תמ"א 38: מה יהיה על התכנית ששיגעה את המדינה?

תמ"א 38, היא אחת מהסוגיות הבוערות בתחום הנדל"ן. סיומה של תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נקבע לאוקטובר 2022, אבל גם מתנגדיה הרבים מסכימים שמוטב למצוא לה חלופה הולמת בטרם תסתיים

מטרתה העיקרית והראשונית של תמ"א 38, שאושרה ב-2005, היא למנוע אסון העלול להתקיים במדינת ישראל בעקבות רעידת אדמה עוצמתית.

מאז אישורה, הפכה התכנית לפופולרית בקרב קבלנים, יזמים ואנשים פרטיים שקידמו פרוייקטים בהיקפים גדולים כאשר המרוויחים מהעניין הם כולם.

בעלי הדירות זכו לתוספת בניה, ממ"ד ומרפסת, חיזוק המבנה וחידושו, לובי מחודש ולעיתים גם מעלית, מה שהעלה את ערך דירתם באופן משמעותי. הקבלנים קיבלו הקלות מהרשות המקומית שעודדה בנייה מסוג זה באמצעות מתן אפשרות לבנות יח"ד נוספות על הקיימות. הרשות המקומית גם היא הרוויחה התחדשות, שבמסגרתה, בניינים ישנים שודרגו ונראו טוב, מעבר לתועלת הבטיחותית.

למרות זאת, בחלק גדול מהעיריות לא אהבו את העובדה שבגלל יישום התוכנית מתווספים לעירם דיירים חדשים, המשלמים ארנונה למגורים ותמורתה צורכים את כל השירותים.

טוב לדעת (מקודם)

לחיות בלב שקט: אבחון מדויק ומהיר שחוסך זמן ומציל חיים

לכתבה המלאה

מי ישמור על החומות?

הארנונה הגרעונית למגורים, עמדה בבסיס החלטתן של לא מעט רשויות מקומיות להילחם בתמ"א 38 בתחומן: אם בהערמת קשיים במתן אישורים ואם בלחץ על הגורמים התכנוניים לחדול מהתכנית. נוסף על כך, עיקר המוטיבציה של הקבלנים התגלתה באזורים חזקים: תוספת של שתי קומות בתל אביב, גבעתיים או רמת גן, הייתה עבורם אטרקטיבית הרבה יותר מאשר שיקום בניין בטבריה או בירוחם.

דווקא כאשר הושג "הניצחון" של ראשי הערים, התברר כי התכנית, על שלל מגרעותיה, סיפקה לפחות צורך אחד, שהתברר כמוחשי מאוד: מבצע שומר החומות חשף את הבעיה המרכזית שלא נמצא לה פתרון ללא התכנית: נושא הממ"דים.

המבצע הצבאי בדרום, שהכניס את מרבית אזרחי ישראל לטווח הטילים, חשף את העובדה שבעימות צבאי נרחב, עלול כל שטח המדינה להימצא תחת מתקפה. זאת בשעה שלמיליוני אזרחים אין פתרונות מיגון מניחים את הדעת.

חוסר ההתחשבות בתשתיות הסביבתיות

היקף הבניה במסגרת תמ"א 38 הלך וגדל עם השנים והפך פופולרי ומבוקש, אך בדיעבד נוצרה בעיה קשה אחרת: היוזמות הפרטיות שעסקו בבניין אחד בכל פעם, לא התחשבו בסביבה ובתשתיות, יותר דיירים מתגוררים בכל בניין, האוכלוסייה כמעט הוכפלה אך התשתיות נותרו כשהיו ולכן, נוצר מחסור במסגרות חינוך, פקקים ליציאה וכניסה לשכונות, מחסור במקומות חניה, שלא לדבר על מים וחשמל.

עקב הבעייתיות, הוכרז על סיומה של התכנית ומוסדות התכנון, החלו בכינון תכנית חלופית לאישור הממשלה אך ממשלה לא הייתה בשנתיים האחרונות, התכנית החלופית הוקפאה ואין פתרון ביניים ליישום.

מה יקרה בהיעדר חלופה?

לממשלה החדשה שנכנסה לפעילות בשבוע שעבר, מחכה עבודה רבה עד לאישור של תכנית חלופית או הארכת התכנית הישנה, שכן בשל הקפאת ההליכים, מתעכבת הבנייה, מאות אלפי תושבים אינם ממוגנים, ומספר יחידות הדיור שהמדינה שואפת לבנות מידי שנה (75,000) נראה רחוק מהמציאות.

על רקע זה החליטו כמה ראשי ערים להאריך את התכנית על דעת עצמם, אך לעתים קרובות קבלנים ויזמים נמנעים מלקדם פרויקטים מסוג זה מחשש שלא יאושרו.

הממשלה החדשה, כאמור, עדיין לא אמרה את דברה, אך בינתיים מסתמן כי נשקלת האפשרות להכריז על הארכה עד לאישורה של התכנית החלופית.

אז האם תמ"א 38 היא אכן תכנית מצילת חיים העונה על מצוקת הדיור ומספקת מיגון מפני טילים ורעידות אדמה, או האם היא אסון תכנוני שהעשיר עוד יותר אוכלוסיות חזקות ובעיקר העמיס יתר על המידה על התשתיות המוניציפליות? שאלנו את המומחים - והנה מה שהם חושבים:

עו"ד רועי דורון: פתרון נקודתי, שלא תמיד מספק

עו"ד רועי דורון מנהל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן: "תוכנית תמ"א 38 טובה אך ורק במקרים בהם יש בניינים של ניתן לחדשם בצורה של פינוי בינוי מבחינה תכנונית או הנדסית. למשל כאשר הבניין המיועד מוקף בבניינים שכבר חודשו והתכסית הקיימת אינה מספקת לבניין חדש או אין מספיק יח"ד לצורך הגדרה של פינוי בינוי. בנוסף, תמ"א 38 מהווה פתרון גם בבניינים המוגדרים כמבנה מסוכן ויש צורך בהול לחדש אותם. יחד עם זאת, בתכנית הנוכחית יש מספר רב של חסרונות.

ברמת המאקרו, התכנית אינה מציעה פתרון כוללני להתחדשות עירונית נרחבת, אלא רק פתרון נקודתי שלא תמיד מספק. בנייה על בסיס זכויות תמ"א ללא הפקעה או הקצאה של שטחים ציבוריים גורמת להעמסה על התשתיות הקיימות.

כמו כן, בפריפריה התכנית לא מאפשרת תמריצים ליזמים והזכויות הניתנות לא מציגות כדאיות כלכליות לקבלנים ויזמים. בנוסף, הפטור מהיטל ההשבחה, גורם לכך שרוב העיריות והרשויות המקומיות לא מעוניינות לשתף פעולה עם פרויקטים של תמ"א. זאת משום שמחד הם מגדילים את כמות הדיירים ומאידך פוגעים ביכולת של הרשות לממן פיתוח ושדרוג תשתיות קיימות שייתנו מענה הולם לציפוף החדש שנוצר".

עו"ד רועי דורון מנהל התחדשות עירונית בדן נדל"ן מקבוצת דן מציין בנוגע לתוכנית תמ"א 38 (צילום: תמר מוצפי)

בני שילון: תהליך מהיר שנותן מענה לחיזוק ולמיגון מבנים

בני שילון מנכ"ל אלמוג 38 מקבוצת אלמוג: "תמ"א 38 היא כלי חשוב כחלק ממכלול הפתרונות של התחדשות עירונית. ראשית, התמ"א מאפשרת פתרון נקודתי של הוספת יחידות דיור בהיקף בבנייה מרקמית שאינו יוצר עומס על תשתיות קיימות במרכזי הערים. היתר הבנייה הנדרש לתמ"א עובר דרך מסלול רישוי רגיל, ללא הצורך בהכנת תב"עות מורכבות ואישורים רבים שלרוב מסרבלים ומעכבים את התהליך".

התכנית מאפשרת מתן מענה מהיר לחיזוק ולמיגון מבנים קיימים. לאור העובדה כי העורף וגם ערי המרכז חשופים לאירועים ביטחוניים רבים, ומנגד הממשלה לא רואה לנכון לקחת על עצמה את עלויות המיגון, התמ"א היא הפתרון היעיל ביותר במצב כזה. למרות שהפתרון הוא נקודתי עדיין הוא מאפשר לחדש ולשפר את חזות פני העיר עם דגש על רווחת התושבים.

בנוסף, התמ"א מביאה עימה הגדלת היצע יחידות הדיור, שחשובה כל כך לנוכח העובדה שרשות מקרקעי ישראל ומוסדות התכנון אינם מספקים את ההיצע הנדרש אל מול הביקושים ההולכים וגדלים.

אם חלילה תתבטל תמ"א 38, אנו נהיה עדים לעליית מחירים חדה עוד יותר מזו שחווינו בשנים האחרונות. לאור השפעות החיוביות הנובעות מתמ"א 38, אני סבור שיש להאריך את תוקפה ולא לבטלה, ויתרה מכך יש לחשוב על הרחבתה ומתן תמריצים נוספים, ליישובים פריפריאליים, שכיום לא כלכלי להם לבצע פרויקטים מסוג זה".

בני שילון מנכ"ל אלמוג 38 מקבוצת אלמוג (צילום: פרטי)

רונן עקביה: מצופה מהממשלה לאפשר המשך בנייה

רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג, מהחברות הבולטות בתחום ההתחדשות העירונית: "חסרונות תמ"א 38 מוכרים ומתמקדים בעיקר במגרעות התכנון האזורי, וחוסר הכדאיות הכלכלית. במעגלים הרחבים מחוץ לגוש דן הכדאיות הכלכלית לפרויקט בעיני היזם לא קיימת".

"גם בעיניי הרשות המקומית, הפסד היטלי השבחה, בזכות הפטור, וכן הכנסות נמוכות מארנונה מדיור הופכות את הפרויקטים הללו לא כדאיים כלכלית. במישור התכנוני, בהעדר תכנית מתאר מוסדרת יוצרת התמ"א בעיית חוסר תשתיות בסביבת הפרויקט, שכן במסגרת התהליך מתווספים תושבים, אך ללא תוספת שטחי ציבור, הרחבת כבישים וצירי תנועה, גני ילדים, מוסדות ציבור וכדומה".

"יחד עם זאת, זו התכנית היחידה שמאפשרת התחדשות עירונית סבירה בלב הערים, שבאמצעותה ניתן להרוס ולבנות בניין חדש בזמן סביר יחסית, אל מול תהליכי פינוי בינוי, אשר בהתנהלות הבירוקרטית הקיימת כיום והזמן הארוך שלוקח לאשר תב"ע, עשויים להימשך בין עשור ל-15 שנים".

"בייחוד בתקופה זו, בה כלל המדינה חשופה לפגיעת טילים מרצועת עזה או מהצפון וסבבי לחימה תכופים, אין בטענה שתמ"א 38 איננה ישימה בכל הארץ, כדי לעשות עוול ולחשוף מקומות בהם התכנית עובדת כהלכה והתושבים לא צריכים לסבול ממגורים בבניינים ישנים ואף מטים ליפול".

"לעניות דעתי, כל ענף הנדל"ן מצפה מהממשלה החדשה שקמה זה עתה, החל משר הבינוי והשיכון וכלה בשר האוצר, לבצע חשיבה מחדש מתוך שיקולים ענייניים לגבי המשך התחדשות עירונית במסגרת דומה לתמ"א 38 על מנת לאפשר המשך בנייה רציף בפרק זמן סביר תוך ניצול יתרונות התכנית ותיקון הכשלים בה. ענף הנדל"ן, כמו כל ענף אחר במשק, משווע לרמת ודאות גבוהה ועתה משקמה ממשלה בישראל מצופה ממנה לספק זאת".

רונן עקביה, מנכ"ל חברת בית וגג (צילום: נמרוד כהן)

יהודה כתב: בעד לדחות את סיומה של תמ"א 38 בחמש שנים לפחות

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "בעת ירי הרקטות לאזור המרכז התברר, פעם נוספת וביתר שאת, עד כמה אומללה ההחלטה על הקפאת תכנית תמ"א 38 וכמה פקידי רשויות התכנון מנותקים מהשטח.

בעוד הביקורת על המודיעין של ישראל טוענת שלא היה מוכן לבאות, אנו יודעים בוודאות כי רשויות התכנון יודעים עד כמה גדול אחוז הבניינים והנכסים הלא ממוגנים בישראל ויש לתת על כך את הדעת ובאופן מיידי.

יש להכריז על דחיית סיומה של תוכנית תמ"א 38 בעוד חמש שנים לפחות, אחרת מדובר בסיכון של אוכלוסייה בסדר גודל רחב והם יצטרכו לתת על כך את הדין".

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ (צילום: יח"צ)

עו"ד צבי שוב בעד שלא לבטל את תמ"א 38 אלא לקדם פתרונות אחרים

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן תכנון ובניה: "אחת הבעיות הגדולות של תמ"א 38 היא שהכוח נמצא לרוב בידיים של הועדות המקומיות, שיכולות לעצור ולטרפד פרויקטים רבים לפי שיקול דעתה למרות שמדובר בתכנית מתאר ברמה ארצית"

"בעיה נוספת, היא חוסר כדאיות כלכלית באזורי הפריפריה, אך אנו סבורים כי בשל כך לא צריך לבטל את התמ"א, אלא לקדם פתרונות אחרים לתקן חלקים בתמ"א כמו למשל צמצום שיקול דעת הרשויות כולל בתחום היטל ההשבחה", מוסיף שוב.

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן תכנון ובניה: (צילום: ליאת מנדל)

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully