מהן מדינות היעד להשקעה בנדל"ן, באילו ענפים שוקלים בכירי הענף להשקיע? וכיצד יראה שוק הנדל"ן הגלובלי ב-2021? סקר הנדל"ן השנתי שמפרסמת פירמת עוה"ד הגלובאלית DLA PIPER (מאז שנת 2005) מספק תשובות לכל השאלות הללו וחושף את עמדותיהם, תפיסותיהם וציפיותיהם של מאות בכירים בענף הנדל"ן המסחרי הגלובאלי באשר לשנה הקרובה. בין המשיבים לסקר שנערך בין החודשים פברואר ומרץ, מנכ"לים, סמנכ"לי תפעול, סמנכ"לי כספים, יזמי נדל"ן, קרנות השקעה בנדל"ן, ברוקרים, מנהלי נכסים ומומחים נוספים בתחום הנדל"ן. בישראל, פועלת DLA PIPER באמצעות עוה"ד ג'רמי לוסטמן ונעמי מרילס מאז 2012.
הסקר מצא כי תקופת הקורונה שינתה את הציפיות של משקיעי הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם. לפי מממצאי הסקר, בעוד שבשנה שעברה, 21% בלבד מהמשיבים ציפו לשוק נדל"ן "שורי", השנה, לא פחות מ-74% מהמשתתפים חוזים כי ב-12 החודשים הקרובים שוק הנדל"ן ישוב להיות סוער ו'שורי'. 41% מהמשיבים מנמקים את התחזית האופטימית בחיסוני הקורונה שהטמעתם צפויה להקל את מגבלות הקורונה ולאפשר פתיחה מחודשת של עסקים; וכן בהצהרת ארגון ה-OECD לפיו "מדינות בעלות מערכת הטמעה מהירה ויעילה של חיסונים יציגו את הביצועים הטובים ביותר".
מהם הענפים האטרקטיביים ביותר להשקעה?
מעבר לשינוי בציפיות, תקופת הקורונה אף שינתה את העדפות משקיעי הנדל"ן ברחבי העולם, בין היתר בהתאם לאופן שסקטורים שונים בענף חוו והתאוששו ממגפת הקורונה. באשר לסקטורים המייצגים הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ויציבות, 61% ציינו כי השקעה במרכזים לוגיסטיים הינה הזדמנות ההשקעה הנדל"נית היציבה ביותר בשנה הקרובה - עלייה משמעותית בהשוואה ל-2019 (43%). השפעה ניכרת של הקורונה בענף הנדל"ן ניתן לראות באופן מובהק בבחירתם של 57% מהנסקרים בנכסים המשמשים את תחום מדעי החיים והביוטק, קטגוריה חדשה שכלל לא דורגה ב-2019.
אחריהם דורגו בהתאמה: בנייני מגורים (49%); חוות שרתים (44%); משרדי שירותי בריאות (37%); אחסון מצונן (36%); נדל"ן תעשייתי שאינו למטרות לוגיסטיקה ואחסון (33%); דיור בר השגה (32%); דיור למבוגרים (25%); מלונות (22%); מבנים אורבניים הכוללים עירוב שימושים (15%); משרדים בפרברים (13%) זכו להבעת אמון גבוהה יותר בהשוואה למשרדים במיקום עירוני מרכזי (11%); מעונות סטודנטים (10%); ושיעור זהה של משיבים (9%) ציין את שטחי המסחר והחניונים כאפשרות השקעה אטרקטיבית.
מהן הערים האטרקטיביות ביותר להשקעה ב-2021?
לסיכום, בחן הסקר גם את עמדתם של המשיבים באשר לערים האטרקטיביות ביותר להשקעה בשנה הקרובה, וקבע כי למרות החששות מהברקזיט, לונדון עדיין נתפסת כבירה המושכת ביותר להשקעות (40%), זו השנה השלישית ברציפות. לפי מפת ההשקעות הזרות של חברת ייעוץ הנדל"ן הבינלאומית קוליירס (Colliers), בשנת 2020 שברה לונדון את שיא ההשקעות הזרות בנדל"ן מסחרי בריטי עם סכום כולל של 48.6 מיליארד ליש"ט.
אחריה מדורגות בסדר יורד הערים: ברלין (27%), פרנקפורט וסידני (19% כל אחת), מינכן (16%) וטוקיו (15%). למרות הכתרתה הבלתי מעורערת של לונדון כעיר אטרקטיבית לעסקאות נדל"ן, מעניין לראות כי שלוש ערים בגרמניה מוקמו בחמשת המקומות המובילים, וזאת למרות ואף יתכן שבזכות שינויי החקיקה דווקא בתחום שוק הדיור במדינה.
מהם הגורמים המשפיעים ביותר על ענף הנדל"ן המסחרי ב-2021?
במסגרת הסקר, נדרשו הנסקרים אף לדרג את הגורמים השונים המשפיעים על שוק הנדל"ן המסחרי הגלובאלי, כאשר באופן פחות מפתיע, מגפת הקורונה והשלכותיה דורגה כגורם המשפיע ביותר עם בחירתם של 53% מהנסקרים. לאחר מכן, הגורמים המשפיעים ביותר בסדר יורד הינם 'נקודת מבט כלכלית גלובאלית' (50%); כלכלת ארה"ב (45%); תיירות פנאי ותיירות עסקית (40%) ורק אחוז אחד (1%) סבר שהמתחים במזרח התיכון יהיו בעלי השפעה.
מהם התחומים העסקיים שישפיעו ביותר על ההשקעות בנדל"ן מסחרי?
משתתפי הסקר התבקשו לדרג שורה של תחומים עסקיים לפי מדרג השפעתם על שוק הנדל"ן המסחרי ב-12 החודשים הקרובים. 85% מהמשיבים מאמינים כי המסחר המקוון יהיה הנושא בעל הההשפעה הרבה ביותר על שוק הנדל"ן המסחרי בשנה הקרובה; 75% השיבו כי שינויים בענף הקמעונאות והתאמת שטחים תשפיע על הענף; במקביל, 71% מהמשיבים צופים כי עיצוב מחדש של שטחי המסחר והתאמתם לדרישות חדשות בשוק ישפיעו על שוק הנדל"ן ואילו 66% ציינו את הצורך בהתאמת חללים לדרישות הבריאות וההיגיינה שהקורונה הביאה עימה. אל מול הנושאים המשפיעים ביותר, 84% מהמשיבים סבורים שלתחום הרכבים האוטונומיים והרחפנים תהיה השפעה מועטה בלבד על הנדל"ן המסחרי; גם ענף ה'פרופ-טק', שייצר לא מעט באזז בשנים האחרונות, מוזכר כתחום עם השפעה מעטה יחסית על ענף הנדל"ן המסחרי (חרף עליה מסוימת ביחס לסקר אשתקד), וכמוהו גם התחום של 'כלכלת השיתוף' (בעיקר חללי עבודה ומגורים משותפים).
האם לקורונה יהיו השלכות ארוכות טווח על שטחי מסחר?
רק 14% מהנסקרים השיבו שלמגפה לא יהיו השפעות ארוכות טווח על שטחי מסחר בערים אמריקאיות. משנשאלו על מידת הסכמתם עם האמירה לפיה "למגפת הקורונה לא יהיו השלכות חומריות ארוכות טווח על נדל"ן מסחרי בשטחים עירוניים גדולים", התוצאות היו מאלפות: בעוד שרק שני אחוזים (2%) טענו שהם מסכימים עם המשפט באופן מוחלט; 72% מהמשיבים מתנגדים לאמירה וסבורים כי צפויות השלכות ארוכות טווח על שטחי הנדל"ן המסחרי בערים בעקבות המגפה.
האם וכמה עובדים יחזרו למשרדים?
משתתפי הסקר אף נשאלו לגבי שיעור עובדי המשרדים אשר ישובו לעבוד באופן מלא ממקום עבודתם במהלך השנה הקרובה? כשני שליש מהמשיבים (60%) ציינו כי לדעתם הרוב המוחלט של עובדי המשרדים ישובו לעבוד ממתקני החברה (75%); ואילו 34% סבורים כי רק מחצית מעובדי המשרדים ישובו למתכונת העבודה הקודמת. רק שני אחוזים מאמינים כי כל העובדים יחזרו לעבוד בפורמט 'הרגיל' שקדם לתקופת הקורונה.