אחרי החגים ופתיחת המשק: האם תכניות הפינוי-בינוי יצברו סוף סוף תאוצה?

ישראל יוצאת מהקיפאון ופרויקט התמ"א מגיע לקיצו. אלה חדשות טובות בתחום הפינוי בינוי, אבל אם מקבלי ההחלטות לא ימוססו את מכשולי הבירוקרטיה הרבים, סביר שהתכנית הממשלתית המבורכת תמשיך לקרטע. אלה הם היתרונות והקשיים בדרך לקיום אחת התכניות המסקרנות בישראל

  • נדל"ן
האם יש דרך להקל על הביורוקרטיה ולהביא לתוצאה הזאת? (הדמיה: סטודיו V5 אדריכלים) (צילום: סטודיו V5)

רוב הישראלים ודאי שמעו על תכנית פינוי-בינוי, אך ספק אם התעמקו בעיקריה או במשמעותה. באוקטובר 2022 עתידה לפקוע תכנית התמ"א - תכנית מתאר ארצית שנכנסה לתוקפה כבר ב-2005 והיתה אמורה לקדם חיבוק מאסיבי של מבנים קיימים ישנים בפני רעידות אדמה. את מקומה אמורה לתפוס תכנית הפינוי-בינוי שמתקיימת למעשה כבר מסוף המאה הקודמת, אך כעת היא אמורה לתפוס תאוצה.

מדובר בפרויקטים מאתגרים בהרבה ביחס לפרויקטי התמ"א, שגם הם נתקלו באין סוף קשיים ומהמורות. הראשון באתגרים הוא העובדה שמדובר בפרויקטים רחבי היקף - הריסה של שורת בניינים צמודים או מבנים בני לפחות 24 יחידות דיור לטובת הקמת מבני מגורים חדשים. בשלב זה ניכר כי הבירוקרטיה הישראלית מעיבה ותמשיך להעיב על התקדמות פרויקטים שכאלה והאופן בו תתקיים ההתחדשות העירונית בעתיד לוט בערפל.

טוב לדעת (מקודם)

פתרון מדוייק לכאבי רגליים וגב בחצי שעה - ובמחיר מדהים

לכתבה המלאה
ליצור מנגנונים תפעוליים ברמה גבוהה. טלי דראל (צילום: סאם יעקובסון)

זאת ועוד, בעוד פרויקטי תמ"א 38/2 פטורים מהיטל השבחה, בפינוי בינוי היקף ההיטלים נקבע על פי שיקול דעתו של מהנדס העיר. כבר עתה מדווח על כך שברבים מהמקרים הרשות המקומית משיתה את מרבית המטלות הציבוריות על החברות היזמיות ואלה מתקזזות מהיטל ההשבחה, כלומר, מדובר בסכומים גדולים שמשלשלת העיריה לכיסה על חשבון רווחי היזמים.

נכון לרגע זה, מדובר בתכנית היחידה שיכולה לקדם התחדשות עירונית מאסיבית בערי ישראל. במסגרתה מוצעים מספר מסלולים של הקלות כספיות או סיוע כספי ליזם, ובסופה עתידים התושבים לקבל ולהנות מדירות חדשות ומודרניות בלב מתחם מגורים עדכני. עם זאת, במתכונתה הנוכחית היא עודנה מסורבלת ומערימה קשיים על היזמים בשתי חזיתות: הדרישה להחתים מסה גדולה מאוד של דיירים, וההתנהלות מול הוועדות המקומיות. לעת עתה, אלה הן גם הסיבות המרכזיות בגינן פרויקטים לא מתרוממים וההתחדשות העירונית נותרת תקועה.

הסבירות למימוש כיום לא גבוהה. פרויקט פינוי בינוי של שפיגל אדריכלים (צילום: שפיגל אדריכלים)

לשיטתה של האדריכלית טלי דראל, שותפה במשרד V5 אדריכלים ובוני ערים, הליכי פינוי-בינוי הם ארוכים ומורכבים אך תכנית התמ"א, ששגשגה בערים הצפופות, הובילה בסופו של דבר לתוצאות בעייתיות ברמה העירונית: "מכיוון שתכנית התמ"א מתקרבת לקיצה, יש כרגע התנפלות גדולה של תושבים על פרויקטים שכאלו, עוד לפני שתפוג. אנחנו עדים למאות יחידות דיור שמתוכננות במקביל ולכך שההשתוללות הלא מכוונת הזאת יוצרת עומסים קשים בערי המרכז שגם כך מתאפיינות בבנייה מרקמית צפופה. הרשויות המקומיות פועלות במקביל לתכנן ולאשר תכניות מתאר ותכניות עיר על מנת ליצור התחדשות בדרך של פנוי בינוי, תכנית שלוקחת בחשבון את הצרכים הגדלים של התושבים הנובעים מהציפוף הבלתי נמנע".

ככלל, מתכנני הערים ערים לשינויים והמגמה היא אחידה - קידום תכניות רחבות היקף ברמת המתחם, שמכתיבות את כללי המשחק וכוללת הפקעה לצרכים עירוניים החל מהרחבות מדרכות וכבישים שיכללו מערכות להסעת המונים, הוספת אשכולות גנים וכיתות ויעוד מגרשים לשטחים ירוקים וגינות. כל אלה עתידים לשפר באופן משמעותי את איכות חייהם של התושבים.

"המגמה הזאת מציבה בפנינו אתגרים גדולים", מסבירה דראל. "על מנת שההתחדשות העירונית תתקיים במתכונת הזאת, יש לייצר מנגנונים תפעוליים ברמה גבוהה ביותר, שתאפשר החתמה של דיירים רבים. זאת ועוד, יש כאן צורך אמיתי בשיתוף פעולה אדוק עם הרשות, שהיא זאת שמכתיבה את הכללים. בתוך כך יש גם את נושא הכדאיות הכלכלית שבחלק מהמקרים היא גבולית לאור ריבוי ההפקעות והמטלות הציבוריות שהרשויות מגוללות על היזמים. מדובר בהליכים ארוכי טווח שלוקחים שנים ועוברים דרך ועדות מקומיות שהרכבן ומדיניותן עשויים להשתנות מידי בחירות, דרך הוידה המחוזית וחזרה למקומית, אז מוצא ההיתר".

הלכה למעשה, תושבים רבים כבר מביעים את מורת רוחם מפקיעתה של תכנית התמ"א, שאפשרה השבחה מהירה וקלה יחסית, והמעבר למתווה החדש של פינוי בינוי שבמסגרתו כאמור הפרויקטים עתידים לקחת זמן רב ועשויים גם ליפול באחת מהתחנות הרבות, אז הסבירות שיתממשו נמוכים.

הפיתרון פחות מיטבי באזורים מסוימים. רון שפיגל (צילום: רגב כלף)

לשיטתו של האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד שפיגל אדריכלים, פרויקטים שכאלה יוכלו להצליח רק במידה והבירוקרטיה תהפוך לפחות סבוכה ומסורבלת אך בשלב זה, זהו לא המצב. "לפחות בשלב זה, פרויקטים יוצאים לפועל אבל במינון נמוך. יתרה מכך, פרויקטי פנוי-בינוי צפויים לספק תוצאה טובה ואיכותית יותר מכיוון שהתכנון הוא רוחבי, אולם הם מתאימים לאזורים ספציפיים. ישנם אזורים רבים שם הפתרון פחות מיטבי, בפרט במרכזי הערים, שם משולבים גם מסחר ותעסוקה. דבר נוסף שמעיב מאוד על התכנית בשלב זה הוא גיוס מאות בתי אב במקביל. זהו הליך מסורבל שחייבים לתת לו פתרון במידה ורוצים להתקדם. כל עוד לא ישחררו את כבלי הבירוקרטיה ולא יהפכו את התהליך ליותר מהיר ונגיש, מעט מאוד מתחמים יצאו לפועל ורוב שחקני הנדל"ן יהיו מחוץ למשחק".

"אנחנו מודעים לתסכול אך חשוב להדגיש כי מדובר בשינוי מגמה בלתי נמנע וזוהי הדרך ליצור התחדשות מיטבית", מסבירה דראל. "הציפוף בערי המרכז, שאינו מתוכנן, יש השלכות רבות והסובלים העיקריים הם התושבים עצמם. לראייה, העמידה בפקקים האינסופיים רק כדי לצאת מרחוב חד נתיבי, זאת אחרי שמספר התושבים לאורכו שילש את עצמו כתוצאה מפרויקטי תמ"א. דוגמה נוספת היא המיעוט בשטיחים ירוקים או שיבוץ הילדים באשכול גנים שנמצאה בכלל מחוץ לשכונה. כולנו מעדיפים התחדשות עירונית שקולה ומדודה אבל לא רוצים הקפאה של המצב, דהיינו אם תהליכי הפינוי בינוי לא ישתפרו אנחנו נישאר עם בניינים ברמת תחזוקה ירודה ותשתיות מיושנות".

על מנת לטייב ולייעל את התכנית נדרשת יצירת מערכת קשרים אדוקה בין דייר-יזם-אדריכל-עירייה: "הקשרים הללו חייבים להשתפר והשקיפות חייבת להתקיים", מוסיפה דראל. "המידע חייב להיות זמין ונוח והעירייה חייבת לאפשר גישה נוחה וקלה למידע ובתדירות גבוהה. בתוך כך, יש להנהיג מנגנון של פגישות על מנת לייצר דיאלוג פורה בין כל הגורמים. דבר נוסף שחייב להיעשות הוא קיצור התהליכים ומניעת עיכובים בירוקרטיים שאינם תורמים לאיש, גם לרשות עצמה. רק כך נוכל לראות את הערים מתחדשות בקצב המיטבי ואת התושבים נהנים מאיכות גבוהה יותר. כך נוכל להנות מערים שמתאימות לא רק לימנו אנו אלא גם לעוד עשורים קדימה".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully