מחפשים הקלה

כמה חיכינו לה: אלה החיים או עובדים באזור גוש דן ובפרט בתל-אביב מכירים היטב את האתגר. בשנים האחרונות התעבורה במטרופולין הופכת לכמעט בלתי אפשרית ונראה שהישועה היחידה תבוא בדמותם של קווי המטרו והרכבת הקלה. עשורים מאז החלה להתהוות ושנים ארוכות אחרי תחילת שלבי הביצוע נראה שיש שביב של תקווה ובשבוע החולף נחשפנו לראשונה לנסיעת המבחן של הקו האדום, זה העתיד להיפתח כבר בנובמבר בשנה הבאה.

נכון, לא הכל ורוד - חששות כבדים עולים, בפרט בקרב בעלי העסקים והדירות שנמצאים בתוואי הקווים השונים, וההתנגדויות מצידם לא איחרו לבוא. עם זאת, על פי כל הסימנים על אף השנים הקשות והמאתגרת שצפויות לבוא גם הם עתידים להנות מהשבחה של נכסיהם בעתיד.

לדברי האדריכל אורי רותם, שותף במשרד 'אורבך-הלוי אדריכלים', ישנן מספר מגמות תכנוניות בהתחדשות עירונית במרכזי הערים, הכוללות עירוב שימושים ופעילויות לרבות מסחר, תעסוקה, פנאי ומגורים במתחמים משולבים והגדלת מלאי הדירות הקטנות והדירות להשכרה. "כל מי שביקר בערי ישראל בעשור האחרון חווה על בשרו את חווית העמידה בפקקים וחיפוש החנייה", הוא אומר. "מעבר לעלות הכספית והאקולוגית של נסיעה ברכב פרטי תהליך עיבוי הפעילויות סביב השעון של מרכזי הערים מייתר את הצורך ברכב פרטי. זאת ועוד, על מנת לעודד או להקשות, רשויות התכנון הפחיתו באופן משמעותי את תקן החנייה לפרויקטים חדשים שנמצאים בקרבת הליכה לנתיבי תחבורה ציבורים ובעיקר לתחבורה ציבורית מסילתית. עיבוי והתחדשות עירונית במרכז הערים תלוי באופן הדוק ליכולתו של הציבור לנוע במרחבי העיר ע"י שימוש בתחבורה ציבורית זמינה, נוחה, מהירה וזולה כנהוג במטרופולינים הגדולים בעולם".

האדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד V5 אדריכלים, מצטרפת לדעתו של רותם: "אתגר הציפוף בערי המטרופולין שריר וקיים, זאת בהתייחס לנתונים המעידים על גידול משמעותי בהיקף האוכלוסייה, ובאחוזים ניכרים, כבר בשנים הקרובות. הכפלת האוכלוסייה מהווה אתגר מכיוון שהיא גוררת אחריה הכפלת תשתיות שנכון לעכשיו כלל אינן קיימות: כיתות גן, מעונות יום, כיתות לימוד, מרפאות, מרחבים ושטחים פתוחים שישמרו על איכות החיים במטרופולין ועוד, אך האתגר הגדול ביותר שעומד בפנינו הוא סנכרון הבניה החדשה באזורים הללו בהתייחס לצירי התחבורה הקיימים".

לשיטתה של דראל, הפתרון ההגיוני הוא לצופף משמעותית את הבניה על ידי פינוי מתחמי בניה מרקמית נמוכה והחלפתה בצירי מגדלים רבי קומות שמתוכננים בעירוב שימושים ומכפילים ומשלשים, את כמות הדיירים באזור: "הקושי הגדול שלנו כמתכננים הוא תכנון בהווה עבור עתיד לא ברור לחלוטין בעקבות שינויים טכנולוגיים המתרחשים בקצב מהיר ופוליטיקה מקומית וארצית. אנו מניחים שהעיר מסוגלת להכיל מגדלי מגורים כאשר הם ממוקמים לאורך צירים עירוניים בהם מתוכננים בעתיד הקרוב או הרחוק נתיבי תחבורה ציבוריים. למגדלים אלה מאושרים תקני חניה מופחתים בלבד מתוך תפיסה שהמתגוררים על צירי תחבורה ציבוריים אינם זקוקים לרכב. תפיסה זו עשויה להתאים למצב עתידי אידיאלי אך לחיינו כיום היא בעייתית. בסופו של דבר הגם שתהליכים מואצים מייצרים חוסר נוחות הרי שהתפיסה התכנונית הינה בראייה לטווח הרחוק בהתאמה למגמות עולמיות ולצרכי השוק".

לדבריה, "עם הציפוף ניתן לחיות אך קיים חשש אמיתי שהמערכות המתוכננות כלל לא יספיקו להיקף הנוסעים ושוב, אנחנו חוזרים לעובדה שהפתרון האמיתי למשבר התחבורה טמון בחיבור הפריפריות למרכזי הערים. בשלב זה מנסים להתגבר על הסוגייה בדרכים שונות. ההנחיה של מתכננת המחוז היא לא לאפשר חניה בתקן של 1:1, אלה חניה אחת לשתי דירות, זאת מתוך מחשבה אסטרטגית שאת יחידות הדיור הקטנות יאכלסו בעיקר מבוגרים או סטודנטים שבלאו הכי ישתמשו בתחבורה הציבורית. לשיטתי זוהי הדרך למזער את המשבר. נכון שתיווצר אי נוחות אך בסופו של יום תקינה, רגולציה, חקיקה והנחיות מרחביות יובילו למציאות חדשה".

בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים, מוסיף ומדגיש כי "ברור שבשכונות הגובלות בתוואי מערכות הסעה להמונים יש ערך מוסף, אך הערך הגבוה הוא בייחוד במקומות בהם יש תכנון למערכת הסעה עתידית כאשר השוק עצמו טרם הטמיע את הפוטנציאל. אין ספק שערך הנכסים בתוואי הרק"ל והמטרו יעלה ושהאזור צפוי להתפתח לעין ערוך, בפרט באזורים שמשיקים לתחנות עצמן. ניתן לקחת כמקרה בוחן את רחוב ז'בוטינסקי ברמת גן שהבניה בו לא נעצרת ומחירי נכסי הנדלן עלו וממשיכים לעלות באחוזים ניכרים. לאחרונה דווח על מקרים שברגע שתכניות מערכת ההיסעים מבשילות בעלי דירות שנכסיהם צמודים לתוואי מגישים התנגדויות ותובעים על ירידת הערך, אך ההפך הוא הנכון- מדובר במערכות שקטות וירוקות שאינן פולטות גזי פליטה מסוכנים. ככל שנתרגל לרעיון נבין שערך הדירות לא רק שלא ירד אלה יעלה. אנשים לא צופים את פני העתיד. אני ממליץ לבחון מה עשו מערכות היסעים במרחבים אורבניים כמו אמסטרדם למשל כדי להבין את הפוטנציאל של הנכסים שמצויים בקרבתם".