תופעה חדשה "צומחת" בחצרות הבתים בתל אביב: דירות גן במרכז הפועם של העיר

לפעמים נדמה שענף הנדל"ן הישראלי כבר לא יוכל להמציא שום דבר חדש. הרי היצע הקרקעות רק הולך וקטן, ההעדפות של הרוכשים לא משתנות כל כך מהר, ונראה שכבר ניסינו הכול מהכול. ואז מגיע משהו גדול ומשנה הכול, כדוגמת ההתחדשות העירונית שיצרה כאן מציאות חדשה לגמרי.

חושבים שכאן זה ייעצר? ממש לא: כנראה עוד לא שמעתם על המוצר החדש ש"צץ" לו פתאום דווקא במקום הצפוף והמבוקש ביותר בישראל - לב תל אביב. במקום שוקק החיים וההומה הזה, שהמצב הקיים בו מאפשר מרחב פעולה נדל"ני לא גדול, החלו להופיע לפתע דירות שמעולם לא נראו בו: דירות גן. לא, אלו לא דירות קרקע מאולתרות, חוקיות למחצה במקרה הטוב. אלו דירות גן לכל דבר - אותו מוצר נחשק בכל עיר אחרת בישראל. ועכשיו הן מוצעות גם כאן, בלב תל אביב, הודות ליוזמה של חברת נדל"ן שתמיד אוהבת לחדש.

"הסיפור עם דירות גן בתל אביב הוא סיפור ארוך", מספר רון חן, מנכ"ל החברה המדוברת, חברת אנשי העיר. "התוכניות האחרונות בתל אביב, אלו שאושרו לפני תוכנית הרובעים, גובשו בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, כלומר יש להן 60 שנות ותק. התוכניות הללו יצרו בניינים שברובם היו דירות קרקע שלא מוצמדת להן גינה, לצד דירות על עמודים. זה המראה הטיפוסי של מרכז תל אביב, כולנו מכירים אותו היטב.

תוכנית הרובעים, שהכניסה חיים חדשים בכל הקשור לתכנון בעיר, מאפשרת כעת לכל דירה עורפית בבניינים במרכז העיר להצמיד גינה, פשוט כך. ומדוע זה מהלך משמעותי כל כך? כי מדובר במוצר שלא היה קיים בשנים האחרונות בתל אביב. הוא קיים בהרבה ערים בארץ, ואנשים אוהבים אותו מאוד כי הוא מאפשר מרחב של גינה ומעין אווירה פסטורלית מסוימת, במתחם מגורים אורבני".

למעשה, עד היום דירת גן במרכז תל אביב לא הייתה חלק מהנוף. אי אפשר לומר שדירה כזו נחשבה למצרך נדיר - כי באזור הזה הן פשוט לא היו. אותה מציאות שיצרו התוכניות הישנות של תל אביב לא אפשרה את היווצרותן, וכל מה שהתקיים במרחב הקרקע בבניינים הללו הוא גינה משותפת לדיירי הבניין, במקרים שבהם הוועד או דייר מסוים ראו בכך חשיבות, ומרחב מוזנח - אפילו מעט מפחיד לעיתים - בבניינים שבהם האזור הזה לא זכה לכל תשומת לב.

נראה שהעירייה הבינה זאת, והחליטה שהגיע הזמן שגם אותם מרחבים מוזנחים יזכו ליחס אמיתי. מאחר שלא ניתן לסמוך על כך שדיירי הבניינים (ובצדק, מבחינתם) ידאגו לאותם מרחבים ויטפחו אותם דרך קבע, החליטה העירייה לכלול בתוכנית הרובעים את האפשרות להקמת דירת גן בעורף המבנים הללו. כך נוצר לו מוצר חדש, ומסקרן מאוד לכל הדעות.

"תוכנית הרובעים יצרה מוצר שאנחנו לא מכירים, בתוך העיר", ממשיך חן, "דירה שמאפשרת לך בעצם לגור בבית פרטי בתוך העיר, לחיות במרחבים של גינה, אבל בתל אביב, במרכז העיר עצמה. דירות כאלו מתאימות למשפחות גדולות, לצעירים, לאנשים המגדלים כלבים, לדיירים שצריכים נגישות קלה ופשוטה אל הבית. לצד זה, תקופת הקורונה לימדה אותנו עד כמה חשוב מרחב חיצוני כחלק מהבית - ואת החוויה שמספקת דירת גינה אי־אפשר להשוות לדירה עם מרפסת. זה דבר שונה לגמרי.

העירייה הבינה שגם כך כל השטחים המשותפים בבניינים במרכז העיר לא מטופחים ולא מטופלים, ולכן נכון לאפשר בתב"ע הצמדה שלהם לדירות הקרקע. חשוב לזכור שאי אפשר להצמיד שטחים משותפים בחזית לרחוב, ולכן כל השטחים האחוריים מוצמדים לדירות העורפיות. המהלך הזה מבטיח שמירה על השטחים האחוריים של הבניין, וזה לא הכול: הדירות הללו מציעות פתרון של אחסון, אירוח, גידול צמחייה וטיפוח שלה, ברביקיו, גידול ילדים... לדירה עם גינה יש יתרון משמעותי מאוד. אלו דירות שמציעות עולם אחר".

יתרון נוסף של דירות הגן במרכז תל אביב מגיע מכיוון לא צפוי: כפי שכולנו יודעים, דירת גן בכל פרויקט חדש, ובכל מקום ברחבי הארץ, הן הדירות היקרות יותר (לצד קומות הפנטהאוז). מתברר שנכון לעכשיו, דירות הגן במרכז תל אביב דווקא זולות יותר מהדירות האחרות - פשוט משום שהביקוש להן נמוך עדיין. מה הסיבה לכך? רבים מהרוכשים הפוטנציאליים כלל לא מודעים לאפשרות הזו.

"נוצר פה כשל שוק מסוים, כי המוצר הזה בעצם לא מבוקש במרכז תל אביב", מסביר חן. "אנשים לא קונים דירות גן באזור הזה כי הם פשוט לא מכירים את האפשרות הזו. לחברת אנשי העיר יש כמעט 20 פרויקטים בעיר שמציעים גם דירות גן - והמחירים שלהן נכון להיום, לפי מטר רבוע, נמוכים יחסית.

לדוגמה, דירת גן של 100 מ"ר עם גינה בשטח 50 מ"ר במרכז תל אביב יכולה להיות שווה בעלותה לדירת 100 מ"ר בקומה חמישית בבניין, עם מרפסת 12 מ"ר. הממוצע למ"ר בדירות הגן במרכז תל אביב, עם שקלול שטח הגינה, הוא פחות מ-50,000 שקל - ומדובר על דירה חדשה בלב תל אביב, עם פרטיות מקסימלית.

כפי שאני רואה זאת, הסיבה לכך היא שעדיין אין מספיק בניינים עם דירות גן שהסתיימה הבנייה שלהם, ולכן אנשים לכן פשוט לא מכירים את המוצר. לצד זה, ישנה איזושהי סטיגמה שהתפתחה לגבי דירות גן בתל אביב, בשל אותה תופעה של דירות קרקע מאולתרות בבניינים באזור. אבל חשוב להדגיש: דירות הגן שאני מדבר עליהן הן ממש לא אותן דירות קרקע מרתיעות: אלו דירות גן לכל דבר, שאין אליהן שום גישה, והן מציעות גינות גדולות מאוד, לעיתים גם בשטח של יותר מ־100 מ"ר גינה.

אנשים רבים חושבים שניתן לפרוץ לדירות כאלו בקלות, שאנשים מהרחוב או מהקומות העליונות יכולים 'להשקיף' לתוך הגינה - וזה לא המצב. אלו דירות עורפיות שאין כל גישה אליהן, אלא דרך הלובי - כלומר רק הדיירים יכולים להגיע אליה, הגישה היא אך ורק דרך הדירה. לא מדובר בשטח ציבורי ולא ניתן להגיע אל הדירות אם מקיפים את הבניין. הן במרחב פרטי משלהן, כמו כל דירת גן בעל מקום אחר".

היום, כאמור, מציעה החברה כמה וכמה פרויקטים במרכז העיר תל אביב הכוללים דירות גן. בין יתר הפרויקטים שלה הכוללים דירות כאלו אפשר למצוא את פרויקט קצנלסון 7, רחוב צדדי לאבן גבירול, לא רחוק מהלונדון מיניסטור, שבו דירת גן 3.5 חדרים בשטח של 89 מ"ר, בתוספת גינה בשטח 91 מ"ר; פרויקט סוטין 13, מרחק הליכה מכיכר רבין, המציע דירת גן בת שני מפלסים, בשטח כולל של 182 מ"ר ובה גם גינה בשטח 69 מ"ר; ופרויקט מודליאני 10, גם הוא בסמוך לכיכר רבין, המציע דירת גן בת ארבעה חדרים בשטח של 117 מ"ר בתוספת גינה בשטח של 77 מ"ר.

"בצפון תל אביב ישנו אזור שלכם של בניינים הכוללים דירות גן - ואנשים מנצלים אותן היטב ונהנים מהן מאוד", מסכם חן. "כעת המוצר הזה מוצע לתושבים גם בתוך תל אביב, באזור המבוקש ביותר, ומבטיח חוויית מגורים שעדיין לא הייתה כמותה במרכז העיר".

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן

להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן

לאתר החברה