קרנות ריט חדשות רוכשות דירות במאות מיליוני שקלים באזורי הביקוש

"בתקופה האחרונה אנו עדים למגמה חדשה אשר מתפשטת בשוק הנדל"ן בישראל. קרנות ריט שהוקמו לאחרונה במטרה לרכוש מקבלנים אלפי דירות בישראל וזאת כדי להשכיר את הדירות הללו לטווח ארוך וליהנות מהטבות מס משמעותיות". אומר ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר. לדבריו: "מדובר בקרנות שמגייסות מיליארדי שקלים מגופים פרטיים ומהציבור ורוכשות עשרות דירות בפרויקטים אשר ממוקמים בעיקר באזורי הביקוש, בין גדרה לחדרה וכן בערים גדולות נוספות בישראל".

גיוסי הכספים לצורך הרכישות הללו נעשים בבורסה באמצעות תשקיף לציבור, תחת הפיקוח של הרשות לניירות ערך .

חשוב לציין כי בשנת 2016 הושלם התיקון לחוק הריטים אשר אפשר את הפעילות של קרנות הנדל"ן המשקיעות במגורים ולא רק בנכסים מניבים, או מתמחות בהשבחה של קרקעות. התיקון אפשר להם לראשונה לרכוש מקבצי דיור ודירות בהיתר, תוך הגדלת מרכיב המינוף ל 80 אחוז במקום 60 אחוז, כפי שהיה בעבר.

כמו כן ניתנו הטבות מס משמעותיות כדוגמת הפחתת מס הרכישה לחצי אחוז במקום שמונה אחוז וכן פטור מתשלום מע"מ ברכישה מחברות פרטיות. גם מס רווחי ההון הופחת מ 25 אחוז ל 20 אחוז, כאשר על הקרן לרכוש לפחות עשרים דירות בפרויקט ולהחזיק בהן לתקופה שלא פוחתת מ 20 שנה כדי ליהנות מכל הטבות המס שפורטו.

שמול מסביר כי הקרן הראשונה שהוקמה בישראל היא קרן מגוריט ולאחרונה הוקמו קרנות נוספות כדוגמת קרן הריט של חברת אזורים וכן קרן הריט של חברת אאורה. אנו עדים להקמה של קרנות ריט נוספות שנמצאות כעת בתהליכי התארגנות והפעילות העסקית שלהן תתחיל במהלך החודשים הקרובים. "היכולת של הקרנות הללו לרכוש עשרות דירות בפרויקט בודד, כלומר רכישה של בניינים שלמים, מאפשרת לקרן לקבל הנחה משמעותית במחיר העסקה וכן לקבל לידיהם את הניהול של הדירות".

נקודה נוספת ראויה לציון היא העובדה כי עקב עליית מחירי הנדל"ן בישראל והקושי של חברות יזמיות רבות לרכוש מגרשים לאור תחרות עזה מצד המתחרים הנוספים וההיצע הנמוך, נוצר מצב שחברות רבות מפתחות קרנות ריט חדשות תחת ניהולם כדוגמת קרנות הריט של אאורה ואזורים ליבינג. התרחיש החדש הוא שגם אם החברות הללו לא זכו במכרזים או הצליחו לרכוש את הקרקע בסיבוב הראשון, הן רוכשות מהיזם שרכש את הקרקע כמות גדולה של דירות בהנחה.

שמול אומר כי נשאלת שאלה מעניינת אודות המשמעות הנדל"נית של מהלך זה, מה השינוי הצפוי בישראל לאור המגמה החדשה הזו. אפשר להעריך שבשנים הקרובות בישראל אנו צפויים לראות אלפי דירות חדשות להשכרה ארוכת טווח במבנים אשר ינוהלו על ידי חברות ניהול מקצועיות. אופציה זו תאפשר לזוגות הצעירים ליהנות ממגורים בדירה חדשה לטווח ארוך ללא החשש התמידי שבעל הנכס יבקש לפנות אותם מהדירה בכל שנה.

בדרך זו גם משפחות עם ילדים יוכלו ליהנות משקט בנושא המגורים לטווח ארוך לאור העובדה שלא יהיה צורך בשינוי של מוסדות החינוך שבהם לומדים ילדיהם. בטווח הקצר מדובר " בתחרות " על המלאי המצומצם מלכתחילה של דירות חדשות בישראל, שכעת התחרות תגדל לאור הכניסה המסיבית של הקרנות לשוק השכירות ולאור היכולת הכלכלית הגבוהה שלהם.

הצלחת הפעילות של הקרנות תלויה בתשואה אליהן תגיע הקרן וקשורה כמובן בשני מרכיבים עיקריים:
הראשון הוא מחיר רכישת הדירות, אם הן באמת נקנו במחירים הנמוכים מהשוק וכמובן בתשואה המתקבלת בתמורה להשכרת הדירות בעתיד.

ובהקשר זה אפשר לשאול עד כמה הקרנות יכולות לקנות במחיר מופחת בשוק עולה כמו ששוק הנדל"ן מתנהג בימים אלו ועד כמה יש באמת ליזמים אינטרס למכור להם במחיר זול באופן יחסי שמחירי הנדלן עולים מדי חודש .