משבר הקורונה יצר אי ודאות רבה, ובכלל זה גם בשוק הנדל"ן בישראל. מדיניות הממשלה הנוכחית עדיין לא הספיקה להתבהר, וכבר אנו במערכת בחירות ובדרך לממשלה הבאה שמדיניותה תהיה אחרת. כיון עלות הדיור היא משמעותית לכל משק בית, חשוב מאד להביא לוודאות וליציבות בשוק הנדל"ן, ומה שאולי יפתיע - הדרך לעשות זאת איננה מורכבת במיוחד.
ראשית, יש ללמוד מטעויות העבר, שר האוצר לשעבר משה כחלון אסף לידיו סמכויות רבות כדי להביא לשינוי בתחום הדיור, אך נקט במדיניות שגויה. טעותו העיקרית הייתה, שדגל במדיניות שניסתה להקטין את הביקוש לדירות באמצעות מלחמה במשקיעי הנדל"ן.
המנגנון של הגדלת מס הרכישה ומס דירה שלישית (אף שלבסוף נפסל בבג"צ) גרם לכך שהנוכחות של המשקיעים בשוק הדיור פחתה, אך התוצאה היא שהמחירים לא ירדו, אלא נוצרה בעיה חדשה של מחסור גדול בדירות לשכירות.
ההסבר פשוט, משקיע הרוכש דירה לא "מוציא אותה מהשוק", אלא משאיר אותה בשוק השכירות. ובהיעדר משקיעים, השוכרים נקלעו למצוקה, שילמו יותר וכתוצאה מכך אנשים שילמו יותר ומחיר הדירה עלה כיוון שהתשואה ממנה השתפרה. במקביל נקט כחלון במדיניות סותרת לחלוטין, כאשר עודד חברות באמצעות הנחות מיסוי מפליגות להשתתף במכרזים לבניית דירות להשכרה והקים חברה ממשלתית "דירה להשכיר" לצורך זה.
כלומר, הממשלה בידה האחת הוציאה את המשקיעים הקטנים מן השוק, ובידה האחרת פיזרה כסף כדי להכניס חברות גדולות לאותו שוק בדיוק. מדיניות זו כמובן לא טיפלה בבעיות היסוד של שוק הנדל"ן בישראל, ובסופו של דבר התוצר היחיד ממנה היה עשיית "רעש של עבודה" כביכול "עושים משהו" כדי להוזיל את יוקר הדיור.
את המדיניות הלא יעילה ובעלת הסתירה הפנימית צריך להפסיק. צריך לנקוט בקו ברור ותכליתי, לא להיטפל למשקיעים, לביקוש, אלא צריך לטפל בצד ההיצע - להגדיל את הכמות והמהירות של יציאת דירות חדשות לשוק, במיוחד באזורי ביקוש. ככל שיהיה היצע דירות גדול יותר, כך המחירים יתאזנו, ולמבקשי הדיור יהיה מבחר נוח של דירות לקניה ולשכירות.
מה שמפתיע הוא שכדי להגדיל היצע, אין צורך בתקציבים נוספים. צריך רק להסיר חסמים ביורוקרטיים אשר מונעים באופן מלאכותי יציאת דירות חדשות לשוק. הליכי התכנון בישראל אורכים שנים רבות ועוברים וועדות כפולות ברמה המקומית והמחוזית ובסוף, המחיר כמובן מגולגל לצרכן.
חסם בולט הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אשר לא רק משווקת את קרקעות המדינה, אלא משמשת גם כגוף רגולטורי בנוסף לגופי התכנון המוסמכים. כך למשל, גם אם הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אישרו תכנית בניה מסוימת, רמ"י יכולה שלא לאפשר זאת קניינית כבעלת הקרקע (קרקע שהיא החכירה כבר לפני שנים ליזם). רגולטור מלאכותי זה, שאין לו שום הבנה או הסמכה לכך, אחראי להיארכות מיותרת של הליכי תכנון ובניה. כדי לפתור זאת, יש להגדיר היטב את מגבלות סמכותה של רמ"י, שתעסוק בשיווק בלבד וגם זה באמצעות מכירה מלאה ולא בחוזי פיתוח או חכירה.
שינוי נוסף שיכול לייעל מאד את הליכי התכנון והבינוי, הוא חיזוק הוותמ"לים והארכת החלטת הממשלה לאפשר את פעולותם, וועדות אלו מאפשרות "לעקוף" את ההליכים האיטיים של הוועדות המחוזיות.
נושא נוסף הינו הרישוי העצמי, באמצעות אנשי מקצוע מוסמכים (האדריכל מאשר שהכין את ההיתר על פי התב"ע), מודל שקיים ועובד בעולם, ומקודם כעת בארץ. מודל זה הינו דרך נכונה להסרת חסמים העומדים בפני היתר בנייה. קריאתם של ראשי הרשויות המקומיות שלא לאפשר רישוי עצמי, מגלה כי השליטה בהליכי הבנייה, משמשת את הפוליטיקאים המקומיים לצרכיהם הפוליטיים, וזה חשוב להם יותר מאשר צרכי התושבים.
דבר נוסף אשר תוקע הליכי תכנון שונים, הם התנגדויות סרק אשר מוגשות, פעמים באופן סיטוני. התנגדויות אלה גם אם ידוע מראש שהן קלושות, מופרכות ואף ידחו בוועדה, עדיין מכריחות לקיים דיון וגורמות לעיכובים ארוכים. מספיקה הטלת אגרה בסיסית על הגשת התנגדות, כמו גם תשלום הוצאות ונזקים על התנגדות שנדחתה, בדומה למודל של תשלום הוצאות משפט בהליכים משפטיים. זה ינפה את התנגדויות הסרק, ויביא לדיון רציני וענייני בתכנית ובהיתר.
תיקון שוק הנדל"ן בישראל לא דורש השקעות כספיות, ולא הפיכת סדרי בראשית. אין צורך בהטלת מיסים חדשים, ולא במתן הטבות מס לחברות. צריך לייעל את הרגולציה ולפשט את הבירוקרטיה, וזה יגולגל להוזלת מחירים לצרכן הסופי.
הכותב הוא יזם נדל"ן ומנכ"ל קבוצת החברות היזמיות הוד הבירה ואינסייט בינה