בהשוואה לשוק הנדל"ן בישראל שנחשב יקר מאוד, ועבור רבים מאיתנו אינו אופציה להשקעה, מדינות מסוימות בחו"ל מציעות נכסים להשקעה במחירים נמוכים משמעותית מאלו הנהוגים בארץ, לצד תשואה יפה ותנאי מימון (במדינות מסוימות עד 70% מימון) אטרקטיביים שרחוקים מתנאי המימון בישראל. לצורך השוואה עבור מחיר של דירה קטנה במרכז הארץ שתניב תשואה ממוצעת של 2% ניתן לרכוש נכס בחו"ל בפריים לוקיישן באירופה וליהנות מתשואה גבוהה בהרבה יותר. אז איפה כדאי להשקיע ב-2021?
להשקיע: פורטוגל
לשוק הנדל"ן בפורטוגל מספר מאפיינים אשר הופכים אותו לאחד האטרקטיביים באירופה. איכות הבנייה, העובדה ששוק הדירות הפורטוגלי הצליח להימנע מבועת המחירים שפגעה בשווקים שכנים, התנופה האדירה של ענף התיירות, ביסוסה של פורטוגל כיעד מועדף למגורים והשיקום העירוני בליסבון ובפורטו - גורמים לפורטוגל להיתפס בשנים האחרונות כפנינה נדל"נית שטרם חוותה עליית מחירים משמעותית ומאפשרת קרקע נוחה להשקעות. ממוצע התשואות משכירות במדינה הינה מהגבוהות ביבשת ועומדות על כ-5.5% בממוצע.
הבירה ליסבון ממשיכה להוביל בכמות הביקוש כאשר 22% מסך 14,366 דירות שהושלמו לדיור בשנים האחרונות בפורטוגל נבנו בעיר וסביבתה. הריביות הנמוכות הובילו להגדלת היקף האשראי וכתוצאה מכך לעלייה במספר הרוכשים הפורטוגזים, עם זאת, זרים עדיין אחראים ליותר מ -50% מהביקוש למגורים במדינה.
אמיר תלמי מנכ"ל יורופה נדל"ן מקבוצת פורטוגליס, אשר הוקמה על מנת לתת מענה וליווי מקצועי לביקוש ההולך וגדל מצד ישראלים רבים להשקעות נדל"ן בפורטוגל מציין: "מחירי הנדל"ן בפורטוגל נמצאים במגמת עלייה מרשימה בחמש השנים האחרונות ועדיין ישנו פער של עשרות אחוזים בין המחירים באזורי הביקוש בפורטוגל לאלו של שאר מדינות מערב אירופה. מומחי נדל"ן מסביב לעולם מאמינים כי מחירי הנדל"ן בפורטוגל ימשיכו לעלות ובחרו בליסבון כאחת משלושת הערים היחידות בעולם שמחירי הנדל"ן בה ימשיכו לעלות גם בשנת 2020 בזמן משבר הקורונה".
למה פורטוגל?
- מימון - הבנקים בפורטוגל מעניקים עד ל-70% מימון ממחיר הדירה בריביות יוצאות דופן נמוכות! לאור ה-euribor (הפריים באיחוד האירופאי) הנמוך (שלילי 0.5%-) בשילוב עם רצון גדול להזרמת כסף זר למדינה. ההון העצמי נמוך והתשואות שגם ככה גבוהות הופכות גבוהות משמעותית עוד יותר בבחינת התשואה על ההון העצמי המושקע.
- מחירים - המחירים הם בין 150,000 יורו לדירת סטודיו בפורטו ועד כחצי מיליון אירו לדירת ארבעה חדרים עם נוף לאוקיינוס באלגארב. צפי התשואות הוא כ-6% שנתי.
להשקיע: בלגרד
שוק הנדל"ן הסרבי התאושש מאוד בשנים האחרונות והעיר בלגרד חווה תנופה גדולה של בניה מחודשת ועניין רב ממשקיעים זרים ומקומיים.
גם בתקופת הקורונה נשמרו בסרביה רמות המחירים כאשר הסיבות המרכזיות הינן היקפי המימון הנמוכים והמגבלות היחסית קלות שחלו בתקופת המשבר. בניגוד למדינות בהן הצעדים למאבק בנגיף הובילו לעצירה בכמות עסקאות הנדל"ן, אין זה המקרה בסרביה שבה כאמור כ-70% מהרוכשים קונים ללא מימון "במזומן". על פי ברוקרים מקומיים, מחירי הדירות נמצאים באותה רמה שלפני המשבר, ודירות חדשות נמכרות על בסיס יומי וכמעט כל הדירות בבניינים חדשים כבר אזלו.
לא להשקיע: ברלין
כשמסתכלים על השוק הגרמני, אפשר לומר שהחולשות העיקריות הן מחסור בדיור ומחסור גדול בדיור סוציאלי. ככלל, שוק המגורים הגרמני מתוח מכיוון שהמדינה מספקת דיור בר השגה באזורי המטרופולין. לדוגמא, בשבע הערים הגרמניות הגדולות ביותר, בין 2016 ל 2018, הושלמו פחות משלושה רבעים מהדירות הנדרשות בפועל. יחד עם זאת, ישנם הרבה מחוזות קטנים יותר העוסקים בבנייה כמעט מתהפכת של בתים ודירות חדשות. מלבד זאת, בסך הכל, ההלוואות הדיור הפרטי של הבנקים נותרו זהירות מאוד: לא הוענקו הלוואות לדיור נדל"ן באופן משמעותי ושווי הלוואות המשכנתא של נכס בגרמניה הוא עדיין סביב 80 אחוזים.
ב- 30 בינואר 2020 אימצה ברלין חוק להקפאת דמי השכירות בעיר, שנכנס לתוקף ב-23 בפברואר 2020. מכסת השכירות מכסה את כל שטחי המגורים שהושלמו לפני ה-1 בינואר 2014, כאשר דמי השכירות הוקפאו בגובה שכר הדירה. ב-18 ביוני 2019. החוק אוסר על העלאת דמי שכירות עד שנת 2021 עם דמי שכירות מקסימליים חודשיים קבועים בין € 3.92 ל- € 9.8 למ"ר, תלוי בשנת ההשלמה ובתקן הנכס למגורים. העלאת שכר דירה בשיעור של 1.3% לשנה תותר החל משנת 2022.
לא להשקיע: לונדון
שוק הנדל"ן בבריטניה נמצא בנקודה החלשה ביותר שלו מאז המשבר הפיננסי העולמי לפני כעשור. חוסר הוודאות סביב השפעות הברקזיט ואי היציבות הפוליטית והכלכלית צמצמה משמעותית את היקף פעילות סחר הנדל"ן בחודשים האחרונים וקרנות ורוכשים שראו בבריטניה אי של יציבות מחפשים אלטרנטיבות להשקעה. כמות הנכסים שנמכרו בבריטניה במחצית הראשונה של 2019 הינה הכמות הנמוכה ביותר מאז המחצית הראשונה של 2009 והשלכות משבר הקורונה עדיין לא ידועות.
על אף שרמת המחירים הממוצעת בבריטניה עדיין בעלייה, קצב הצמיחה הואט ואת מגמת ההיחלשות מובילה לונדון, שם המחירים צנחו לאחר שנים של אינפלציה מהירה.