כשהדיבורים על הדרכון הירוק בישראל נמצאים בעיצומם, יוון תהיה אחת המדינות הראשונות שיאמצו את המתווה הישראלי. דווקא אנחנו בישראל שהפכנו לסמן הימני בהאצת החיסונים ברחבי העולם, אולי נהנה כבר בקיץ הקרוב מחזרת אחד מיעדי התיירות שהכי הרבה ישראלים אוהבים - חופי יוון.
אז בשעה שהיעד התיירותי שהפך לכל כך ישראלי כבר זוכה להזמנות של ישראלים מחוסנים, מתברר שגם בכל צד ההשקעות הוא הולך וצובר תאוצה. כפי שישראלים רואים הזדמנות ומחירים הוגנים לנפוש ביוון, גם בהשקעות יוון הולכת וצוברת תאוצה כיעד שיותר ויותר ישראלים משקיעים בו.
אחת הקרנות שפועלות ביוון היא Smart Money Investments שהקימו אודי אביטל, יו"ר הוועדה הפיננסית של לשכת סוכני הביטוח, יחד עם אמיר אדיבי, מנכ"ל בית ההשקעות גולד ועם רונן וינגרטן ודב צור, מנהל פרויקטים בינלאומיים להשבחת נכסים נדל"ן ומתכנן פיננסי, בהתאמה.
שוחחנו עם רונן וינגרטן, שותף-מייסד בקרן ההשקעות האלטרנטיביות Smart Money Investments על יוון שהפכה בשנים האחרונות לבית השני של משקיעי נדל"ן, אחרי ישראל. עם מחירים נוחים, מזג אוויר ים תיכוני, חופים ותיירות ענפה.
השאלה הראשונה שעולה היא האם הקורונה לא מביאה למכה של שנים ארוכות בתיירות היוונית. הקורונה הפכה לאחת המגיפות החמורות בהיסטוריה האנושית.
"העולם התאושש מכל האסונות והמגיפות שהיו חמורים לא פחות מהקורונה. אסון התאומים ב-2001, מגיפת הסארס ב-2003, המשבר הכלכלי ב-2008 ועוד אירועים. בהתחלה כשנמצאים באירוע הכל נראה כסוף העולם, אבל האנושות מוכיחה כל פעם מחדש שהיא יותר חזקה מהכל והחיים לא רק שנמשכים, אלא השיאים נשברים. ככה היה לפני הקורונה וככה יהיה גם לאחריה. האנושות כבר מתגברת עם חיסונים ואפשר לראות את זה בישראל. ברור שייקח עוד זמן, אבל הקורונה הופכת לנקודת כניסה נוחה ומאפשרת לרכוש נכסים במיקומים מעולים בהנחה על מחיר השוק - מצב שלא מתאפשר בדרך כלל. הנקודה השנייה היא שעולם ההשקעות מראה שעדיף להיכנס אחרי שהסיכונים התממשו ולא לפני שהסיכון כבר מתממש. לכן מי שמאתר נכסים אחרי פרוץ הקורונה רוכש אחרי שהסיכון כבר מתממש ולכן הוא נמוך יותר".
בזמן שמחירי הדירות בישראל התייקרו, הרבה ישראלים מצאו ביוון כאלטרנטיבה, המדינה במרחק של שעה טיסה ולנפוש בה מבחינתם מרגיש כמו ישראל. איך זה משפיע על הנכונות של ישראלים לבחור ביוון כיעד להשקעה?
"ללא ספק כשמדברים עם ישראלים על יוון, זה לא מרגיש כמו יעדים אחרים בגלל שרבים רואים את המדינה ממש כמו בית. גם בין הסגרים בקורונה יוון נחשבה למדינה ירוקה ובריאותית, התחלואה בה הייתה מאוד נמוכה בהשוואה לישראל ובטח לאירופה. כל זה אפשר שגרת תיירות ותיירים גם לאורך שנת הקורונה אבל נרשמה פגיעה, ללא ספק".
מה זה אומר על ישראלים שהשקיעו ביוון בשנה האחרונה בציפייה לקבל הכנסות משכירות של דירות נופש. יש כאלה שנפגעו?
"כמו בכל משבר שפוגע בתעשייה שלך, יש כאלה שנפגעים. החוכמה בנדל"ן היא לדעת לנהל. אם חברת ענק כמו AIRBNB הצליחה בהחלטה ניהולית קרה ומהירה לשנות מודל מהשכרות קצרות טווח, לחוזים ארוכי טווח, אז בטח ובטח שלבעלים של נכס בודד ואפילו של כמה נכסי דירות, יש את הגמישות הגדולה יותר לעשות את זה. ההבדל הוא ביכולת לנהל ולקבל את ההחלטות הנכונות וחשוב מכך, בעיתוי הנכון. ככל שאתה לא מקבל את ההחלטות בזמן, כך ההשקעה שלך עלולה להיפגע והזמן מהווה פקטור משמעותי. ככה אתה עלול לפגוע בהשקעה. מי שהשכירו לתיירים והסכימו לוותר על תשואה כדי להשכיר לתקופות ארוכות, הנכסים שלהם לא ריקים".
מה התובנות שלך כשמדברים על משקיעים בבתים או דירות ביוון שלא קיבלו הכנסות משכירות בגלל קורונה? האם יכולים למכור את הנכסים?
אי אפשר לתזמן את השוק וצריכים לזכור שבכל השקעה יש סיכונים. באופן יחסי יש מעט מקרים כאלה ביוון, כי בניגוד לישראל, המשק היווני פעל בתקופות ממושכות יותר כשבישראל היה סגר מלא. זה לא אומר שיוון לא נפגעה, אבל המוטיבציה שם להחזיר את השגרה היא גבוהה מאוד ואני, יחד עם עוד שותפים שבוחרים יעדים להשקעה, רוצים להיות במדינות שצפויות ליהנות מתנופה בתום המשבר, שיש להם מה להרוויח מהריבאונד של החזרה לשגרה".
אחת הקרנות שלכם הוקמה כדי לאתר הזדמנויות קורונה ביוון. השאלה היא האם נכון בכלל לאתר נכסים כשאי הוודאות סביב המגיפה כל כך גדולה?
"ההזדמנויות הטובות ביותר מתגלות דווקא עכשיו. קצב ההתחסנות ברחבי העולם הולך ועולה ובעוד חצי שנה עד שנה, יהיו עוד מדינות במצב ההתחסנות של ישראל, כך שהמועד שבו התיירות תתחיל לחזור נראה קרוב מתמיד. גם אם זה יידחה, אז החזרה לשגרה תתחיל בסוף 2021. כשמדברים על השקעות לטווחים של 3-4 שנים, המשמעות היא שכאשר ההשקעות יבשילו, כלומר נגיע למצב שבו אנחנו מעוניינים למכור מלון שבו השקענו לאחר שנה של פעילות מלאה, אז זה יהיה הזמן האופטימלי לבצע את המימוש הזה מבחינת קצב הגעת התיירים. צריך לזכור שכל תקופת הקורונה היה חסך תיירותי ברחבי העולם, כך שאנשים ירצו למלא את החלל שנוצר ולפצות את עצמם על החופשות שבוטלו או שלא נקבעו".
אחד התחומים שצברו תאוצה ביוון הוא מגורי סטודנטים. הרבה סטודנטים מרחבי העולם בוחרים ללמוד סמסטר אחד ביוון, בגלל החופים היכולת לצרוך פנאי ובילויים תוך כדי הלימודים. למה הסטודנטים מעדיפים מגורי סטודנטים ולא דירות רגילות?
"בדיוק כמו שהרבה מאוד סטודנטים, רווקים וצעירים מעדיפים דווקא את תל אביב ולגור בעיר שוקקת חיים ולא בערים אחרות, כך גם הסטודנטים ביוון לא רוצים לגור בשכונות שבהן ישנן משפחות ואין חיי קהילה. סיבה נוספת היא איכות חיים: הסטודנטים רוצים להעביר את תקופת הלימודים בהנאות, חוויות, מסיבות ובמתחם משלהם שמציע חיי חברה, החוויות בקהילה הן הרבה יותר משמעותיות. נוצר מצב שבו לא בונים מגורי סטודנטים ורוב המבנים הם הסבה שתלויה בשיפוץ של גופים פרטיים. אנחנו זיהינו את זה ונכנסנו לשם".
מה מודל ההשקעה שלכם בקרן? מגורים, מלונאות?
"קרן יוון של SMI היא מבוזרת. אנחנו משקיעים במספר נכסים שונים ומייצרים פיזור גם בין סוגי נכסים וגם בין אזורים. המשקיע מקבל חשיפה לנכסים בפריים לוקיישן ביוון, עם פרוסות השקעה של 100,000 אירו ומעלה. הרעיון שלנו הוא לרכוש נכסים בהנחה על מחיר השוק, לשפץ ולהשביח, ולבסוף למכור אותם ברווח ולחלק את התמורה למשקיעים. יצרנו מנגנוני ביטחון שדואגים להעברת כספים מהקרן רק כנגד זכויות או עבודות השבחה בנכסים".