מה קורה אם הקבלן קורס ונותרתם ללא דירה?

לאחרונה התפרסמו מחקרים מדאיגים על מצב ענף הנדל"ן, לפיהם מאות יזמים נקלעו לקשיים בעקבות משבר הקורונה (BDi), או 3,700 חברות בענף הבנייה נקלעו לקשיים בגלל הקורונה (BDi). עוד דווח, שבשנת 2020 נגרעו מרשם הקבלנים כ-400 חברות בענף הבנייה והתשתית.

קבלן מבצע שנקלע לקשיים הוא אירוע מהותי עד קריטי בחיי פרויקט, והיציאה ממנו תותיר, בדרך כלל, צלקות אצל היזם ורוכשי הדירות במקרה הטוב, ותגרום לכישלון הפרויקט במקרה הרע. בשלב הזה, כשקבלן נקלע לקשיים, נוצרת באופן מידי מערבולת באתר הבניה: נושים מגיעים ומתחילים לקחת ציוד, קבלני משנה מפרקים עבודות, החלפת הקבלן תאלץ את בעלי הדירות להוסיף כסף ויתחילו הליכים בבית המשפט. אין פתרון מוחלט לבעיה והטלת האשמה בממשלה או ברגולטור כזה או אחר (רשם הקבלנים, הממונה על חוק המכר ) לא תועיל.

כמי שמוביל במשרדו את הטיפול בפרויקטים רבים, יצא לי לא מעט להיתקל במיזמים שכשלו בגלל סיבה כזו או אחרת. טיפלנו ביזמים שנתקעו בפרויקטים גדולים בעקבות הקריסה של אורתם סהר, ומניסיון שלנו, מי שפעל מהר ובא עם פתרונות, הצליח להוציא את הפרויקטים לדרך. טיפלנו גם בכמה קבוצות רכישה שהקבלנים נכנסו לקשיים, ולא פעם במהלך הבחירה בהם העדיפו החברים לחסוך קצת כסף ולכן קיבלו הצעות מקבלן נחות. טיפלנו בקבוצה בראש העין, שם שני קבלנים פשטו רגל. זכור לי גם מקרה של קבלן קטן בבניין להשכרה בדרום תל אביב שפשט רגל במהלך העבודה על הפרויקט.

הפתרון הנכון נמצא דווקא בתנ"ך, או ליתר דיוק אצל שלמה המלך, שכתב בספר קהלת: " טוב אשר תאחד בזה וגם מזה אל תנח את ידך...". כלומר, שילוב נכון של מספר אלמנטים בהחלט עשוי לעזור בצמצום החשיפה להיווצרות אירוע כזה בפרויקט בניה.

• לרוב מדובר בבדיקה אישית ולא מתפשרת של ניסיון הקבלן, פרויקטים שביצע בעבר, שיחות עם לקוחות ובדיקת חוסן פיננסי באמצעות חברות מחקר המתמחות בתחום. הזמנת דו"ח כזה אינה דבר יקר ויש בדוחות אלו כדי ללמד לא מעט על הקבלן.
• אחד הפתרונות הוא להצטייד ביועצים מנוסים, כאלה עם ידע וניסיון במצבים מעין אלה. רק מפקח או עו"ד שליווה יזם בעת שקבלן קרס במהלך ביצוע הפרויקט שלו, מבינים את חומרת המצב, ויודעים מהי שרשרת האירועים במקרים כאלה. יועץ מנוסה לא ירשה לעצמו להתפשר בסעיפים החשובים כמו: בטחונות, פיקוח, הפרות וכו'. יועץ מנוסה יודע מתי הקבלן שבאתר מתקשה להשיג חומרי גלם, ציוד או קבלני משנה, הוא מהראשונים ששומע את התלונות של נושי הקבלן ולכן הוא משמש כחיישן לזיהוי בעיות אצל הקבלן.
• פיתרון נוסף למזעור הנזק הוא לדרוש בטחונות: החל מערבויות כספיות ממשיות ועד לערבויות כלליות כמו ערבות חברה או ערבות אישית. לא פעם מתפתים מזמיני העבודה להצעות של קבלנים לעסקה שמהותה היא הנחה במחיר העבודה בתמורה להקלה בבטחונות, וזו טעות חמורה. "זול זה יקר", זו קלישאה שחוקה, אבל נכונה.
• בפרויקטים מלווים נהוג שהבנק הוא מעין שותף פסיבי בבחירת הקבלן. אומנם הבנק לא מנהל את הפרויקט ולא אחראי עליו , אבל זכות הווטו של הבנק, שמופעלת לא אחת, יש בה כדי לעזור. בהמשך הדרך הפיקוח שהבנק מחייב לקיים עוזר כמובן באיתור בעיות בפרויקט ובעיות אצל הקבלן.
• גם רשם הקבלנים יכולה להיות גורם מסייע. לא מעט קבלנים אינם רשומים במרשם, או שרישיונם נלקח או הוקפא. היעדר רישום, אמור לעורר חשדות. קבלן מוגבל בסיווג שלו לסוג והיקף מסוים של עבודות, וגם את זה אפשר לבדוק. לא אחת יזמים נתקלים בקבלן שמסביר שאין לו רישיון אבל הוא ישתמש בקבלן עם רישיון וזו נורת אזהרה שחייבת להידלק.

קריסה של קבלן יכולה למוטט משפחות שהשקיעו בפרויקטים, אבל כשזה כבר קורה, אסור להסס אלא יש לפעול מיידית. כל היסוס, כל עיכוב בפעולות, עלול להתפרש כחולשה ולהזמין צרות נוספות. בשלב זה, הכלל הוא: "אם יש ספק - אין ספק". יש להציב שמירה מיידית באתר הבניה, על מנת שנושים וקבלני משנה לא יפרקו את האתר; יש להפעיל באופן מיידי את כל הבטחונות, לחפש קבלן מחליף ולנסות לקבוע עובדות לכל בעלי התפקיד שיתמנו בהמשך, אשר להם אינטרסים שונים שלא תמיד עולים בקנה אחד עם אינטרס מזמין העבודה.

הכותב הוא שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן במשרד גולדמן, ארליך, אדלשטיין, אביגד ושות' - GEElaw