לא סתם קריאות "זאב, זאב"

באו לעבוד: אחרי אינספור ספקולציות ותהיות זה קרה - ממשלת בנט-לפיד נכנסה לתוקפה ומסמנת את המשבר בענף הבניה ושוק הדיור כאחד הנושאים הבוערים שבכוונתם לטפל בהם. זאב אלקין, שר השיכון והבינוי הנכנס, ידוע בפוליטיקה הישראלית כמי שמוציא תכניות לפועל כך שאולי, אחרי קיפאון של שנים ארוכות, נחזה סוף-סוף בתזוזות חיוביות שיחולו בענף. בדקנו עם אדריכלים מהבולטים בענף מהם לשיטתם הנושאים הבוערים בהם יצטרך השר אלקין לטפל.

לשיטתו של האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים ולשעבר אדריכל העיר גבעתיים, קשה לחזות כיצד תיראה העיר העתידית, אולם ברור שהיא תושפע על ידי משתנים חדשים שאיש אינו יודע את מהותם. "הפרמטרים היחידים שלא צפויים להשתנות הם אלה המושפעים מארגונומיה וממורשת. אפילו כללים של אסתטיקה, ותרבות, שהיוו בסיס להתהוות הערים הנוכחיות הולכים ומשתנים לנגד עינינו", הוא מסביר.

כיצד ניתן להיערך לעתיד שאיננו מסוגלים לחזות? תשובתו של פרי לנושא טמונה בהתאמת הממסד החולש על התכנון והבניה להיענות לשינויים בקלות ובמהירות: "הסוד יהיה בגמישות והתאמה (אדפטציה). ברור שהמצב הנוכחי של הביורוקרטיה, התחום הזה לא יכול להמשיך ולהתקיים. המסורת התכנונית, לפיה תכניות מתאר מתגבשות ומתאשרות במשך שנים רבות, מביאה לכך שתכנית מקבלת תוקף נותנת מענה לבעיות שזמנן עבר, אבל לא יכולה לפתור את הבעיות שנוצרו בתקופת התהוותה. המצב הנוכחי שלפיו לא ניתן להוציא היתרים בערי המרכז בפחות משנתיים, שלוש ואף ארבע שנים לא יכול להימשך עוד. לכך ניתן להוסיף את העובדה שהממסד התכנוני מתקשה להתאים את עצמו לאתגרים הנוכחיים. אם אנחנו יודעים שהאוכלוסייה של מדינת ישראל מכפילה את עצמה כל 30 שנה, כיצד קורה שרב תכניות המתאר המקומיות הכוללניות החדשות, שנועדו להכין את התשתית ל-30 השנים הקרובות, מתקשות לחזות אפילו גידול של 50%? הרי בכך אנחנו יוצרים במודע את המצוקה של עשרות השנים הבאות.

"במציאות הנוכחית ענף הבניה מתאפיין בעיקר ברגולציה וביורוקרטיה אינסופיים של התכנון ומהעבר השני בהזנחה של עולם הביצוע. בעולמו של חוק התכנון והבניה יש מינהל תכנון מפותח אבל אין בכלל מנהל בניה. המתכננים נבחנים בזכוכית מגדלת מול בקרים ופקידים אבל הבונים אינם מקצועיים", מסביר פרי, "מי לא נפגש עם קיר שאינו מקביל לאריחים בדירתו? מי לא חזה במריחות של סיד על המשקופים והדלתות בביתו החדש? מי לא נלחם בקבלן שהשאיר לו דירה רוויית סדקים ופגמים? במאה ה- 21 לא חלה עדיין בישראל חובת הכשרה על בנאים, אינסטלטורים, טייחים וצבעים. ניתן לנחש כי בעתיד הלא רחוק תיכנס הרובוטיקה לעולם הבניה ותכניות ייצור ישודרו ישירות ממחשב השרטוט למכונת הייצור של הבניין, אבל למרבית האבסורד- דווקא אתרי הבניה הם האתרים הנחשלים ביותר בשרשרת הייצור. יש לזכור כי כיום רוב הבניה היא של בניינים בודדים באתרים קטנים. שם שורר תוהו ובוהו בעת ההקמה. האתרים מלוכלכים, ואין, למעשה, פיקוח על הבניה. הידעתם כי אין בישראל הכרה במקצוע המפקח על הבניה?

"בעולמנו ההפוך קובעות הרשויות דרישות סף בלתי אפשריות מהמתכננים והמבצעים, אבל אין בכלל רגולציה לאחזקה של בנייני מגורים. גברת זליבנסקי, שהיתה כל חייה עקרת בית, מוצאת עצמה, כחברת וועד הבית של מגדל מגורים, מתמודדת עם אחזקה של בניין מורכב שעלותו כמה עשרות (או מאות) מיליוני שקלים באופן וולונטרי ובלי שום הכשרה. והעיקר - בלי מערכת רגולטורית ובלי תמיכה מוסדית".

לשיטתו של פרי, תחום התכנון חייב להשתנות: "הצפיפות הנכפית עלינו עקב גידול האוכלוסין מחד והמחסור בקרקעות מאידך מחייבת מחשבה יצירתית. הצפיפויות שהיו מקובלות עד כה אינן דומות כלל לאלה שנידרש להן. קשה למתכננים ולאלה שמנהלים אותם לשבור את תקרת הזכוכית של הפרדיגמות הישנות. כולם מפחדים מהצפיפות בעיקר בגלל בעיות התנועה הקיימות כיום, אולם בעיות תנועה ניתנות לפתרון. מערכות הסעת המונים יפתרו חלק גדול מהבעיה ואילו המכונית האוטונומית תפתור את חלקה האחר. לא יהיו מכוניות פרטיות במרכזי הערים הגדולות כי התנועה תתנהל רק באמצעות רכב אוטונומי.

"יתרה מזו: אם נתכנן נכון, נגלה שככל שמתחמי המגורים יהיו צפופים יותר, כך תגדל הרווחה, למרבית הפלא, משום שהם יעמדו בסיפי הכניסה של שירותים ברמה הגבוהה ביותר. להפתעתנו נגלה כי אין צורך לנסוע כדי לקבל את שירותים אלה. אפילו בית החולים, אולם הקונצרטים והיכל הספורט יימצאו בעיר העתידית בטווח הליכה. לעיר הצפופה יתווספו דרכי תנועה אנכיות ומרחבי תנועה בקומות עיליות, כפי שמתקיים כיום בהונג קונג וכמו שגילו לאחרונה תושבי מנהטן ב High-Line. בעיר העתידית הצפופה לא יהיו חייבים לנוע ממקום למקום במרחב הקרקעי בלבד".

"אנחנו מתלוננים על גודש התנועה והפעילות במרכזי הערים הגדולות, אולם איננו פועלים לביזור נכון. אסור יותר להקים ישובים קטנים, זוללי קרקע וחסרי תשתית קהילתית וארגונית נאותה, אבל רצוי לפתח כבר היום את המרכז העירוני הגדול הבא", טוען פרי. "הנגב ריק וקיים נתק בין אילת לערי המרכז. מדוע לא לפתח את מצפה רמון לעיר בת מיליון תושבים בתוך 50 השנים הבאות? הרי בקצב הגידול הנוכחי יהיו בשנת 2070 למעלה מ-20 מיליון תושבים בישראל. חובה עלינו להשתמש ביכולות הנוכחיות של המדינה כדי לקיים את חזון יישוב הנגב מסיבות פרקטיות לחלוטין. הגיע הזמן לפתח סוף סוף את הנגב. ועכשיו אולי יש כאן הזדמנות אמיתית לעשות זאת".

לטענתו, תחום הרישוי גם הוא צריך לעבור רפורמה: "המדינה חייבת לשחרר את העוסקים בתכנון מהביורוקרטיה, או ליתר דיוק משלטון הפקידים, בדיוק כמו ששלטונות המס העבירו את נטל העמידה ברגולציה למשרדים פרטיים של רואי חשבון, כך חובה על הממסד התכנוני להעביר את כל נטל הרישוי למשרדי התכנון. הפקידים צריכים להסתפק בבקרה מדגמית ובפיקוח. אלה מהווים אתגר גדול שאפילו בו אין הרשויות עומדות במצב הנוכחי. הבעיה בישראל אינה רגולציה. הבעיה היא ביורוקרטיה, או שלטון הפקידים, ליתר דיוק. יש להשתחרר ממנו בהקדם".

בתחום הבניה ממליץ פרי להרחיב את הפיקוח והבקרה על ייצור ולהכניס את מקצועות הבניה, הפיקוח וניהול הבניה לרשימת המקצועות הנלמדים והמחויבים ברישוי: "ביום שבו אתר בניה ייראה כמו בית מרקחת ושהפועלים העובדים בו יהיו אנשי מקצוע מורשים, לבושים במדים, חגורים בחגור ולראשם קסדת מגן, ביום שבו פועל יוכל להתגאות בתעודת ההכשרה שלו ושיהיה לו מסלול קידום מקצועי, ביום הזה יפחתו התאונות, הבניה תהיה מקצועית יותר, לפועלים תהיה גאווה מקצועית והם יקפידו על גימור נאות ועל איכות הבניה. ייצור של בנין אינו נחות מייצור של כל מוצר תעשייתי אחר. מקצוע הבניה אינו מקצוע נחות. היחס של הממונים עליו הוא הגורם העיקרי לכישלון בפיתוחו לדרגה זהה לשאר מקצועות הייצור".

לדברי פרי, יש לחוקק ובהקדם חוק לאחזקת בנייני מגורים: "יש להקים רשות אחזקה ממלכתית, להכיר במקצועות אחזקת הבניין גם בתחום האקדמי וגם בתחום הביצועי, יש לחייב את בעלי הבתים המשותפים להתקשר עם מתחזק מקצועי שיפעל על פי תקן האחזקה. יש לפרוש רשת פיקוח עירונית על אחזקת בניינים. בניין צריך להתחדש כל הזמן. בצפיפויות החדשות שייווצרו לא ניתן יהיה ליזום יותר פרויקטים של פינוי בינוי ולחלק במתנה דירות חדשות לכל מי שלא ידע לתחזק את הבניין שבו הוא גר. ולאלה המתקשים לעמוד בתשלומי האחזקה - יש לבנות מנגנוני תשלום מדורגים הגדלים עם השנים, כחלק מהתמחור של פרוייקטי פינוי-בינוי. במקביל, ככל שיגדל מספרם של הבניינים המתוחזקים, כך ירדו מחירי האחזקה עד שיהיו בתחום יכולתם של כל התושבים בעיר. אם לא נחייב אחזקה מקצועית יתדרדרו כל מגדלי המגורים ויהפכו למגדלי עוני (סלאמס).

האדריכל אורי הלוי שותף במשרד 'אורבך-הלוי אדריכלים' מצטרף לדעתו של פרי בנושא הבירוקרטיה: "הגיע הזמן לפצח אחת ולתמיד את הבירוקרטיה הבלתי נסבלת שנלוות להוצאת היתרי בנייה במדינה. היא שברה כל שיא, משהו בין סיפור קפקאי למעשיית חכמים, פשוט אין לתאר". הוא מסביר.

לשיטתו, הסרת חסמי הבירוקרטיה תשחרר פקקים בביצוע פרויקטים ותייצר תנופת נדל"ן ממשית: "צריך להבין שעיכובי ההיתרים עולים לכל יזם בין מיליונים. בין מיליונים ספורים ועד לעשרות מיליוני שקלים לפרויקט. כך שלשחרור הפקק יש פוטנציאל להורדה ממשית במחירי הדיור מאחר ועלויות היזם יפחתו. בנוסף, יש להפעיל בצורה פשוטה, מהירה ומיטבית את מכוני הבקרה בכדי לזרז את הוצאת סעיפי הבנייה. הסרת החסמים תטיב גם עם פרויקטים מסחריים כך העיריות והרשויות המקומיות ייהנו מכספי הארנונה בשלב מוקדם בהרבה".

לדברי האדריכל, מדובר באחד האתגרים שעומדים בפני השר אלקין אך מדובר בהזדמנות אמיתית לשפר את איכות המרחב העירוני במדינה, זאת על ידי שבירת הזיקה של רשות מקרקעי ישראל לאופי תכנון המגרשים שיוצר שכונות פרברים איומות: ניקח כדוגמא את הבנייה החדשה בתל אביב- המנהל מחלק את השטח והמגרשים לכל מיני מלבנים שאפשר לשווק אותם ליזמים אך כתוצאה מהפירוקים הללו אנחנו מקבלים את המגדלים הכי דלים. יש שיטות ומודלים מוצלחים יותר שיאפשרו ליישב אוכלוסייה שרק הולכת וגדלה.