סבב הלחימה האחרון בו הומטרו על ישראל אלפי רקטות, שחלקן הסב נזקים כבדים לרכוש וגבה חיי אדם יקרים, הבהיר שוב ובאופן חד משמעי את נחיצותה והמשכיותה של תוכנית המתאר לחיזוק מבנים (תמ"א 38). מדובר על מאות תושבים שחבים את חייהם למרחב המוגן, שנבנה כחלק אינטגרלי מחיזוק מבנים ישנים. אלא שבמנהל התכנון הוחלט שלא להאריך את תוקפו של המתווה שצפוי להסתיים באוקטובר 2022, כאשר הצעת חוק לתוכנית חלופית, ממתינה לאישור הממשלה.
דוח מבקר המדינה מחודש אוגוסט האחרון גילה כי ל-2.6 מיליון מתושבי המדינה (כ-28% מכלל האוכלוסייה) אין מיגון תקני בסמוך למקום מגוריהם. הממשלה אומנם ביקשה לקדם תוכנית בהיקף של 5 מיליארד שקל לשיפור המיגון בעורף, אלא שבפועל עד עתה הוקצו לצורך העניין רק 100 מיליון שקל למיגון בתים פרטיים (2% מהצרכים שהוגדרו) ועוד 540 מיליון שקל למיגון מוסדות ציבור. המצב, איך נאמר, צריך להדליק מנורה אדומה גדולה ובוהקת. בדו"ח המבקר נמצא כי ליותר מ־600 אלף תושבים המתגוררים במרחק של עד 40 ק"מ מגבול הצפון אין מיגון תיקני ומהם 50 אלף תושבים מתגוררים 9 ק"מ מהגבול. כיוון שעדיין חלק ניכר מהמבנים בישראל הם מבנים ישנים. הפתרון המקיף היחיד, נכון להיום, שיכול לספק מענה מיידי לצורך הבסיסי של ביטחון כנגד מתקפות טילים כמו גם נזקי רעידות אדמה הוא מתווה תמ"א 38. משך הזמן שנדרש על מנת לקדם פרויקטים נרחבים בתחום ההתחדשות עירונית, שמגיע במקרה הטוב לעשר שנים, הופך את שאר החלופות לבלתי רלוונטיות.
מדוע התוכנית לא המריאה כפי שצריך? ראשית, מדובר על גרירת הרגליים של לא מעט מראשי העיר בישראל ומתן פרשנות לעומתית ומכשילה למתווה, שהקשתה על הוצאתו לפועל בהיקף ובקצב הנדרש. לצערי, לא מעטים, הן ברמה הפקידותית והן ברמת העסקנות הפוליטית, אינם רואים בשיקול הבטיחותי את המטרה הנעלה, אלא מתבוננים על התועלת המצומצמת שצומחת לעיר כביכול ועל קופת העירייה. לטענתם, המתווה הנוכחי, מחייב היערכות מקבילה בתחומים כגון חידוש תשתיות קיימות (על כך משלם היזם לרשות המקומית בעת קבלת ההיתר) וכן הסדרת תוספת שטחי ציבור לשימושים שונים. מנגד, בפועל, תוספת יחידות דיור מכוח התמ"א לא מכבידה באופן מהותי על התשתיות הציבוריות שממילא קיימות בערים.
חוסר הוודאות שטמון במדיניות המשתנה מצד הרשויות המקומיות, מהווה בעיה משמעותית מאוד, הן מבחינת היזמים והן מבחינת הדיירים. ההתקשרות בין הצדדים לצורך קידום פרויקט תמ"א 38, נשען בראש ובראשונה על היקף זכויות הבניה ועל הוודאות התכנונית העתידית עת יינתן היתר הבנייה המיוחל. אלא שבמצב כיום, שבו לרשויות המקומיות שיקול דעת נרחב באשר להגדרת הזכויות המוענקות במסגרת תמ"א 38 או פרשנות אלסטית למדיניות שמשתנה מעת לעת, הצדדים אינם יודעים ממש עד לאישור הבקשה להיתר בנייה , האם הזכויות שעליהם הסתמכו לצורך קידום הפרויקט, הן אכן הזכויות שיינתנו להם, כאשר למימד הזמן חשיבות מכרעת.
המצב כל כך אבסורדי עד שלא אחת, הצדדים מגיעים לקו הסיום במישור התכנוני, לאחר השקעה אדירה של משאבי זמן וכסף בתכנון הפרויקט, ומגלים כי היקף הזכויות שהיוו את הבסיס הכלכלי להתכנות העסקה - צומצמו באופן ניכר, תוך אילוץ לבצע שינויים משמעותיים, לעיתים עד לכדי גניזת הפרויקט.
חוסר הוודאות, הוא הרעה החולה שצריך לעקור מן השורש. שינוי כללי המשחק באמצע הדרך, כאשר הוועדה המקומית מחליטה לפתע על מדיניות חדשה/מתוקנת - להתיר פחות זכויות בנייה מכוח התמ"א או להציב תנאים מקדמיים שהחוק לא נועד לעסוק בהם, עם או בלי תוכנית - טורפת את הקלפים. במקרים רבים, הדבר מוריד לטמיון משא ומתן של חודשים רבים או הסכמות שכבר הושגו.
אך מדובר במצב פתיר. בראש ובראשונה, יש לקבוע כי השיקולים מכוח התמ"א ומימוש הוראותיו, גוברים על כל שיקול תכנוני אחר כדוגמת תוכניות אחרות שהרשות המקומית מבקשת לקדם. כמו כן, יש לצמצם משמעותית את שיקול הדעת המוענק לרשויות המקומיות בבואן לקבל החלטות על קידום הליכים מכח תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש . לצורך כך, על מנהל התכנון במשרד הפנים להנחות את נציגיו שיושבים בוועדות התכנון, כי יפקחו על המתנהל בהן, תוך חידוד תפקידם בנושא - ווידוא כי הבקשות לקידום היתרים מכח תמ"א 38 המוגשות, אכן מטופלות ויוצאות אל הפועל, בתוך מסגרות זמנים קצובה ומחייבת. במקרה בו ישנו ספק לעניין פרשנות התמ"א, המדיניות או לעניין חישוב זכויות הבנייה, הרי שאלה לעולם יפורשו לטובת הדיירים והיזמים. בנוסף, ככל שהדבר נוגע לערים שיוגדרו מפורשות כ"ערי פריפריה" לצורכי תמ"א 38 בלבד, היזמים צריכים לזכות ביחס מועדף בכל הנוגע להגדרת זכויות הבנייה. כך לדוגמא, תקן 21 במתחמי פינוי בינוי שקובע כי יש לקחת בחשבון תמורות סבירות מינימאליות לדיירים כמו גם הבטחת הרווח יזמי בפרויקט.
לסיכום, העימות האחרון בגבול הדרום חידד את מה שכולנו מבינים, יודעים וחוששים מפניו. קל לדמיין עימות מקביל בגבול הצפון, שיהיה ארוך ואלים יותר. אל לנו לתת לציניות פוליטית ו/או להתפלפלות משפטית ולבירוקרטיה לעכב או לסכן אוכלוסיות שלמות אלה, שבד"כ לא נהנות מלובי פוליטי או מעורבות בהליכים תכנונים רוחביים.
הכותב הוא מומחה לדיני נדל"ן, תכנון ובנייה, שעוסק בייזום וקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.