ישראל מתיישנת ומצטופפת ונראה שעם פקיעתה של תכנית תמ"א 38 כבר באוקטובר הבא, מרבת ההתחדשות העירונית בערי ישראל תתבסס על בינוי במסגרת מיזמי התחדשות עירונית שמטרתם לחדש שכונות מגורים ומתחמים ותיקים לרבות שדרוג התשתיות העירוניות כגון כבישים ושטחים ציבוריים.
לדברי אדריכל אורי רותם, שותף במשרד 'אורבך- הלוי אדריכלים', התמריץ הכללי לביצוע פרויקטים מסוג זה שכוללים בדר"כ תוספת מיגון לדירות, חיזוק המבנה לרעידות אדמה, תוספת מעליות ומרפסות ובמקרה של פינוי בינוי מבנה חדשה לגמרי משולמת ע"י תוספת זכויות והגדלת עוצמות הבנייה באותן שכונות. היקפי הבנייה הגבוהים ביותר בפרויקטים אלו הם בדר"כ בערים באזור גוש דן ששם מחסור בקרקע פנויה לבנייה חדשה, עלות קרקע גבוה ורמות ביקוש גבוהות מאפשרות התכנות כלכלית לביצוע הפרויקטים. מסתמן שהערים המובילות בשנים האחרונות הן תל אביב, רמת- גן, קריית אונו ויהוד -מונוסון. כמו כן ישנן מספר ערים בהן ראשון לציון ופתח תקווה שמקדמות בימים אלו תכניות להתחדשות עירונית תוך בינוי המבוסס על עירוב שימושים של מגורים , תעסוקה מסחר ופנאי במרכזי הערים". הוא מסביר.
רותם מציין כי "ברור לכל שמדובר בתהליכים ארוכים ומורכבים שמצריכים קבלת הסכמת דיירים רבים על התמורה שהם מקבלים, יישור קו תכנוני עם חזונן של רשויות התכנון העירוניות והמחוזיות והתכנות כלכלית ליזמים. בשלב זה, הסטטיסטיקה בתחום אינה מזהירה וע"פ המפה של הרשות להתחדשות עירונית מספר תוספות יחדות הדיור נמצאות באלפים לעומת הוצאת ההיתרים בפועל שמספרם במאות".
אדריכל בני פרי, שותף במשרד V5אדריכלים, מציין כי פינוי מחנות צריפין ותל השומר, ביחד עם תכנון מחדש בסביבתם של מחנות אלה מביאים לתנופת בניה גדולה בערים כמו ראשל"צ, אור יהודה וקרית אונו. "פינוי תע"ש יביא להרחבת רמת השרון והוד השרון. ערי השדה - בית שמש, חריש, קרית גת ודומותיהן ימשיכו להתפתח בהיקפים גדולים, שכן גבולותיהן מכילים שטחים פתוחים גדולים. במקביל, הפיתוח של אילת צפונה מתאפשר עם פינוי שדה התעופה".
לשיטתו של פרי, עתה, כשאוכלוסיית ישראל חצתה את רף תשעת מיליון התושבים, יש לפתח את באר שבע וסביבתה למטרופולין המתחרה בגוש דן: "הגיע הזמן להתחיל ולפתח את המטרופולין הגדול הבא בין באר שבע לאילת", הוא אומר. "על הממשלה להכין תכנית גידול של מצפה רמון ל- 250 אלף תושבים, בשלב הראשון ולמיליון תושבים בשלב הבא. בכך יושגו מספר מטרות, ביניהן ביזור האוכלוסייה והקלת נטל הצפיפות והריכוזיות מגוש דן. הפריסה החדשה תהיה טובה גם מבחינה ביטחונית וגם מבחינה כלכלית".
פרי מוסיף כי "המגמה של הממסד התכנוני של מדינת ישראל היא לא להקים ערים חדשות. לעומת זאת, יש צורך באיחוד של ישובים קטנים ליצירת מסגרות גדולות יותר. ככל שיגדל המרכז העירוני, כך יהיו השירותים שהוא מספק טובים יותר ויעילים יותר והחיים בישוב יהיו מגוונים יותר. כדוגמא ניתן לקחת את גוש ישובי תל-מונד. האיחוד של קדימה וצורן הוא רק חלק קטן מהנדרש. האיחוד של תל-מונד, קדימה-צורן, כפר עבודה, כפר הס וחרות, עין ורד ועין שריד עם אבן יהודה עשוי ליצור עיר חדשה ממזרח לנתניה. איחוד כזה יאפשר עיבוי של הישובים והגדלת הצפיפות, כנדרש על פי תכנית המתאר הארצית מס' 35, התכנון המשותף של כל הישובים האלה יאפשר יצירת מדרג שירותים קהילתיים מתקדמים בכל הרמות ויביא לאיחוד תקורות ולניהול מרכזי יעיל של הישובים שיהפכו שכונות בעיר החדשה.
"במקביל ,יש ליצור מסגרות גדולות יותר לניהול גושי ערים, דוגמת ערי גוש דן. לא די ביצירת אגד ערים שבו מטופלים נושאי תשתית משותפים. יש ליצור מנגנונים ניהוליים מלאים לגושי הערים, תוך העברת סמכויות בכל גוש מראשי הערים לראש הגוש. בכך יתאפשרו תכנון וניהול כוללניים, יאוחדו תקורות ותוגבר היעילות של הערים בגושים".