התמ"א לא תמה? בשנת 2019 נפל דבר בישראל ואחרי קרוב ל-15 שנה במהלכן תכנית תמ"א 38 אכן דשדשה, הודיעה ראשת מנהל התכנון דלית זילבר על פקיעתה באוקטובר 2022, זאת לאור העובדה שהיא איננה משיגה את מטרותיה העיקריות בפרט בערי הפריפריה- חיזוק מבנים והזנקת ההתחדשות העירונית.
מאז ההספדים לא פסקו, בעיקר לאור החלופה לתכנית שאינה צפויה להיטיב עם בעלי הדירות והיזמים. עתה, משהחלה הממשלה החדשה לפעול יתכן מאוד שאותם ההפסדים היו מוקדמים ולא מן הנמנע שערים שיחפצו בכך יוכלו להמשיך לקדם פרויקטים במסגרת התכנית שידעה עליות ומורדות.
בשלב זה במקומה של התכנית אמור להיכנס לתוקפו תיקון חדש לחוק תכנון ובניה שיעניק סמכויות תכנון נרחבות לרשויות המקומיות, יבטל מתן הקלות על התכנון המקורי ויאפשר תוספת של 12 מ"ר בלבד לדירה שיוקצו לטובת תוספת ממ"דים. פרסום נתון זה גרם שלא במפתיע לפרויקטי התמ"א לצבור תאוצה, על אף הירידה בהתחלות הבניה והקיפאון בשוק הנדל"ן אשתקד. יזמים ובעלי דירות מנצלים את ההזדמנות האחרונה להנות מהטבות שמקנה התכנית ומסתבר שהן לא מעטות.
האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד 'שפיגל אדריכלים' מסביר כי קיימים כמה הבדלים מהותיים בין פרויקטי תמ"א 38 (הריסה בניה) לבין פרויקטי פינוי בינוי: "הציבור והיזמים פחות מנוסים נוטים לבלבל בין שתי התכניות: מדיניות פינוי בינוי עומדת בפני עצמה, מתקיימת כבר מסוף המאה הקודמת וכפי שזה נראה כרגע תישאר בתוקף גם במידה ואכן תפוג תכנית התמ"א. פרויקטי פינוי בינוי מאתגרים ביחס לפרויקטים של תמ"א מכמה סיבות: הראשונה שבהן היא שעל פי חוק ניתן לבצע את התכנית רק בבניין בן 24 דירות לפחות במצבו הקיים או בשדרת בניינים צמודים- בנייני רכבת בלשון העם".
עוד מוסיף שפיגל כי, "בעוד שפרויקטי תמ"א 38/2 פטורים מהיטל השבחה, בפרויקטי פינוי בינוי היקף ההיטלים נקבע על פי שיקול דעתו של מהנדס העיר. בחלק מהמקרים העיריה משיתה על החברה היזמית מטלות ציבוריות שמתקזזות מהיטל ההשבחה ומדובר בסכומים גדולים, לכן לא בכדי הרשויות רואות בביטול תכנית תמ"א 38 צעד מבורך. הפטור מהיטלי השבחה היה ונשאר הסיבה העיקרית להתנגדותן ומסקרן לראות אילו מהן ימשיכו לקדם בשטחן פרויקטים שכאלה במידה וההצעה שמקדמת השרה שקד אכן תצבור תאוצה".
"יתרון גדול של פרויקטי תמ"א הוא שהם מאושרים בסמכות הועדה המקומית", מסביר שפיגל ומוסיף כי "לעומתם, אישור לפרויקטי פינוי בינוי ניתן בסמכות הועדה המחוזית ומטבע הדברים הם ייקחו הרבה יותר זמן. במידה ותכנית התמ"א תבוטל היזמים הקטנים יפגעו בצורה קשה מכיוון שהם יתקשו להתמודד עם פרויקטי בינוי בינוי בהעדר מקורות מימון ואלה שכן יצאו לפועל יתארכו פי שניים. המועד לקבלת היתר או החלטת ועדה יתארך ובלי איתנות פיננסית איתה יוכלו לשלם למתכננים וגורמים משפטיים וקשה לראות איך יצליחו לעמוד באתגר הזה. לכן במידה והדברים נכונים מדובר בבשורות אדירות עבורם".
האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים סבור כי כל עיר, באשר היא, לא תוכל להתחדש רק בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית, בפרט לא במנגנון הישראלי שמכפיל את הצפיפות פי 3 בכל הליך כזה: "יש מרקמים עירוניים שנכון לשמר אותם ואם הערים שלנו היו מתוכננות כמו אלה האירופאיות כל מה שהיה צריך לעשות זה להחליף את הישן בחדש. אצלנו המצב שונה מכיוון שמרבית מרכזי הערים נבנו בצל מצוקה כלכלית, השימור המרקמי לרוב אינו כרוך בשימור פיזי וצריך למצוא דרך לבצע התחדשות ע"י החלפת בניינים ישנים בחדשים בקנה מידה קטן. בתוך כך יש לזכור שבניה עירונית בקנה מידה קטן היא מהענפים המרכזיים בנדל"ן המקומי ומפרנסת משפחות רבות בישראל" .
פרי סבור כי דרך נוספת לייצר התחדשות עירונית היא ע"י אחזקה ראויה של המבנים הקיימים: "אם נמשיך במתכונת הנוכחית, גם בניינים חדשים יתבלו במהרה ויחייבו תהליך התחדשות אחת לכמה עשרות שנים. לעומת זאת, במידה ובעלי הדירות בבניין יקפידו לשמור על תקינות המערכות ועל אסתטיקת המבנה בשוטף, כלל לא נידרש להחליף בניינים ישנים בחדשים. במידה ולא יוגדרו חוקים ותקנות שיחייבו אחזקה של בנייני מגורים לא ייעצר תהליך ההתבלות ואיתו הלחץ הציבורי לקיים 'התחדשות עירונית'".