"המודעות להשקעות נדל"ן בארה"ב עלתה להיקפים שלא הכרנו"

יריב פז, מנכ"ל ובעלים של פז גרופ, הופתע אחרי כל סגר מחדש לראות שדברים עליהם דיבר באינספור הרצאות ניחתו על משקיעים כרעם ביום בהיר: "רק כשהאדמה בוערת אנשים החליטו לעשות מעשה והתחילו לדאוג להכנסות פאסיביות משכירות בארה"ב"

  • נדל"ן
וואלה! עסקים
כשחושבים על ארה"ב חושבים על ערי חוף, אבל קליבלנד, אוהיו, הפכה לאחד מיעדי הנדל"ן החמים (צילום: ShutterStock)

אף אחד לא הכין אותנו לאחד המשברים הבריאותיים הכי חמורים בתולדות האנושות. מסתבר שגם את מומחי ומשקיעי הנדל"ן לא. הם בוגרי משבר 2008 ולעתים צמחו ממנו, אבל גם אותם הוא תפס כרעם ביום בהיר, אף על פי שצברו נכסים והתכוננו אליו כי ידעו שמתישהו יבוא. הקורונה הפכה גם לאחד המשברים הכלכליים הכי חמורים שידעה מדינת ישראל עם כמיליון מובטלים בשיא. כל זה תפס גם את יריב פז, עם הכנסות פסיביות משמעותיות מאוד שצבר במרוצת שנים, מוכן ברמה האישית, אבל לא מוכן להלם בזמן הסגר הראשון שעצר את הביזנס, ואז להתנפלות על השקעות שבאה בהמשך.

פז הוא מרצה ותיק להשקעות נדל"ן במכללת BDO ומנכ"ל ובעלים של פז גרופ, חברה להשקעות נדל"ן בארה"ב שפועלת עוד מ-2009. את ההרצאות שלו שמעו כבר אלפי סטודנטים, בהם הוא דיבר על חשיבות ההשקעות ואיך לייצר הכנסה פסיבית. הוא לא שיער, שכל השיעורים הללו והתכנים שהוא גם חולק בערוצי יוטיוב האישי שלו ובפודקאסט נדל"ן והשקעות, הגיעו פתאום כמו חיצים ישר למטרה.

למה יותר ישראלים עברו בשנים האחרונות להשקיע בנדל"ן בארצות הברית וספציפית איך אתה מסביר שכשיש משבר אבטלה כזה חמור לאנשים יש כסף להשקיע?

"בשנים האחרונות, ובמיוחד במשבר הקורונה, הרבה ישראלים מאסו במחירים הגבוהים של בתים בישראל ובחרו לרכוש בית ראשון או שני בארה"ב. אין ספק, השוני בין קנייה בישראל לארה"ב הוא שונה, הריחוק וחוסר השליטה הם חיסרון, מאידך קיימים יתרונות אחרים וגיוון של מקורות הכנסה. המשבר פגע בהרבה מאוד אנשים שלא יכולים להשקיע. אבל אלה שכן, פשוט נפל להם האסימון והם החליטו שבמשבר הבא יהיה להם עוד אפיק הכנסה. דווקא אלה שלא פוטרו או יצאו לחל"ת דואגים פתאום לעתיד ולמקומות העבודה. האדמה בוערת ואנשים החליטו לעשות סוף סוף מעשה, זה הבשיל פתאום. הם גם משקיעים בהשקעות נוספות, אבל החליטו שלפחות חלק מהן יהיו בנדל"ן אמריקאי.

"צריך להבין מדוע אנשים מחפשים השקעות בנדל"ן. המניע העיקרי הוא הכנסה פאסיבית והנה, הקורונה הוכיחה שכאשר אנשים מבוססים יוצאים לחל"ת או שהעסק שלהם קרס, גם אם הם חיו ממשכורות גבוהות, בתוך מספר חודשים הם יכולים להידרדר מאוד. אנשים ראו את החברים שלהם שיש להם מסעדות או אולמות אירועים, מגיעים לפת לחם. זה משהו שנצרב וזה הלקח הכי משמעותי שיש למה לא להיות תלוי רק בעבודה פיזית. לכן המודעות של הציבור הרחב לגבי החשיבות של הכנסה שלא תלויה במקומות עבודה היא לדעתי כיום בשיאה ואני לא רואה את זה פוחת לאחר הקורונה. דווקא מי שלא נפגעו, מגלים יותר מעורבות בנושאים הללו".

"אז ההסבר הראשון למעבר של הישראלים להשקעות נדל"ן בארצות הברית, הוא הצורך בהכנסות בלתי תלויות בעבודה ויגיעה פיזית למשק הבית. הסיבה השנייה היא שבישראל אי אפשר לקבל תשואה שוטפת חד ספרתית גבוהה מהשכרת נכסים. אם הולכים רחוק עד לפריפריה, בדימונה או קריית שמונה התשואות הן בקושי 5%. אם משווים דירה זולה בקריית שמונה או דימונה למה שאפשר לקנות בהשקעה הזאת בארצות הברית, אז גם הסיכונים יותר נמוכים. עם כל האהבה שלי למדינת ישראל, צריך להסתכל למציאות בעיניים. לכל משקיע יש אפשרות להכנסה מניבה חודשית גבוהה יותר על סכום השקעה זהה וגם האפשרות לבחור בהשקעות עם סיכון נמוך יותר".

טוב לדעת (תוכן מקודם)

איסטנבול פתוחה - מרחק שעה מפתרון טבעי וקבוע להתקרחות נשית

חברת איילת גייר
לכתבה המלאה
"עם כל האהבה שלי למדינת ישראל, צריך להסתכל למציאות בעיניים". יריב פז (צילום: יח"צ, אייל פישמן)

מה האתגרים שעומדים בפני הרוכשים?

"יש אתגרים רבים כמו המרחק מישראל, השפה האנגלית, אי הכרת השוק שזר לנו. כל מדינה בארה"ב היא שונה מאחרת ויש מגוון רחב של סוגי נכסים. האתגר המרכזי הוא קנייה במיקום נכון, כך שאחת הטעויות הנפוצות היא רכישת בית בשכונות לא טובות, בגלל שאנשים לא עורכים את הבדיקות הנדרשות. האמת שמי שנפגע מהסיפורים על אנשים שנכשלו, הם בעלי המקצוע בתחום, אני ליוויתי מעל ל-1,000 טרנזקציות לאורך השנים, אני עדיין ממשיך ללמוד כל יום. אז מישהו שזו ההשקעה הראשונה שלו, חייב להעמיק ולבדוק. מצד אחד שוק הנדל"ן האמריקאי הוא שוק מאוד מאוד שקוף, אני יכול לדעת ממש מה מחירי השכירות, היצע הדירות,, שיעור האבטלה והשכר הממוצע בכל עיר ועיר. כל נתון שאני רוצה הוא זמין לכל וזה משהו שאין בישראל, אבל השוק דורש לימוד מעמיק והרבה יותר ידע מצד המשקיע. נקודה נוספת היא שנדרשת אנגלית ברמה גבוהה כדי שתוכלו להתנהל לאחר הרכישה מול חברת הניהול בארצות הברית.

איפה לקנות היום נדל"ן בארצות הברית?

אחרי שבעבר ליווינו משקיעים להשקעות ברוצ'סטר ניו יורק, העיר אכן הייתה השקעה טובה אבל מימשה את הפוטנציאל שלה והתייקרה. אותו הדבר קרה בפלורידה שגם כן התייקרה מאוד. כיום אנחנו מתמקדים בקליבלנד שבמדינת אוהיו. כן אותה עיר מפורסמת עם קבוצת הכדורסל שבה כיכב לברון ג'יימס. הבחירה שלנו בקליבלנד נובעת מהצורך במקצועיות באזור ספציפי כדי להכיר כל רחוב ורחוב, עד רמת הבית הבודד. מלבד קליבלנד מה שאנחנו רואים בקורונה זה את האטרקטיביות למשקיעים של ערי החוף, בגלל הבריחה ממרכזי הערים העמוסות. ערים כמו אוסטין וממפיס יכולות להיות מעניינות מאוד כי מאפשרות ליותר אנשים לגור בהן, לאור המגמות של מעבר לעבודה מהבית וגם בעקבות ההתפתחות של מקומות עבודה חדשים באזורים הללו".

אילו בדיקות אנשים צריכים לעשות לפני שהם נכנסים להשקעות בארצות הברית, במיוחד היום ב-2021?

"זו שאלה מצוינת, כי אנחנו רואים באמת שהקורונה הביאה לזינוק של 8.4% במחירי הבתים בארה"ב על פי מדד קייס שילר, אבל מנגד יש מצבים שבהם דיירים לא משלמים את דמי השכירות. אז משקיע יכול לקנות מצוין ושווי הנכס יעלה, אבל לא כל תשלומי השכירות יגיעו. אז הדרך הראשונה להימנע ממצב כזה היא להנחות את חברת הניהול לגבי בחינת השוכרים הפוטנציאליים, לבחון את מקומות העבודה של השוכרים וההיסטוריה שלהם מבחינת פינויים. זה משהו שצריך לעשות תמיד אבל לתת דגש רב יותר.

"אפשרות אחרת שלפני הקורונה ישראלים לא רצו לשמוע עליה היא שוכרים בתכנית הממשל האמריקאי לאוכלוסיות חלשות. לדעתי, עדיף לבחור בשוכרים שהממשל האמריקאי משלם עבורם את דמי השכירות אל חשבון הבנק של המשקיע, זה נקרא SECTION 8. אנחנו לא יודעים כמה זמן הקורונה תימשך ובמי היא תפגע, לכן רוצים לייצר לעצמנו וודאות גדולה יותר".

נחשבה לאטרקטיבית אבל התייקרה מאוד. ג'קסונוויל, פלורידה (צילום: ShutterStock)

מה עושים עם דייר שלא משלם? הרי בגלל הקורונה הממשל האמריקאי לא מאפשר לבצע פינוי של דיירים אלא במקרים חריגים.

"אז גם בנושא הזה אין שום דבר גורף. הגנה מפינוי ניתנת רק במקרים של פגיעה בריאותית של הדייר, כלומר מקרה שבו הוא חלה בקורונה. גם הבקשה של הדייר לאי תשלום צריכה להיות מוגשת לפני, ככה שהבעלים של הנכס צריך להיות מקצוען ולדעת האם יש הגנה ולגיטימציה מאי תשלום, במידה ואין כזאת הוא צריך לפעול יחד עם חברת הניהול כדי לבצע את הליך הפינוי של הדייר. במקרה כזה מוציאים את הדייר מהבית ומביאים שוכר שכן משלם. המשקיע סופג כמה חודשי שכירות עד להחלפה".

איך הקורונה השפיעה על שוק הנדל"ן בארצות הברית ואיך זה שונה מישראל?

"אחת המגמות הבולטות היא הגירה ממרכזי הערים הגדולות לעבר הפרברים. נכון, זה לא המוני ואין פה סחף אדיר, אבל בהחלט רואים שינוי. הפרברים בארה"ב התחזקו וזה משהו שלא ראינו מאוד בישראל. מעבר לזה, מבחינת המשקיעים, אם בעבר העדיפו בית פרטי (סינגל פמילי), היום זה הרבה יותר נכון כי מעדיפים את הריחוק החברתי והימנעות מהדבקה".

אבל לא לכולם נופל האסימון, יש הרבה שנמצאים בעבודות יציבות וקבועות, הם יודעים שלא משנה מה יקרה, מקום העבודה שלהם.

"קודם כל, אני מאחל לכולם יציבות וביטחון. כשאתה נמצא במקום נוח מאוד אז אם לא תבין שאין שום ביטחון בעולם הזה, בשום מקום, אז לא תעשה דבר. ויותר מזה - אם אתה במקום בטוח, אז יש לך אינטרס כדי לדאוג שגם לדורות הבאים יהיה ביטחון כלכלי, אתה לא יכול לחשוב רק על עצמך ועל היום. מי שלא משתמש בביטחון וביציבות שלו לדאוג לרמה גבוהה יותר בסולם הצרכים, נשאר בינוני, הכל קשור לשאיפה למצוינות. צריכים לתכנן שנים קדימה, זה לא רק להשקיע בנדל"ן זו תפיסה של עצמאות כלכלית. לא סתם אנחנו רואים שמשקיעי הנדל"ן הגדולים בישראל הם דווקא אנשים עם משרות יציבות".

המשקיעים מעדיפים ריחוק והולכים לפרברים (צילום: ShutterStock)

ולסיום, מה הצפי שלך להשפעות המשבר קדימה על מחירי הבתים בארצות הברית?

"אם מסתכלים על סביבת המאקרו, אז רואים שהבנק המרכזי האמריקאי מדפיס כסף, הממשל האמריקאי ממשיך לייצר חבילות תמריצים בהיקפים חסרי תקדים. כל המהלכים הללו מייצרים אינפלציה, אפשר לראות אותה למשל על פי מחיר הביטקוין. אז אני אפתיע כאן ואומר שדווקא לאור העלייה במחירים של נכסים אחרים ספקולטיביים, בית להשקעה הוא נכס מניב, ככה שאפשר להעריך כמה הוא שווה תמיד והאם זה מוגזם או לא. בגלל שנדל"ן לא סחיר בשוק ההון, אז ראינו עליות מחירים, אבל לא דרמטיות, ככה שאם המצב הזה של הדפסות כסף יימשך, הדולרים יגיעו גם לשוק הדיור האמריקאי וימשיכו לדחוף את המחירים קדימה".

טרם התפרסמו תגובות

הוסף תגובה חדשה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה
    לוגו - פיקוד העורףפיקוד העורף

    התרעות פיקוד העורף

      walla_ssr_page_has_been_loaded_successfully