שוק הדירות בארה"ב במחסור. מה זה אומר למשקיע הישראלי?

העמקת משבר הדיור בארה"ב מציגה פער של 5.5 מיליון יחידות דיור. רועי מעודי, מנכ"ל חברת VALORE, מציג את הבעייתיות בדבר ואת היכולת של משקיעים כחול-לבן לצאת מכך דווקא כשידם על העליונה

  • דירות
רועי מעודי

אין עוררין כי מחסור בבנייני דירות קטנים יותר שנוספו למלאי הנוכחי של יחידות הדיור להשכרה, הוא אחד מהגורמים המניעים את העמקת משבר דיור בר ההשגה לשכירות בשוק האמריקאי. מהגיון בסיסי ניתן להבין כי אף אחד לא רוצה לבנות נכסים קטנים יותר ולקבל תשואות מינימליות כאשר הוא יוכל להשקיע יותר משאבים בהשקעה פסיבית בעסקאות גדולות יותר. וכשעלות הביטוח מרקיעה שחקים, חומרי בניין שוברים שיאים חדשים ועלויות שכר עולות בגלל המחסור בכוח אדם מיומן, המצב הזה לא ישתפר בקרוב.

האם יש צורך בעוד בנייני דירות בשוק האמריקאי? דו"ח שנערך לאחרונה על ידי קבוצת הייעוץ Rosen אומר שישנו מחסור חמור בבניית נדל"ן למגורים בשוק האמריקאי שזחל ביחס לגידול האוכלוסייה מאז 2001 ויצר פער של 5.5 מיליון עד 6.8 מיליון יחידות דיור מכל הסוגים, כולל דיור להשכרה. הדו"ח מציין כי "היקף המחסור בבנייה והפער בין הביקוש להיצע הוא עצום ויצריך מחויבות לאומית גדולה לבניית יחידות דיור נוספות מכל הסוגים".

העתיד כבר כאן

הבדיקה החכמה שמאתרת סיכון מוגבר ללקות בשבץ מוחי

בשיתוף שחל
לכתבה המלאה
לכו תמצאו היום דירה במנהטן (צילום: ShutterStock)

דו"ח Rosen מציין כי יזמים יצטרכו לבנות יותר משתי מיליון יחידות דיור בשנה במהלך 10 השנים הבאות כדי לצמצם את פער הבנייה - הנתון הדרמטי הזה שווה לגידול של %60 בהתחלות הדיור בכל שנה, ביחס לכמעט 1.3 מיליון בתים שנבנו בשנת 2020. זו עלייה אדירה - שככל הנראה, הכלכלה האמריקאית לא הייתה מצליחה לטפל בה בכל מקרה ולו רק מתוך האילוץ של מחסור בידיים עובדות. אם הבנייה תימשך בקצב הנוכחי של כ- 1.7 מיליון יחידות בשנה - הקצב המהיר ביותר מזה יותר מעשור - ייקחו יותר משני עשורים ליצור את 5.5 מיליון היחידות הנדרשות. והאם המספרים עדיין יהיו רלוונטיים - ככל הנראה מערבולת המחסור החמור רק תתעצם.

על פי CoStar ,שכר הדירות הממוצע בארצות הברית עמד על 1401 דולר לחודש ברבעון הראשון של 2021 לעומת 1,079 דולר לחודש ברבעון הראשון של 2011. למרות עליות אלו, הרווחיות אינה עולה ביחס זהה ולכן משהו צריך להשתנות באופן מידי. ישנן דעות של כלכלנים שחושבים שהשכר צריך לעלות בשכבות החלשות ולכן הם תומכים גדולים ביעד המוצהר של יו"ר הפד, Powell ,להגדיל את שיעורי ההשתתפות בתעסוקה וגם את הגידול בשכר. מדובר יותר על איזון מאשר על כל דבר אחר וברור ששכר לא יכול רק לעלות ללא עליית מחירים דומה. ישנן דעות שחושבות שהממשל האמריקאי צריך להכפיל את התמריצים לבעלי עסקים קטנים על מנת לבנות, לייצר ולהגדיל מקומות עבודה. חשוב לציין שעסקים קטנים מהווים 70% מגידול המשרות באמריקה. לאף אחד מהעסקים הללו לא עוזרים חוקי אי פינוי דיירים ותמריצים כלכליים לא הגיוניים שמעודדים אנשים לא לעבוד ולא לשלם את שכר הדירה שלהם. אני אישית מקווה שנראה חקיקה שמתחשבת בעסקים בשלב כלשהו בתהליך הזה.

רועי מעודי (צילום: יחצ)

במידה מסוימת, המחסור הכללי בדיור נגרם כתוצאה מעלייה ניכרת ברגולציה הממשלתית בענף הדיור. למשל, תקנות תב"ע המגבילות פיתוח (Zoning.( סאן פרנסיסקו ידועה לשמצה בגלל תקנות התב"ע המחמירות שלה וזו חלק מהסיבה שלסאן פרנסיסקו יש בעיה קשה בכל הקשור לדיור בר השגה. עם מחיר מכירה חציוני של מעל 1.3 מיליון דולר לבית, סן פרנסיסקו היא העיר היקרה ביותר בארה"ב. המצב הזה תורם לכך שעלויות הבנייה, העבודה והקרקע נמצאות בעלייה מהירה יותר מהאינפלציה, ועם הזמן מביאים לכך שהדיור רחוק מלהיות בר השגה.

באיזה אופן נתונים אלו מתחברים למשקיעים הישראלים במתחמי המולטי פמילי? אלו אשר ידעו להבין את המגמות וההשלכות הכלכליות תוך הסתכלות ארוכת טווח יוכלו לקצור במרוצת השנים את הפירות גם אם יהיו הפתעות לא צפויות. משבר הדיור משפיע באופן ישיר על הביקושים וניתן לראות במחסור הגדול בבתים למגורים ואין צפי דרסטי לשינוי בשנים הקרובות. קיים קושי מהותי בצמצום הפערים בייחוד כשנשיא ארה"ב, ג'ו ביידן שם בראש מעייניו את נושאי התעסוקה, הכלכלה ובריאות אזרחי מדינתו. משקיעים כחול לבן יכולים רק לקוות כי הירידה המתמשכת בשוק הדיור בארצות הברית בבתים המוצעים למכירה גורם לאוכלוסייה לפנות לשוק השכירות כחלופה ואין זה משנה אם זו זמנית או קבועה. אנשים התייאשו מהחלום האמריקאי והבינו כי יש לשנות את חלומם 180 מעלות - כי שכירות עשויה לשרת אותם אם בהגשמת חלומות עסקינן.

רועי מעודי הוא מנכ"ל חברת VALORE

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully