עשור למחאה החברתית: כמה שנים תצטרכו לעבוד כדי לרכוש דירה?

עשור למחאה החברתית אשר החלה כשברקע יוקר המחיה והקושי להגיע לדירה בישראל, והמצב מאז מתברר, רק הורע עוד יותר. הלמ"ס פרסם לאחרונה את מדד המחירים לצרכן ובתוך כך את גובה מחירי הדירות על פני העשור האחרון, מה שמביא אותנו לראות כי בארבע שנים האחרונות עלו המחירים בכ-5% בשנה בממוצע וזאת למרות ניסיונו של שר האוצר דאז משה כחלון להעמיד תוכניות שיעצרו את עליית המחירים ואף יורידו אותם. כך לדוגמה, בשנה האחרונה האמירו מחירי הדירות כמעט ב-6% ויותר.

כדי להמחיש כמה הורע המצב מאז, בדקנו כמה יצטרך לעבוד בממוצע אזרחי ישראלי על מנת להגיע לחלום הנכסף של דירה בישראל. אם ב-2011 עמד מחירה הממוצע של דירה על כ-1.1 מיליון שקל הרי שב-2021 הוא מגיע ל-1.51 מיליון שקל, עליה של כ-36 אחוזים.

אז כמה משכורות נדרשות רכישת דירה בישראל - החישוב נעשה על פי שני נתונים שמספקת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: מחירי דירות ממוצעים לתקופה, והשכר (ברוטו) החודשי הממוצע. ב-2011 כך על פי משרד האוצר, נדרשו כ-128 משכורות על מנת לרכוש דירה ממוצעת בישראל ואילו בשנה האחרונה, שנת הקורונה, נדרשות 137 משכורות לרכישת דירה, ירידה מסוימת מול שלוש השנים הקודמות. בפועל המצב ככל הנראה חמור בהרבה שכן הסיבה המרכזית לירידה השנה היא האבטלה גבוהה בשנה האחרונה אשר הביאה לכך שבפועל רבים מבעלי השכר הנמוך דווקא, הוצאו לחל"ת או פוטרו, בעוד בעלי שכר גבוה נשארו מועסקים. הדבר הביא לכך שהמשכורת הממוצעת במשק עלתה מאד ולצד מחירי הדירות שהמשיכו לעלות נוצרה ירידה מלאכותית במספר המשכורות הנדרשות.

ינון סבג, סמנכ"ל קבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן אשר שיווקה אלפי יחידות דיור בעשור האחרון ברחבי הארץ, מנסה להסביר לוואלה! נדל"ן מה עומד מאחורי עליית המחירים.

לדבריו, "העשור החולף עמד בסימן פיתוח הפריפריה ושינוי מפת הביקושים בישראל, השקעה בתשתיות, בעיקר התחבורתיות, מערכות הכבישים, המחלפים והסעות המונים, שהפכו לזרז ומחולל דמוגרפי בצמצום הפערים בין הפריפריה הגיאוגרפית למרכז הארץ, בראש ובראשונה רכבת ישראל. תחנות הרכבת הרבות שנבנו לאורכה ולרוחבה של המדינה קרבו למעשה את המרחק וזמן ההגעה למרכז וממנו. מצב זה הביא צעירים לבחון חלופות מגורים רחוק מהמרכז במחירים סבירים יותר. מכאן הנסיקה במחירי הדירות שאנו רואים למשל במקומות כמו באר שבע ואשקלון עם עליה של 50-60% במחירים בעשר השנים. ערי החוף כדוגמת נתניה, חדרה ובת ים נהנו גם הן בעשור החולף מפריחה נדל"נית ומרמות ביקושים גבוהות בשל קרבתם לאזורי ביקוש חזקים כמו תל אביב וראשון לציון (במקרה של בת ים) ולמרכז הארץ (במקרה של נתניה וחדרה) ומתוך ההבנה שעתודות הקרקע בקרבת חופי הים של ישראל הולכות ונגמרות ונכסים באזורים אלו רק יעלו את ערכם. זו הסיבה שבערים אלו עלו המחירים בעשור האחרון בלמעלה מ-40%".

לדברי סבג, "אנו צופים שהמחירים ימשיכו לעלות במקומות שלכאורה עדיין לא עשו את הקפיצה הנדל"נית, למשל שכונות רבות בירושלים שבהן המחירים עלו באופן מתון ביותר, אך בשנים האחרונות עוברות תהליכי התחדשות עירונית כמו קריית יובל והקטמונים. כמו כן, בערים שסמוכות לים כדוגמת אשקלון וחדרה שמציעות מחירים שעדיין נגישים לרוב הציבור".

בסוף הרבעון הראשון של 2021 נרשמו עפ"י הלמ"ס 49,990 התחלות בניה של דירות בישראל בשנה שחלפה (אפריל 2020 - מרץ 2021), ירידה של כ-102% אחוזים לעומת התקופה המקבילה ב-2019-2020. המספר הגדול ביותר של התחלות הבניה נרשם באשקלון המככבת בטופ כבר כמה שנים, אחריה תל אביב-יפו, רמת גן, ראשל"צ ירושלים ונתניה. לפני עשור נרשמו 46,763 התחלות בניה בשנה, עליה קלה מ-2010. כשבוחנים את הנתונים אל מול קצב גידול האוכלוסייה הממוצע בישראל, המצב נראה חמור בהרבה. ע"פ הלמ"ס ב-2011 ישראל מנתה 7.76 תושבים ובפתח 2021 אנו עומדים על כ-9.29 מיליון תושבים.

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין מציינת כי משבר הדיור שבגינו יצאו אנשים לרחובות לפני עשור, עדיין אתנו וכדי להביא לפתרונו יש צורך לקדם מספר מהלכים. "ראשית, יש צורך לקדם תכניות להשכרה ארוכת טווח. לאור העובדה שהמחירים מאמירים, זוגות רבים אינם בעלי יכולת להשיג הון עצמי ולשלם על דירה בבעלות. תכנית דיור להשכרה ארוכת טווח תעזור לייצב את המחירים, תעניק יציבות לאורך תקופה לשוכרים ללא החשש שבכל שנה יכולים להעלות להם את מחיר השכירות או לבקש מהם להתפנות. כמו כן, לאור העבודה שהקרקעות באזורי הביקוש הן מצרך נדיר, ראוי וכדאי שהממשלה תקדם פרויקטים להתחדשות עירונית. אחת הבעיות כיום בפרויקטים מסוג זה הוא משך הזמן עד לקבלת היתר הבניה והסחבת הבירוקרטית מול רשויות התכנון".

לדברי בוגין, "יש צורך בהידוק השליטה על לוחות הזמנים של ועדות התכנון בכל הנוגע לתגובה או קידום ואישור תכניות לפיתוח בניה חדשה ותשתיות. יחד עם זאת, חשוב גם להוביל לכדאיות כלכלית שתעניק תמריץ אמיתי ליזמים לבנות יותר. ניתן לעשות זאת על ידי צמצום היטל השבחה לתוכניות פינוי בינוי מ-50% ל-25%. ברגע שההיטל יצומצם, הכדאיות הכלכלית תעלה ותאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך. בנוסף, יש לאפשר חקיקה שתפחית את הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות מ-80% ל-66% ובכך בעצם להימנע מדיירים סרבנים או דרישות מוגזמות מצד דיירים שונים. פרויקטים רבים נתקעים שנים בגלל סרבנות דיירים. השינויים הללו חשובים מאוד ויכולים לתת תנופה מרבית לתהליך החשוב של פינוי בינוי בהתחדשות עירונית".

אחת הסיבות לעליה החדה במחירי הדירות לפני כעשור הייתה רכישת דירות מאסיבית ע"י תושבי חוץ, בהיקף של כ-4,000 דירות מדי שנה. התופעה יצרה תסכול בקרב זוגות צעירים שראו את הדירות נרכשות על ידי מי שכלל אינם מתגוררים בדירות רוב ימות השנה, ויוצרים שכונות רפאים. מאז צנחה רמת הביקוש מצד תושבי חוץ בעיקר בשל הכבדת המס על רוכשי חוץ בתקופת כחלון, ורפורמות שנעשו במערכת הבנקאית שאינן מאפשרות להזרים לישראל הון שחור מחו"ל. במהלך 2020 רכשו תושבי החוץ כ-1,200 דירות בלבד, פחות משליש מהנתון השנתי לפני עשור.

לדברי רועי פדלון, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת שפונדר-פדלון, אשר בונה את פרויקט היוקרה Brizzo בסמוך לחוף בת-ים, במיקום שבעבר נחשב לאטרקטיבי לתושבי חוץ, "הפניות שמגיעות אלינו מחו"ל מועטות ולא מזכירות את הביקושים לפני כעשור. רוב רוכשי הדירות בפרויקט הם משפרי דיור מאזור המרכז ומשקיעים". עם זאת מוסיף פדלון הסתייגות: "שנת 2020 הייתה חריגה בכל מובן. ברוב מדינות העולם נגיף הקורונה עדיין משתולל, וייתכן כי רוכשי דירות המתגוררים בצרפת וארצות הברית, מעדיפים להמתין כרגע. לכן איני שולל אפשרות שככל שהמגפה תדעך, נראה עליה המספר הרוכשים תושבי חוץ".