רבות כבר נכתב על תחום ההתחדשות העירונית, הכוכב העולה בשמי ענף הנדל"ן, זה שנדון סביב כל שולחן ארוחת שישי ומושגיו כגון תמ"א 38, פינוי-בינוי ודייר סרבן, שגורים בכל פה. גם הממשלה הנוכחית, כמו קודמותיה, רואה בהתחדשות העירונית מנוע צמיחה אשר אמור לסייע במחסור התמידי והמתמשך בהיצע הדירות במדינה ולכן מתכננת מהלכים חסרי תקדים להסרת החסמים בתחום תחת חוק ההסדרים הקרוב.
כיום פועלים כ-1,500 יזמי התחדשות עירונית מסוגים שונים, אולם מי שסוקר את מדדי ההתחדשות העירונית המובילים ובוחן את התחום מקרוב, מגלה כי מעט מאוד פרויקטים של פינוי-בינוי הגיעו לכדי השלמה ואכלוס עד היום, ובראשן עומדות אותן שחקניות מוכרות המובילות את ענף הנדל"ן בעשורים האחרונים. על רקע זה בולטת פריצתה של שחקנית מזן אחר לתחום - קבוצת MnG. חברה יזמית בתחום ההתחדשות העירונית, אשר הוקמה על ידי שני מהנדסים, אנשי הייטק - רן גבר ועופר מרקוביץ'.
כשההייטק פגש את שוק הנדל"ן
המסלול שהביא את גבר ומרקוביץ' להקמת MnG הוא חריג יחסית בעולם הנדל"ן, והוא גם זה שהופך את ההתנהלות של החברה לכל כך יוצאת דופן בנוף. "רן ואני הכרנו כשעבדנו יחד בחברת הייטק מהגדולות והבכירות בתעשייה הביטחונית בארץ, שם הובלנו פרויקטים טכנולוגיים מורכבים ופורצי דרך", מסביר מרקוביץ', "אבל המשיכה לתחום הנדל"ן היתה שם תמיד. שנינו תמיד התעניינו, עסקנו ופעלנו בתחום, עוד הרבה לפני שמצאנו את עצמנו משוחחים על עסקאות נדל"ן ונכסים מניבים בזמן שסביבנו כולם דיברו על לייזרים ומצלמות חלל". "את הפעילות המשותפת התחלנו עופר ואני לפני יותר מעשור בהשקעות ויזמויות נדל"ן שונות, בין היתר בנדל"ן פרטי ומניב בארה"ב ובאירופה", מספר גבר.
אחרי צבירת ניסיון רב בעולם העסקים והנדל"ן ולימודי תואר שני במנהל עסקים, החליטו גבר ומרקוביץ' למסד את הפעילות והקימו ב-2015 את קבוצת MnG, כזרוע יזמית המתמקדת בהתחדשות עירונית, ובעיקר בפרויקטים של פינוי בינוי. כיום פועלת החברה בפרויקטים שונים בשלל ערים ברחבי הארץ, כגון: נס ציונה, ראשון לציון, חולון, בת ים, תל אביב, ירושלים, רמת גן, יבנה ועוד.
המפגש בין יוצאי תפקידים בכירים בהייטק, לבין עולם הנדל"ן, יצר חיבור חדשני ומעניין ולעיתים אף יוצא דופן בנוף המקומי כפי שמספר מרקוביץ': "אנחנו הגענו עם הערכים של בוגרי יחידות מיוחדות בצבא עליהם חונכנו ועם משמעת ונהלי עבודה של עולם ההייטק, ישר אל תוך תחום הנדל"ן, שהוא הרבה יותר שמרני וקונסרבטיבי. עד היום אנחנו יכולים לפגוש שותפים או קולגות מהתחום שחושבים שנפלנו מהירח עם הגישה שלנו למקצוע או עם נהלי העבודה שלנו".
שיטות העבודה של החברה, אופן התפעול השוטף, ניהול לוחות הזמנים ואפילו האופן בו מתנהל הקשר מול בעלי הדירות - מתבססים כולם על שילוב של טכנולוגיה והניסיון הניהולי המטריציוני של ראשי החברה. יכולות וניסיון ייחודיים אלו מהווים יתרון משמעותי עבור MnG ומבדילים אותה מהמתחרים, מה שיכול להסביר כיצד תוך זמן קצר יחסית הפכה MnG לחברה מובילה ומשמעותית בתחום ההתחדשות העירונית, המקדמת מספר רב של פרויקטים במקביל.
"זיהינו מוקדם את הצורך במתחמי פינוי-בינוי משמעותיים"
סיבה נוספת לפריצתה המהירה של MnG נעוצה בכך שכבר לפני מספר שנים זיהתה החברה כי שינוי אמיתי בנוף העירוני ניתן לייצר רק דרך קידום מתחמי פינוי בינוי גדולים ומשמעותיים, ולא על-ידי פרויקטים ברמת הבניין הבודד. "הבנו יחסית מוקדם שרק מתחמי פינוי-בינוי באזורים ותיקים, שהינם באופן טבעי בליבן הפועם של הערים, יכולים לעשות שינוי מהותי באיכות ורמת החיים של בעלי הדירות. רק כך מתאפשר לחדש את התשתיות, ליצור מבני ציבור וקהילה חדשים לצד שטחי מסחר ובילוי שכונתיים ובעצם לספק לדיירי המתחם החדש שעתיד לקום, את כל הצרכים להם הם נדרשים לצורך קיום אורח חיים נוח ומודרני לצד חיי קהילה משגשגים" אומר מרקוביץ'. "בהתאם, אנחנו מנסים להתמקד בעיקר בפרויקטים שעושים אימפקט על האזור והעיר כולה".
"חידוש מתחמים מהותיים אלו מהווה פוטנציאל משמעותי בשדרוג נראות העיר ואיכות חיי תושבי השכונה מה שמוביל לכך שאנחנו מקבלים רוח גבית מהעיריות", מספר גבר. "כשהגענו לפגישה עם גורמי התכנון וההנדסה באחת הערים הגדולות במרכז הארץ, ממש בירכו אותנו, כי פתרנו להם בעיות מורכבות מאוד כמו הרחבת כבישים לצורך קו הסעת המונים, יצירת מבני ציבור נדרשים כמו גני ילדים, וכדומה. פתרונות כאלה לא ניתן לייצר ללא התחדשות עירונית אמיתית בהיקף כזה וזה מה שמביא את תמיכת העיריות לתהליך".
על אף המורכבות בקידום פרויקטים מסוג זה בפריפריה, עקב היעדר כלכליות, עולם הערכים של MnG הביא אותה לשים דגש מיוחד דווקא שם, כפי שמסביר מרקוביץ': "אנחנו מאמינים שהפריפריה צריכה להיות מובילת הדרך של תחום ההתחדשות העירונית ופועלים על מנת לפתח את האזורים החלשים יותר, אשר זקוקים ליתרונות שמביאה עמה ההתחדשות העירונית. עד לפני מספר שנים אף אחד לא חשב שיכולה להיות באזורים הללו התחדשות עירונית, אך אנחנו רואים בהם פוטנציאל רב ופעילים בהם במקביל לאזורים שנתפסים כמבוקשים יותר כמו תל אביב וסביבתה". "כמובן שאנחנו אנשי עסקים והפעילות בסוף צריכה להיות רווחית, אבל היכולת לשלב אותה עם ערכים של ציונות ואהבת הארץ היא זכות גדולה עבורנו והיא הכוח המניע אותנו להתמודד עם כלל האתגרים שבדרך", מוסיף גבר.
היתרון הגדול - מערכת היחסים עם בעלי הדירות
"מהר מאוד זיהינו שהיתרון שלנו הוא לא רק ניהול מוקפד של הפרויקט וההתמודדות עם האתגרים הבירוקרטיים, ההנדסיים והמקצועיים, אלא כל ההתנהלות עם בעלי הדירות עצמם. בסופו של דבר, החלק הכי משמעותי של ההתחדשות העירונית הוא מערכת היחסים שהיזמים בונים ומנהלים עם בעלי הדירות לאורך כל הדרך, החל משלב ההיכרות הראשונה, דרך התקשרות בהסכם והתקדמות הפרויקט ועד ביצוע הפרויקט וכניסה לדירות החדשות והמשודרגות", אומר מרקוביץ'.
מערכת היחסים המיוחדת הנרקמת עם בעלי הדירות מתבטאת בין היתר ברמת הזמינות של עובדי החברה והמנהלים שלה, ברמת המחויבות לפרויקט, בשקיפות ובמסירות, מול כל הגורמים המטפלים ב-MnG. "מספר הטלפון הישיר של כולנו זמין לבעלי הדירות והם יכולים לפנות אלינו על כל דבר ובכל זמן, זהו תנאי בסיסי שאנחנו דורשים מעצמנו ומכל עובדי החברה", מעיד גבר.
אז מה מביא בסופו של דבר קבוצה של אנשי הייטק מצליחים, לשנות את מסלול חייהם ולהתחיל מחדש בתחום הנדל"ן? כמו במקרים רבים אחרים, גם כאן האתגר הגדול הוא למעשה גם המניע. כפי שמסביר גבר: "אנחנו רואים בהתחדשות העירונית שליחות. לעשות את הדבר הכי טוב שאתה יכול עבור המשפחות שהכי זקוקות לזה. לאורך התהליך הממושך נוצר קשר אמיתי ואישי עם המשפחות האלה, אתה הופך להיות חבר של בעלי הדירות, ובסופו של דבר, לראות אותם מקבלים את הדירה החדשה עם שדרוג כל כך משמעותי באיכות החיים שלהם, זה מבחינתנו הדובדבן שבקצפת".
ולבסוף - החיים עצמם...
ישנן אינסוף דוגמאות לקשר המיוחד הזה עם בעלי הדירות, אבל דוגמא אחת צדה את עיננו במיוחד - בפרויקט משמעותי של MnG במתחם פינוי-בינוי בשכונת מרגולין בנס ציונה. המתחם כולל 264 דירות קיימות ומעל 1,000 יחידות דיור חדשות לבנייה, עם שטחי מסחר, גני ילדים, גינות משחקים ועוד. "מדובר במתחם הפינוי-בינוי הגדול בנס ציונה, מתחם הדגל של העיר מבחינת התחדשות עירונית", מספר מרקוביץ'. MnG יוזמת את הפרויקט מיומו הראשון עוד במתכונת מצומצמת יותר של מספר בניינים מועט, מה שלימים ובתיאום מול מחלקת ההנדסה בעירייה ועם ראש העיר הפך לפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף. "כאשר הפרויקט הפך למגה-פרויקט של מעל 1,000 יח"ד לבנייה, שילבנו כוחות עם חברת 'אאורה' והפרויקט מקודם ומנוהל בשיתוף פעולה מלא איתם", אומר גבר.
"מרבית הבניינים בשכונה במצב תחזוקתי לא טוב, כמובן ללא מיגון לרעידות אדמה, ממ"דים או מעליות. באחד מהבניינים במתחם גר זוג מבוגר, שעבורי הוא הסיבה האמיתית לצורך האדיר בפרויקטים מהסוג הזה", אומר מרקוביץ'. "מדובר באנשים מקסימים וטובי לב שחיים בצניעות וענווה ובסה"כ מבקשים לחיות בכבוד. דירתם נמצאת בקומה הרביעית בבניין בלי מעלית, חדר המדרגות עם מעקה חלוד ורופף וללא תאורה תקינה, בשביל הכניסה לבניין אבני המדרך שקועות ושבורות ובדירתם ניתן לראות על התקרה סימני עובש בשל רטיבות מהגג העליון שלא עבר זיפות או איטום כבר שנים רבות. ובכל זאת שניהם מתעקשים לארח כל מפגש אצלם בסלון והכל תמיד עם חיוך".
"בשל מצבה הבריאותי הגברת מתקשה בניידות ולא מרבה לצאת מהבית, בכל ביקור שלנו במתחם אנחנו רואים אותה יושבת וצופה במתרחש מהחלון ומברכת אותנו לשלום, כל זאת בזמן שחברותיה יושבות ומשוחחות בגינה למרגלות הבניינים והכל תמיד עם חיוך של קבלה והבנה", מספר גבר. "כשבאנו וסיפרנו להם על הרעיון של פינוי-בינוי ועל דירה חדשה בבניין עם מעלית, היו להם דמעות בעיניים והגברת אמרה לנו שהיא מדמיינת איך היא חוזרת לשבת עם החברות מתחת לבניין. בדיוק בשביל לעזור לאנשים כאלה נכנסנו לתחום הזה", מוסיף מרקוביץ'.
נכון להיום מקדמת החברה מעל 5,000 יחידות דיור ועשרות אלפי מ"ר של מסחר ותעסוקה. "בסוף, כשאתה מבין שבעלי הדירות הם השותפים שלך ומתנהל מולם באנושיות, באמינות ובשקיפות, השמועה עוברת מפה לאוזן והמספרים מדברים בעד עצמם. העובדה שמעל 1,500 משפחות על פני כ-12 מתחמי התחדשות עירונית שונים בישראל בחרו בקבוצת MnG ליזום ולקדם עבורם את הפרויקט מהווה עבורנו מקור אדיר לסיפוק וגאווה", מסכם מרקוביץ'.
לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר החברה