הנחייה כזאת. הוא חייך וענה שאני צודק: אם בנק ישראל היה מפרסם הנחייה כזאת, הקבלנים היו רצים לממשלה להתלונן על זה שבנק ישראל הורס אותם, והצרכנים היו רצים לממשלה להתלונן שדווקא כשהריבית יורדת, בנק ישראל מונע מהם לרכוש דירה.
היה אפשר להשוות את ההיצע לביקוש
לבסוף, בן שיחי זקר את האצבע שלו ואמר, "בסוף, קשה מאוד להיות האיש הרע שמונע מהאזרחים הטובים לרכוש דירה. אבל אם בנק ישראל היה משאיר את הריביות גבוהות, אז מצד אחד לקבלנים היה יותר כדאי לבנות, כי הריבית שבה הם יכלו לגייס את הכסף הייתה יורדת. מהצד השני, הציבור לא יכול היה לשלם מחירים גבוהים מידי, כי כשהריביות גבוהות, אנשים לא יכולים לקחת הלוואה גדולה מידי. לכן, היצע הדירות היה גדל כמעט באותו קצב שבו הביקושים היו גדלים, ומחירי הדירות היו כנראה עולים, אבל רק בגובה העלייה בשכר, ולא בצורה המשוגעת שאנחנו רואים מאז 2009".
אני חושב שהוא צדק בניתוח שלו. הוא צדק גם כשטען שהניסיונות של בנק ישראל לצנן את שוק הדיור אלו הם לא באמת תחליפים להעלאת הריבית בשוק למשכנתאות. הניסיון של 12 השנים האחרונות מלמד כי המגבלות של בנק ישראל לא מסוגלות לעצור את עליית המחירים. יותר מזה: בכל פעם שהמחירים עולים לרמה שאנשים מתקשים לשלם, בנק ישראל נזכר שהחשש הבאמת גדול שלו הוא ששוק הדיור יקרוס הבנקים יתקעו עם כמות עצומה של הלוואות לענף שלא מתפקד. התוצאה היא שבכל פעם שהמגבלות של בנק ישראל מצליחות, לפחות לרגע, לצנן את שוק הדיור, בנק ישראל מבטל אותן. זה מה שקרה, למשל, למגבלה על לקיחת הלוואה בריבית משתנה - ברגע שהייתה האטה בשוק הדיור, המגבלה הזאת נעלמה. אני חושד שגם הגורל של הניסיון הנוכחי לצנן את שוק הדיור יהיה דומה.
ד"ר אביחי שניר - המכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן