ערים חרדיות חדשות או שכונות מעורבות? זאת השאלה. קצב הגידול הטבעי במגזר החרדי מעמיד את מקבלי ההחלטות בישראל בפני דילמה אמיתית כבר מעל ל-15 שנה. אם ב-2006 חזה משרד השיכון כי עד לשנת 2026 תידרש תוספת של 100,000 דירות חדשות לבני המגזר, הרי שעשר שנים אחר כך האמיר המספר ולמעשה הוכפל. הערכת משרד השיכון כיום גורסת כי עד לשנת 2036 תידרשנה לא פחות מ-200,000 יחידות דיור נוספות ובשלב זה לא לגמרי ברור האם אלה ייבנו על חשבון ציפוף ערים ושכונות חרדיות קיימות או יצירת מתחמי מגורים הטרוגניים - מעורבים בלב או בטבעת היקפית סביב ערים חילוניות.
במציאות של 2021 הביקוש, שרב בהרבה על ההיצע, הופך את המגורים בערים החרדיות, בפרט בקרב הדור הצעיר, לכמעט בלתי אפשרי. רבים מהם מעתיקים את מקום מגוריהם לערים מעורבות ומרוחקות מהקהילות ומכור מחצבתם ומסתפקים בדירות קטנות ביחס לצרכיהם. ממחקר שערכו גבריאל גורדון ואיתן רגב עבור המכון הישראלי לדמוקרטיה ב-2019 עולה כי יתכן ויהיו לדמוגרפיה המשתנה השלכות על מבנה המשפחה החרדית העתידית שתידרש לבחון את גודלה והיקפה אך עד אז, כאמור, רבים חיים בצפיפות ובתנאים לא פשוטים.
זאת ועוד, סקירה של נכסי נדל"ן מעלה כי בניגוד למה שנהוג לחשוב, דירות הממוקמות במרכזי הערים החרדיות אינן זולת בהכרח לשוות ערך בערים פריפריאליות חילוניות לכאורה. כך, למשל, עולה כי מחיר דירת 3 חדרים חדשה מקבלה במודיעין עילית עומד על כ-1,300,000 שקל לערך, דירת 4 חדרים 1,550,000 שקל ודירת 5 חדרים 2,100,000 שקל - קרוב למדי למחירים בערים פריפריאליות כמו גדרה ונהריה, ולעיתים אף יקרות יותר.
לדברי האדריכל ובונה הערים בני אנקשטיין, שותף במשרד V5 אדריכלים, המתמחה בתכנון עבור המגזר החרדי, "בדומה למגזר הכללי מה שקובע את מחירי הדירות הם רכיבי עלויות הבניה ובתוך כך רכיב הקרקע. ככל שמתרחקים ממרכזי הערים היקרות, כך הדירות תהיינה יותר זולות וזה משקף את המצב בשטח. לכך צריך להוסיף למשל את העובדה שבפרויקטים האלה לא נבנים חניונים תת-קרקעיים, לובאים גדולים ומפוארים והמפרטים הרבה יותר בסיסיים. הבניה היא נמוכה יחסית, עלויות הקמה ותפעול של מערכות ומעליות יורדת ולזה צריך להוסיף גם את מערכות שיווק הפרויקטים שהן ממוקדות בהרבה ביחס למגזר הכללי. אם משקללים את כל אלה הרי שאין הבדל, בטח לא מהותי, מבחינת מחירי הדירות".
לשיטתו של אנקשטיין תכנון מיטבי למגזר החרדי צריך לקחת בחשבון לא רק את אורחות חייהם השונים אלא גם את קיום ואחזקת המבנים עצמם לטווח הארוך: "בפרויקטים שכאלה חייבים להילקח בחשבון פרמטרים כמו צפיפות ביחידות הדיור, הצורך באחסנה, תכנון מבני ציבור קהילתיים, והעדר השימוש במעליות בסופי השבוע. כל אלה לצד אכיפה מוגברת מצד הרשויות יוכל לעזור לשמר את אופי המבנים וצורכי הקהילה לאורך זמן ובתוך כך גם את רמת התחזוקה של המערכות, פנים המבנה והחזיתות", הוא מסביר. "עוד דבר שמעיב הוא נושא הרחבות הבניה, בכפוף לזכויות הבניה בקרקע - פעולה נפוצה בקרב מגזר בו לכל משפחה 7 ילדים בממוצע (זאת על פי נתוני המכון הישראלי לדמוקרטיה). על מנת שזה לא יקרה, תכנון הבניינים והדירות צריכים מלכתחילה להישמר כמה שיותר ורסטיליים ועל המתכננים לעשות שימוש נכון יותר בקווי הבניין, כי תתאפשר בניה והרחבה עתידית לצדדים.
"בתוך כך, גילם הממוצע של רוכשי דירות במגזר החרדי נמוך בהרבה מהממוצע הארצי. מרביתם, נשואים טריים בתחילת שנות ה-20 לחייהם להם כבר ילד או אפילו שניים, יתרחבו מהר מאוד וזאת סיבה נוספת בגינה חייבים לפעול לתכנון שיאפשר להם להתרחב מבלי לעזוב את מרכז חייהם הקהילתי-רוחני. כיום נדרשים משרדי המתכננים להציג הרחבה עתידית כבר בשלב המרכז, אבל בפועל הרשויות לא אוכפות את העניין. ההרחבות מתבצעות בשלבים מאוחרים יותר, הבניינים זוכים לתוספות ספורדיות והמראה בהתאם. זוהי סיבה נוספת בגינה הרשויות חייבות להציב הנחיות מדויקות ולבצע אכיפה כך שייצמדו לתכנית המקורית".
פסיקות ההלכה, שאוסרות על בני המגזר להשתמש גם במעליות שבת, מובילות לכך שרבים מהמבנים מוגבלים עד ל-7 קומות ובניגוד למקובל בנדל"ן הכללי ככל שעולים מעלה ערך הדירות יורד. מצוקת הדיור הקשה מובילה לשינוי מגמה גם בהיבט זה ובניה לגובה עבור הקהילה, שהחלה בירושלים, מתורגמת אט אט גם בערים חרדיות נוספות כך שלא מן הנמנע שבשנים הבאות נראה יותר ויותר משפחות חרדיות גרים ברבי קומות, פתרון אידיאלי בהעדר קרקעות פנויות לבניה.
"לסוגיית המעליות ולדינמיקת המגורים יש פתרונות יצירתיים. כך למשל לאחרונה פיתחנו מענה משולב לדרישות הפרוגרמתיות של המגזר במתחמי מגורים רב שימושיים", מסביר אנקשטיין. "הלכה למעשה מדובר בבנייני דירות של שבע קומות שנבנים על גגות מתחמי מסחר ותעסוקה. הגגות מפותחים כגינות ירוקות רחבות ידיים לשימוש דיירי הקומפלקס כך גם בתי הכנסת שממוקמים גם הם על הגג והכניסה אליהם נעשית משם. כך אנחנו משיגים כמה מטרות - הקהילה מתקיימת במתחם פרטי שמשתלב בסביבתו האינטגרלית ובתוך כך הם זוכים בריאות ירוקות. החשוב ביותר מבחינתם הוא העדר הצורך לעלות ולרדת יותר משבע קומות במהלך השבת. כך אנחנו נותנים גם מענה אמיתי למתחמי בילוי ופנאי עבורם. מדובר בקהילה שרבים מבניה אינם מחזיקים ברכבים מה שהופך את שטחי החניה בסמוך לפרויקטים למגרשי משחקים לא נאותים. פתרון הגגות הירוקים מותאם יותר לצרכיהם ואורחות חייהם".