לאחרונה קיבלה הנהלת רשות מקרקעי ישראל החלטה (4921) הנוגעת לצרכניות הפועלות בתחומי המושבים. צרכניות (נקראות כלבו בקיבוץ) הן שירות שהינו בבחינת הכרח במושבים, רובם הגדול בפריפריה, וברבים מהם הן המקום היחיד שאינו דורש נסיעה אל מחוץ למושב או לצורך רכישת מוצרים בסיסיים.
מרבית הצרכניות במושבים מופעלות היום על ידי מפעיל חיצוני, השוכר את מבנה הצרכניה מהמושב. רמ"י רואה בהשכרה זו כעסקה מסחרית במקרקעין ולכן דורשת עריכת עסקה מיוחדת ותשלום דמי חכירה של המושב לרשות.
עסקה בין האגודה לרמ"י כרוכה בעלויות כספיות משמעותיות, שכן כרוכים בה הליכים בירוקרטיים רבים, בהם הכנות תכנוניות, מדידות, אישורים שונים אחרים, וכן תשלום גבוה לרמ"י עבור רכישת או שכירת הזכויות בקרקע ביעוד מסחרי.
רמ"י גובה מהאגודה תשלומים בגין השימוש העתידי בצרכנייה, אבל גם בגין שימושי עבר. לדוגמא, רמ"י יכולה לדרוש תשלום של 42% משווי הקרקע בגין שימושי עבר (באזור שאינו עדיפות לאומית) עוד 6% לשנה, או 91% משווי הקרקע בגין שימושי עתידי. המשמעות היא, תשלום הגבוה משמעותית משווי הקרקע המלא! אם נוסיף למשוואה את ערכי הקרקע לשימוש של צרכנייה, אנו עלולים להגיע לעסקאות יקרות מאוד ואולי בלתי אפשרויות עבור הישובים.
ההחלטה החדשה של הנהלת רמ"י מתייחסת לצרכניות במושבים בלבד ואמורה לאזן בין הצורך הציבורי של קיום צרכנייה, לבין החשש של רמ"י מאובדן הכנסות. הפתרון שאומץ הוא תשלום על פי גודל: צרכניות קטנות יהיו פטורות מתשלום ואילו לגבי צרכניות גדולות (אם תרצו - סופרמרקט) תידרש האגודה לבצע עסקה בגין שימושי עבר ועתיד.
הסדר דומה לזה, אגב, קיים כבר מספר שנים בקיבוצים המפעילים חנויות כל-בו, אולם בניגוד לצרכניות במושבים חל על הקיבוצים איסור להשכיר את חנויות הכל-בו לצד שלישי, אלא אם יבצעו עסקה מול רשות מקרקעי ישראל.
אז מה צריך לעשות מושב על מנת להפעיל צרכניה ולא להידרש לביצוע עסקה עם רמ"י?
- לוודא שמבנה הצרכנייה לא יעלה על 300 מ"ר (אם הצרכנייה קטנה יותר, ניתן בהחלט להרחיבה עד ל-300 מ"ר).
- להקים את הצרכנייה על שטח שמיועד למבני ציבור.
- להפעיל את הצרכנייה בהפעלה עצמית או להשכיר אותה לצד שלישי בדמי שכירות של עד 4000 שקל לחודש (או 20 שקל למ"ר, הנמוך מביניהם). במידה ומחליטים להשכיר את הצרכניה, יש להעביר לרמ"י את החוזה עם תצהיר רו"ח של האגודה ולעדכן לגבי שינויים בדמי השכירות.
רמ"י גם קבעה הוראות מעבר, לפיהן ניתן לשנות את הפעלת הצרכנייה, כך שתעמוד בפטור מעסקה מחייבת בתשלום, עד ל-31 בדצמבר 2021. הסדרה כזו פוטרת גם מתשלום בגין שימוש עבר.
יש לקחת בחשבון, שצרכנייה שהפעלתה תהיה במסלול של עסקת חכירה עם רמ"י, תגרור תשלומים בגין שימושי עבר, וכאמור הדבר יכול להגיע לסכומי כסף נכבדים, דבר שעלול ליצור מעגל של תשלומים לרמ"י, העלאת מחירי השכירות והעלאת מחירי המוצרים.
מן הראוי להוסיף ולציין שני פגמים בהחלטה החדשה. הראשון, יצירת ההבדל בין הקיבוצים למושבים באופן שקיבוצים אינם רשאים להשכיר את הכלבו, אלא אם יבצעו עסקה מול רמ"י. מדובר בשירות בסיסי לתושבי הישובים ויש לאפשר השכרה גם בקיבוצים. בנוסף, ההחלטה מקפחת ישובים אשר פעלו "לפי הספר" וביצעו בעבר עסקאות בקשר לצרכניות, אשר על פי ההחלטה החדשה פטורות מעסקה. ההחלטה קובעת כי לא יינתן לאותם ישובים החזר כספי, והעסקה לא תבוטל (יש לכך השפעה גם על מכסת העסקאות המוגבלת ממילא העומדת לכל ישוב). זוהי החלטה נוספת הפוגעת במי שפעלו "לפי הספר", בבחינת "צדיק ורע לו", מקום בו ישנו צורך לעודד פעילות מסודרת מול רמ"י.
עו"ד חגי שבתאי מתמחה בדיני מקרקעי ישראל, אגודות שיתופיות ותכנון ובניה.