בעוד אנו מדשדשים במציאות הקורונה ישראל הולכת ומצטופפת: נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מורים כי סבירות גבוהה שבשנת 2050 יחיו בישראל כבר למעלה מ-15 מיליון תושבים, 90% מהם בערים שתהיינה מאוד צפופות לכל הדעות. דבר אחד ברור: הציפוף במרכזי האוכלוסין ישנה באופן גורף את תפיסת המגורים שאנחנו מכירים כיום.
לשיטתו של האדריכל בני פרי, שותף במשרד V5 אדריכלים ובוני ערים ולשעבר אדריכל העיר גבעתיים, מגדלי המגורים רק יוסיפו לגבוה, כיווני אוויר יהפכו למצרך נדיר והקרקעות יוקדשו לבניית מרחבים עירוניים עבור הציבור: "המבנים החדשים יתאפיינו בעירוב שימושים והצפי הוא שהציפוף יוביל ליצירת 'מגה בניינים' שיכללו בתוכם את מרבית הפונקציות העירוניות - מעין שכונות קטנות המכונסות במבנים". הוא מסביר. "לצד יחידות הדיור הם יכללו מתחמי תעסוקה ומסחר, מוסדות חינוך, מקומות בילוי וגם בתי כנסת, דיור מוגן ואפילו אצטדיונים ואולמות ספורט שיהפכו לחלק בלתי נפרד מהסביבה הבנויה".
מודל עירוב השימושים (Mixed-Use Development) החדש יחסית הוא שינוי מגמה ביחס לגישה הנהוגה ברוב מדינות העולם שדגלה במשך עשורים בהפרדת שימושי הקרקע כך נוצר מצב שמתחמי המסחר, העבודה והחינוך וכך אזורי התעשיה מוקמו במיקומים נפרדים. תומכי המודל ברחבי העולם טוענים כי בזכותו נראה ירידה משמעותית בשימוש ברכב הפרטי ובתוך כך ירד זיהם האוויר, שכן התושבים נהנים ממגוון שירותים שנמצאים במרחק הליכה או רכיבה על אופניים.
לדברי האדריכל אורי הלוי, מבעלי המשרד 'אורבך הלוי אדריכלים' עירוב שימושי הוא העתיד ולא קיימת אופציה אחרת: "אם נרצה להגיע למצב של ערים חכמות, יעילות ומהנות עירוב שימושים הוא ברירת המחדל. לשמחתנו מנהל התכנון מוביל כיום הטמעות של עירובי שימושים בתמהילים שונים כך שבסופו של דבר נראה שנקבל את אותה דינמיקה שאנחנו כל כך אוהבים ברחובות באירופה - רחובות חיים, פעילים ומעניינים שפעילים שעות ארוכות וקולעים לצרכיהם של קהלים רבים. אנחנו כבר רואים את השינוי בשטח לדוגמה במגרשים שהוגדרו תחילה נטו למסחר ומשרדים אך על פי דרישה של הרשות המקומית יוכלו לכלול גם יחידות מגורים בכפוף להגדרת זכויות הבניה. יש גם אתגרים והם צפויים בעיקר במקרים של פרויקטים בהם כבר בוצע תכנון מפורט ובמקרה של שינוי או עדכון היעוד תידרש רביזיה בתכנון - גרעין המבנה משתנה, כך גם חומרי הבניין. בתוך כך, תידרש מחשבה מחודשת לנושאים כמו כיווני אוויר ומרפסות. אתגר אפשרי נוסף הוא תרבותי-תפיסתי: האם אנחנו בנויים להתחיל לשלב מגורים באזורי תעסוקה. ככל שמתקרבים למרכזי הערים מדובר באקט טריוויאלי לחלוטין אך ככל שמתרחקים המכשול התרבותי- התנהגותי הוא יותר משמעותי. עם זאת, נראה שבמוקדם או במאוחר המגמה תזוז כמו גל הלם ממרכז גוש דן החוצה".
לדברי פרי, אין הכרח אמיתי שהמרחב הציבורי יתקיים אך ורק על הקרקע: "על אף שהורגלנו למציאות אחרת, מרחב ציבורי יכול להתקיים גם בקומה ה-4 או ה-25", הוא מסביר. "כך נוכל לייצר עיר עילית שהקרקע שלה מתבססת על גגות העיר התחתית, מעין שכבות עירוניות המונחות זו על זו ועל מנת שזה יקרה עולם התכנון מחויב מכורח המציאות לעבור ולעבוד במונחים של תלת ממד".
פרי נותן כדוגמה גני ילדים שימוקמו לצורך העניין בקומה העשירית של המגדל: "תכנון כזה יכול לשרת מספר מטרות: הוא ירחיק את הילדים מהרעש והזיהום של העיר ובמקביל יבודד אותם מאיומים שונים ובכך לייתר הקמת גדרות או הצבת שומרים. בתוך כך מפלס הגגות צריך לשמש כציר ציבורי, מה שיקל משמעותית על מגמת הציפוף. גינות גג ציבוריות ישרתו את אוכלוסיות הדיירים. האפשרות לרדת מדירת המגורים לגינת הגג היא נוחה וכך ילדים יוכלו לשחק במרחב העילי מבלי להסתכן בירידה לרחובות. ניתן ליצור רשת שבילי הליכה עיליים בין הגגות, ממש כמו ב-HIGH LINE במנהטן, ובמקביל להמשיך ולשלב בין מגורים, מסחר ומשרדים באותו מגדל.
לשיטתו של פרי, תמהיל הדיירים במגדלים האלה יהיה מגוון במיוחד ויגורו בו בעלי מקצועות חופשיים לצד אנשי הצווארון הכחול, צעירים לצד קשישים ומשפחות לצד בודדים כך ניתן יהיה לאכלס מאות אלפים ביחידות שטח קטנות ונראה כי הרובע העירוני יורכב למעשה ממספר בתי-שכונה: "על מנת שפרויקט שאפתני שכזה יצלח יש לכונן מספר תנאי סף, מהחשובים שבהם הוא יצירת חברה עירונית מלוכדת ובריאה ובניית חיי קהילה מגוונים שתתאפשר במידה ותבוצע התניית מערכת חוקים ותקנות, בניית מנגנוני אכיפה יעילים ויצירת תנאים פיזיים הולמים שיבואו לידי ביטוי בנוחות ובידידותיות המתקנים למשתמש וברמת האחזקה", הוא אומר.
לדבריו, אותם 'מגה בניינים' יוכלו להתקיים לאורך עשרות שנים במידה וישקיעו בטיפול ואחזקה בלתי פוסקים שלהם ועל מנת לתמוך בקהילת מגורים חזקה יש לחזק את כוחם של המנגנונים הוולונטריים דהיינו ועדי הבית שיהיו מגובים במנגנוני אחזקה ותפעול מקצועיים חזקים: "לשם כך יידרש חוק המסמיך אחראי אחזקה מטעם הדיירים ומחייב כל בניין בהעסקת מתחזק מקצועי. בתוך כך החוק יחייב לתחזק כל בניין על פי הנדרש בתקן האחזקה של מכון התקנים ועל פי תכנית אחזקה רב שנתית. התקציב של כל בניין צריך להיות מבוקר ע"י רואה חשבון וצריך לכלול תקציב קיום הכולל ביטוח והפרשה לקרן פחת. תחומי אחריותם של ועדי הבית יצטמצמו לביקורת והנחיה בלבד בדומה לתפקידי מועצת מנהלים בחברה עסקית".
בהמשך ישיר, מסביר פרי כי על מנת לעודד את ריבוד האוכלוסייה יש לקבוע תמריצים כלכליים בשני מישורים. הראשון שבהם הוא קביעת תעריף אחזקה נמוך לדירות המוגדרות כ"ברות השגה" והשני- פטור ממס על הוצאות אחזקת הבית לכל דיירי הבית המשותף: "בכדי לפקח, לבקר ולנהל מיזם בסדר גודל שכזה יש להקים רשות אחזקה ממלכתית שתתבסס על מנגנונים שהוקמו זה מכבר על ידי המדינה כדוגמת הרשות להתחדשות עירונית, למשל. בנוסף, יש להקים מנהלה עירונית שתפרוש חסותה על כל הבתים המשותפים בעיר, תנהל, תבקר ותפקח על המערכת ותייעץ לכל הזקוק לתמיכה ותאכוף את קיום החוקים והתקנות באמצעות הפיקוח העירוני".