קונים דירה בחו"ל? כללי עשה ואל תעשה

הקורונה יצרה הרבה הזדמנויות השקעה בנדל"ן בחו"ל, אבל מה שנראה טוב מדי טומן בחובו מלכודות. ממה צריך להיזהר ובאילו צעדים כדאי לנקוט?

  • נדל"ן בחו"ל
וואלה! עסקים

ישראלים רבים מאוד מתפתים בשנים האחרונות להשקיע בחו"ל - בין אם בבנייני משרדים בלונדון, בבתים בפרברי אמריקה ועד השקה בדירות בפורטוגל, יוון או מזרח אירופה. כעת, עם מצב החיסונים והמשבר הכלכלי הבעייתי באירופה צצות לא מעט הזדמנויות נדל"ן מעניינות מאוד. אך עם כל שלל סיפורי ההשקעות יש גם לא מעט נפילות. אז איך מזהים, מראש, עסקאות מפוקפקות?

לפני הכול, חשוב להבין במה אתם משקיעים? האם אתם קונים נכס לבדכם? כגון דירה שגם שייכת לכם בטאבו? או מנגד האם אתם משקיעים באמצעות קבוצת משקיעים מאורגנת שלה יש מנהל שדואג לפעילותה?

טוב לדעת (מקודם)

הלחצן שיכול להציל את חייך במקרה חירום רפואי

לכתבה המלאה
הקורונה יצרה הרבה הזדמנויות, אבל המחיר עלול להיות יקר (צילום: ShutterStock)

בנוסף, חשבו על המדינה שבה תרצו להשקיע. לכל מדינה יתרונות וחסרונות. יש מדינות שמעודדות השקעות זרות ויש כאלו שבה הרגולציה על הכנסת הון חיצוני קשוחה יותר. פורטוגל, למשל, שעברה משבר כלכלי חמור, קידמה בשנים האחרונות, מדיניות של פתיחות כלפי משקיעים זרים. כך, למשל, פושטו הליכי המיסוי, פותחו מערכות לוגיסטיקה יעילות של מחסנים ותחבורה ותשתית הטלקומוניקציה שופרה. בנוסף, הממשלה הקימה את AICEP - סוכנות להשקעות וסחר חוץ. כדי לשפר את האקלים העסקי, הממשלה יצרה מאגר מידע המכיל את כל האמצעים שננקטו להפחתת הביורוקרטיה, ואת יוזמת 'Empresa na Hora' (חברה בשעה אחת), המאפשרת לחברות להתאגד בפחות. משעה. בזכות מהלכים כאלה ואחרים, הגיעה המדינה לעודף התקציבי הראשון שלה אי פעם בשנת 2019.

היתרון הגדול בהשקעה באמצעות קבוצת משקיעים מאוגדת מאפשרת כניסה לעסקה גדולה יותר אך עם הון התחלתי נמוך יחסית, וודאי בהשוואה להשקעה ישירה בנכס — שבה ההון הקיים משפיע ישירות על אופי הנכס ואיכותו.

שאלה נוספת שתסייע לכם להחליט באיזה מסלול לבחור הוא עד כמה תרצו להיות מעורבים? כשאתם משקיעים כחלק מקבוצה, המשקיע פאסיבי יחסית היות והוא סומך על הידע של מנהל הקבוצה.
לעומת זאת, בהשקעה ישירה על המשקיע לנהל הכל וכן לפתור בעצמו בעיות שעלולות לצוץ. מצב כזה יכול להרתיע משקיעים רבים שכן לפתע בחירה כזו נראית פחות אטרקטיבית.

אמרנו שבהשקעה בקבוצה ניתן להיכנס עם הון נמוך יותר. דבר זה יאפשר לנו לקחת את יתרת הסכום ולהשקיע במקומות נוספים ובכך לפזר את ההשקעה וכמובן להפחית סיכונים. בהשקעה פרטית, הסיכון כולו על המשקיע אך כך גם הרווחים.

לפעול עם עורך דין. תמיד (צילום: ShutterStock)

אחרי שהחלטתם מה מסלול ההשקעה המועדף עליכם, כיצד תזהו את הסימנים שיראו לכם שההשקעה שמנסים למכור לכם - היא מצג שווא ותו לא.

ראשית, כמו בכל עסקה, פרטית או התאגדות - היעזרו בעורך דין. כמובן שהעדיפות היא לכזה המתמחה בהשקעות בארץ היעד אך גם עו"ד מסחרי יוכל לסייע כדי לעבור על החוזה ולאתר בעיות. מנגד, בררו עם מי החברה המשווקת עובדת - מי הם עורכי הדין? האם הם פועלים על פי כללי הרגולציה ועוד. חברות רציניות לא "ישחקו" איתכם, היות והן מכבדות את החוק והרגולציה הקיימת במדינה ויפעלו על פי כללי ההשקעות.

סימן אזהרה זועק הוא לחץ. לחץ מצד המוכרים לסגור את העסקה. לכן, אם אתם מרגישים ש"מורחים"
אתכם, לא נותנים לכם את כל המידע או בכלל אין שקיפות מלאה - עדיף לוותר.

שאלה חשובה היא כיצד עובר הכסף ומי שומר עליו בינתיים. האם קיים מנגנון נאמנות שמגן על כספי ההשקעה? עליכם לבדוק היטב האם החוזה מדבר על כל הנושאים הללו בצורה מפורטת וכן התייחסותו לגבי מקרים שונים שעלולים להתרחש במהלך ההשקעה. בדקו האם יש בנק מלווה. דבר זה הוא חשוב מאד משום שבנק לא ייכנס לשותפות עם יזמים שהוא לא מאמין ביכולתם לעמוד בעסקה.

ולבסוף, מה הזכויות שלכם? מה אתם מקבלים בסוף? האם ברכישת נכס הוא נרשם על שמכם בטאבו?
במידה ואם חלק מקבוצה, האם זכויותיכם נרשמים בנייר הערך של העסקה? כל הדברים הללו חייבים להיבדק היטב.

עו"ד איתי מור הוא הבעלים של משרד מור ושות'

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully