תחום ההתחדשות העירונית משתנה - כיצד אתם, הדיירים, יכולים וצריכים להיערך?

לקראת סוף 2022 צפויה להסתיים סופית תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה - תמ"א 38. ההחלטה על ביטול התכנית הגיעה בעקבות שינויים שונים שחלו בתחום ההתחדשות העירונית, ונותנת כבר עכשיו את אותותיה. מסתמן כי גם הדיירים המעוניינים בחיזוק הבניין נדרשים להסתגל כבר עכשיו לשינוי הצפוי, ולהיערך אליו בהתאם.

את הבסיס לביטולה של תמ"א 38 תולה עו"ד עידו סיני, המתמחה בתחום הנדל"ן, בזכויות היתר שניתנו ליזמים לאורך שנות יישום התכנית: "ניקח את רמת גן כדוגמא קלאסית למתרחש בתחום - במשך תקופה ארוכה יישמה עיריית רמת גן את התכנית ובהתאם לחוק נתנה המון זכויות ליזמים עבור כל בניין. בניין של 7 יחידות דיור, למשל, היה יכול להפוך לבניין של 28 יחידות דיור, ובתחילת הדרך זה נראה ישים. לאט לאט התחילו להגיע לועדות הערר התנגדויות מטעם האופוזיציה בעיריית רמת גן. המתנגדים טענו שאמנם היזם והדיירים מקבלים את מה שרצו ולכאורה כולם מרוצים, אך בטווח הארוך מתברר שהתשתיות - כבישים, גני ילדים, מוסדות חינוך, פתרונות חניה ועוד - לא מתאימות לגדילה בכמות התושבים וקורסות תחת העומס. לאט לאט החלו ועדות הערר בעיר לעצור עוד פרויקט ועוד פרויקט, להקטין את כמות המכפילים, ולבסוף, כמדיניות, החליטה עיריית רמת גן להימנע מפרויקטים של בניינים בודדים ולאשר רק פרויקטים של מתחמים שלמים".

רמת גן הייתה, למעשה, אחת הערים הראשונות שהעמידו את הדרישה למתחמים שלמים כתנאי לביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, עוד לפני שהוחלט על ביטול התכנית באופן רשמי. אליה הצטרפו ערים נוספות כמו נתניה, גני תקווה ועוד, אשר אינן מאשרות יותר טלאים על טלאים של חיזוק מבנים בודדים, ומוכנות להוציא לביצוע רק פרויקטים הכוללים מספר בניינים יחד, ומתוכננים על פי עקרונות של תפיסה מרחבית והתייחסות לתשתיות.

"כך, לדוגמא, בפרויקט נוכחי שלנו בנתניה, הכולל ארבעה בניינים", מספר עו"ד סיני, "כל בניין בפני עצמו זכאי לתמ"א 38, אבל הוועדה המקומית הודיעה שלא תאשר פרויקט נפרד לכל בניין ושעל ארבעת הבניינים להתאחד ולהגיש תכנית מפורטת לחידוש המתחם כולו, כולל בנייה של גן ילדים, פתרונות חנייה וכדומה".

גם בערים שעודדו עד כה פרויקטים של מבנים יחידים, כמו רעננה, מתחילה מגמת העדפת המתחמים להתגבר כבר היום, הן מצד הוועדות המקומיות והן מצד היזמים אשר כבר לא רואים כדאיות כלכלית בפרויקטים של חיזוק מבנה יחיד.

מבחינת הדיירים, מסביר עו"ד סיני, המשמעות היא ברורה: "אם דיירים ימשיכו לנסות לקדם פרויקטים של הבניין שלהם בלבד, ולא יתאגדו עם בניינים אחרים לטובת מתחם משותף, הסבירות שלהם להוציא לפועל את הפרויקט תצטמצם לאפס. בניין שיסרב להצטרף לפרויקט כזה עלול להישאר בודד, וללא מתחם שהוא יכול להצטרף אליו, לא יהיה לו סיכוי לקבל אישור בהמשך. ההצעה שלי לדיירים היא, לכן, להתחיל את התהליך בעצמם, לא לחכות ליזמים. להתאגד כדיירים יחד עם דיירי בניינים סמוכים, לפנות למשרד עורכי דין שעוסק בתחום ויכול ללוות אתכם מההתחלה ועד הסוף, ובאמצעותו להיכנס לפרויקט בצורה הנכונה".

מבחינה פרקטית, מציע עו"ד סיני מספר טיפים חשובים לדיירים המעוניינים להיכנס לפרויקט מסוג זה:

1. להנמיך ציפיות - כדיירים אתם מעוניינים, מן הסתם, לקבל את התמורה המקסימלית עבור הדירה שלכם. ודאי גם שמעתם על פרויקטים בהם הדיירים קיבלו תוספות של עשרות מטרים לשטח הדירה, מרפסות ענק וכדומה, אך לצערנו, זה לא המצב כיום. "הוועדות לא מאשרות תוספות כאלה יותר", מסביר עו"ד סיני, "והדיירים חייבים להנמיך ציפיות, אחרת יישארו קירחים מכאן ומכאן. חשוב להסתכל על הפרויקט כמכלול וגם על הצד של היזם, על מנת להבין, בהתאם לכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבורו, את גבולות המשא ומתן מולו".

2. לבחור נציגות רחבה - מכל בניין מומלץ לבחור שניים עד שלושה נציגים ולא להסתפק בנציגות של דייר אחד. כך ניתן לשמוע יותר קולות, להגיע להחלטות הרבה יותר שקולות ולצמצם התנגדויות עתידיות.

3. למנות אנשים מקצועיים כבר מהשלב הראשון - מלבד הליווי המשפטי מומלץ להיעזר החל מתחילת התהליך במתכנן, מהנדס, מפקח, אנשי מקצוע שידעו לתת לכם תשובות ברורות. כדאי להיעזר ביוצאי ועדות מקומיות אשר מכירים את התנהלות ההליכים מבפנים ויכולים להעריך למה הועדה תסכים, מה יש באפשרותה לתת ומה היא צפויה לפסול על הסף.

4. להיזהר מקבלני חתימות ולהימנע מחתימה על הסכם "נון שופ" - תופעות נפוצות בתחום ההתחדשות העירונית הן תופעת קבלני החתימות, אשר מיד לאחר איסוף חתימות הדיירים מוכרים את הפרויקט לגורם אחר במקום להוציא אותו לפועל בעצמם, ותופעה נוספת בה יזמים מחתימים את הדיירים על הסכם "נון שופ", הסכם בלעדיות המשאיר את הדיירים מחויבים לאותו יזם במשך שנה שלמה. הליווי המשפטי, מבחינה זו, הוא קריטי, שכן ביכולתו לסייע לכם להימנע ממצבים מסוג זה, כפי שמסביר עו"ד סיני: "עורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן ומנוסה בפרט בהתחדשות עירונית יודע לזהות מי השחקנים האמיתיים בשוק, מי באמת יזם ומי משמש רק כצינור ליזם. אנחנו יודעים לזהות גם אותם וגם את היזמים שאין להם בכלל יכולת כלכלית למנף פרויקט, ושהתקשרות איתם עלולה להכניס את הדיירים לבור עמוק".

בשורה התחתונה, ההמלצה היא חד משמעית: מוטב לפעול כבר היום - להתאחד עם דיירי בניינים סמוכים ולהיות אתם היוזמים - אחרת אתם עלולים להישאר לבדכם מאחור, ללא כל אפשרות להצטרף לפרויקט מתחום ההתחדשות העירונית וליהנות מפירותיו.

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה