אם לא יהיו שינויים של הרגע האחרון, תכנית תמ"א 38, שאושרה על ידי הממשלה באפריל 2005 ומטרתה הייתה לטפל בסיכונים המבניים שיתכנו במידה ותתרחש באזורנו רעידת אדמה, תגיע לקיצה. במקומה יכנס לתוקפו תיקון חדש לחוק תכנון ובניה שיעניק סמכויות תכנון נרחבות לרשויות המקומיות, יבטל מתן הקלות על התכנון המקורי ויאפשר תוספת של 12 מ"ר בלבד לדירה שיוקצו לטובת תוספת ממ"דים.
על פי גורמים בענף, בניגוד לירידה בהתחלות בניה חדשה במהלך 2020, בפרויקטי התמ"א דווקא נרשמה מגמה הפוכה והעליה המתמדת בהתחלות פרויקטים ממשיכה גם בסיפה של שנת 2021. יזמים רבים, וכך גם בעלי הדירות, מבקשים לנצל את המיקום האטרקטיבי של המבנים, שמרביתם במרכזי הערים בסמוך למוקדי התרבות, הבילוי, המסחר והקהילה שנותרו כמעט ללא עתודות קרקע לבניה חדשה, ולהנות מההטבות שמקנה להם התכנית במתכונתה הנוכחית ומסתבר שהן לא מעטות.
התכנית הנוכחית כוללת שני מתווים: תמ"א 38/1 - שיפוץ והרחבת בניינים קיימים (הוספת מרחבים מוגנים, מעליות ומרפסות תוך חידוש כללי של חזיתות ומערכות המבנה הקיים) ותמ"א 38/2 - הריסת המבנה הקיים ובניית חדש במקומו. שיקולים יזמיים של פוטנציאל זכויות בנייה ועלויות בנייה הובילו לכך שמרבית הפרויקטים הם שיפוץ והרחבה של מבנים קיימים. עם זאת, ניכר שלמרות המצוין לעיל היא התקשתה להתרומם לאור שפע קשיים ביורוקרטיים ואי התכנות כלכלית. התמריץ הכלכלי לא סיפק את היזמים, הליכי הרישום היו ועודם ארוכים ומסורבלים יחסית והקושי במתן בטחונות לבנק כתנאי למימון כל פרוייקט חרצו את דינם של פרויקטים רבים.
האדריכל ירון שפיגל, בעלי 'שפיגל אדריכלים', המתמחה בהתחדשות עירונית, סבור כי יש הרבה חוסר ודאות לגבי מה יקרה רגע אחרי שהתכנית תגיע לסיומה ומי שיכול לסגור עסקת תמ"א של הריסה ובנייה, רצוי שיתפוס את ההזדמנות בשתי ידיים ויפה שעה אחת קודם מכיוון שהסבירות שתחליף אותה תכנית טובה יותר היא נמוכה. "נכון, התכנית הנוכחית מלווה בלא מעט בעיות ואתגרים ובעיקר יוצרת המון טלאים במרחב העירוני ועם זאת, התכנית החדשה מדברת על איחוד מתחמים שלמים - מספר בניינים יחד-מה שיכול לתקוע את התהליך. כבר עכשיו כשנדרשת הסכמת הדיירים בבניין בודד נתקלים בהתנגדויות וכפי הנראה המצב יחמיר".
שפיגל מדווח שההתעוררות של בעלי הנכסים מורגשת בשטח: "יש זינוק בפרויקטי תמ"א הריסה ובניה אל מול פרויקטי חיזוק שהדרישה להם ירדה. אני ממליץ בחום למי שעוד יצליח בחודשים הקרובים לסגור עסקה טובה עם יזם איכותי ובעל רקורד לצאת לדרך- מכיוון שזאת הזדמנות שלא תחזור. בראש ובראשונה חשוב לבחור נציג מהבניין שיוביל את התהליך ומיד אחר כך לבדוק ולוודא שההצעות שמתקבלות מגיעות מחברות עם ניסיון מוכח בשטח שמקפידות על בדיקות מקיפות ונאותות. כמו כן, יש לבחון את המפרט הטכני שתקבלו - של הדירות עצמן וחשוב לא פחות, של השטחים הציבוריים. חשוב לקבל לוחות זמנים ולבחון שהם אכן ראליים ולא בגדר פנטזיה. בפרוייקטי חיזוק יש לדרוש התייחסות להחלפת מערכות הבניין הקיימות ולהבין כיצד יראה בפועל המכלול וכן חזות הבניין. למרות כל הקשיים, ההיבטים הפרוצדורלים ואי הנוחות המתמשכת, בשורה התחתונה מדובר בתכנית שהיא מנוף להעלאת ערך הדירות. לא בכדי, יותר ויותר דיירים מושכים היום לכיוון, ואלה שכבר סיימו את התהליך מדגישים שהיתרונות עולים על החסרונות והקשיים".
לדברי טלי דראל, שותפה במשרד האדריכלים V5 אדריכלים ובוני ערים, מהבולטים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, "בחודשים האחרונים בהחלט ניכרת תכונה רבה ופרויקטי תמ"א רבים נמצאים בבדיקת היתכנות ובתכנון ראשוני כיוון שתושבי המרכז ויזמים רבים מבינים שלא נותר עוד זמן רב לקבלת הטבות התמ"א. המשרד שלנו למשל מתכנן במקביל כ-40 פרויקטי תמ"א בערים מרכזיות כמו תל-אביב, גבעתיים, קריית, אונו, הרצליה ורמת גן.
במקביל למספר גדול של התחלות תכנון במסגרת התמ"א, המשרד V5 אדריכלים מעורב במספר גדול של פרויקטי פינוי בינוי הקורמים עור וגידים בשיתוף רשויות ויזמים: "ברור לכולם שהמפתח להתחדשות עירונית נמצא בפרויקטים בראייה רחבה יותר, זאת על אף הסרבול והקושי שהוא חלק בלתי נפרד מהעבודה מול דיירים רבים ומול הוועדות המקומיות", מסבירה דראל. "בשלב זה אנו רואים כיצד חלק גדול מהפרויקטים הללו מתמסמסים וכתוצאה מכך ההתחדשות איטית מהמצופה. אנחנו מקווים שלאורך הזמן מיומנות קידום התכניות האלה תשתפר ובתקווה יוגדרו מתחמים מצומצמים יותר שיגדילו את סיכוי המימוש שלהם. בתוך כך, שיתוף פעולה בין העיריה-דייר/יזם- אדריכל הוא אקוטי ויאפשר לקדם את הפרויקטים, שנכון לעכשיו מרביתם על הנייר. אין לנו ספק שזהו המפתח להתחדשות, ניתוח צרכי הקהילה, מערכות הסעת המונים, תשתיות תנועה וחניה, שטחים פתוחים וככלל חשיבה עירונית מעמיקה כדי שההתחדשות אכן תביא אותנו לערים המתפקדות היטב ומספקות איכות חיים ברמה גבוהה".
בני פרי, גם הוא שותף במשרד V5 ולשעבר אדריכל העיר גבעתיים, מוסיף ומסביר כי עיר אינה יכולה להתחדש רק בזכות פרוייקטים של התחדשות עירונית, בפרט לא במנגנון הישראלי שמכפיל את הצפיפות פי 3 בערך בכל הליך כזה: "יש מרקמים עירוניים שנכון לשמר אותם ואם הערים בישראל היו מתוכננות כמו בירות אירופה כל מה שהיה צריך לעשות זה להחליף את הישן בחדש. אצלנו המצב אחר - רוב מרכזי הערים אצלנו נבנו בצל מצוקה כלכלית. השימור המרקמי לא כרוך ברוב המקרים בשימור פיזי וחשוב למצוא דרך לבצע התחדשות ע"י החלפת בניינים ישנים בחדשים בקנה מידה קטן. חשוב להבין גם שבניה עירונית בקנה מידה קטן היא אחד הענפים המרכזיים בנדל"ן בישראל ומפרנסת אנשים רבים".
לשיטתו של פרי, יש דרך נוספת לייצר התחדשות על-ידי אחזקה ראויה של מבני המגורים ברחבי הארץ: "במתכונת הנוכחים גם בניינים חדשים יתבלו ויחייבו 'התחדשות' כל כמה עשרות שנים אבל אם בעלי הדירות יקפידו לשמור על תקינות המערכות ואסתטיקת המבנה באופן שוטף לא נידרש להחליף בניינים ישנים בחדשים. בניין צריך להתחדש באופן שוטף לאורך חייו, זהו סוד קסמן של הערים באירופה למשל. עד שלא תוגדר מערכת חוקים ותקנות שתחייב אחזקה של כל בניינים המגורים, לא ייעצר תהליך ההתבלות וההתפוררות שלהם ואיתו הלחץ הציבורי לקיים 'התחדשות עירונית'".