אור בקצה המנהרה: כך תתמודדו עם המגבלות החדשות על התמורה בפינוי בינוי

בוקר אחד קמנו והתבשרנו על ידי המדינה כי אסור לנו לצאת מהדירות השלנו. זכות בסיסית כל כך, עד שבדמיון הכי פרוע שלנו לא שיערנו שהיא יכולה בכלל לקרות. אבל ישנם תהליכים חשובים שהחלו עוד לפני שהמציאות הזו טפחה על פנינו, כאלו בעלי משמעות עצומה גם לעתיד, אחרי שהמשבר יהיה מאחורינו.

אחד התהליכים הללו מתרחש בתחום הפינוי-בינוי: עוד ועוד עיריות מודיעות בזו אחר זו על כוונתן להגביל את שטח דירת התמורה לדיירים, ועכשיו גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרסמת מסמך מדיניות משלה המאמץ מדיניות זו.

"בוקר אחד קמתי והבנתי ששללו מהלקוחות שלי וממני את הזכות והחופש לנהל מו"מ, כי העיריות החליטו ללא שום היגיון כלכלי, משפטי ותכנוני, שזה פחות טוב להן אם הדיירים יקבלו דירות גדולות", כך לדברי עו"ד רועי בר־יוסף המתמחה בייצוג בעלי דירות בלבד בפרויקטים של פינוי-בינוי ועכשיו נוקט בהליכים משפטים נגד העיריות והרשות להתחדשות עירונית. "מדובר בהתנהלות המתאימה למשטרים אפלים הפוגעת בזכויות הבסיסיות ביותר של כל בעלי הדירות - כרסום של ממש בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ממש מתחת לאף של כולם. אבל יש אור בקצה המנהרה: החדשות הטובות הן שאפשר לבטל את רוע הגזרה, אם כי יש לפעול מהר".

כעת חשוב לשאול: מהי המשמעות המעשית של ההחלטות האחרונות מבחינת הדיירים בפרויקטים לפינוי-בינוי? "מדובר בהחלטות שאושרו בעיריות וברשות להתחדשות עירונית ושלא עברו שום הליך משפטי תקין. בניגוד לתהליך שעוברת תב"ע, לתהליך שעוברים חוקים, כאן אין שום ביקורת, אין שום הזדמנות להגיש התנגדויות, להתייחסות מצד הציבור או בעלי העניין - זה מערב פרוע: מפקיעים לבעלי הדירות זכויות במסווה של הסדרת תחום הפינוי-בינוי", אומר עו"ד בר־יוסף.

"ניקח לדוגמה שני בניינים שנמצאים באותו מתחם, אחד ליד השני ונכללים באותו פרויקט. באחד מהם יש ארבע דירות ובשני 12 דירות - בשניהם כל דירה תזכה לתוספת של 12 מ"ר? אין בזה היגיון, לא כלכלי ולא משפטי".

לעניין זה חשוב לציין גם את נושא תקן 21, שהינו תקן שמאי המגדיר לשמאי הפרויקט כיצד לערוך דו"ח כלכלי שבמסגרתו מחשבים את כל ההוצאות ואת כל ההכנסות של הפרויקט בזמן אמת לאותו מועד לקראת אישור תב"ע, על מנת לוודא כי קיימת ליזם כדאיות כלכלית, ושהדיירים מקבלים תמורות ראויה. לעניין זה נקבע בתקן 21 כי תמורה ראויה תיחשב ככזו אם הדייר מקבל תוספת של 25 מ"ר על שטח דירתו טרם הפרויקט (לא כולל מרפסת, חניה ומחסן). אבל אם מראש התמורה מוגבלת לתוספת של 12 מ"ר בלבד על ידי העיריות והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרי שאפילו מבחינת תקן 21 התמורה לא ראויה ודינה לגדול. "במצב הזה לתקן 21 אין שום משמעות לשאלת התמורה הראויה של הדיירים בפרויקט", קובע עו"ד בר־יוסף.

"יש לעניין הזה משמעות נוספת, בין השורות: היזם, כל עוד מובטח לו רווח יזמי לפי תקן 21, יכול להיות רגוע - מבחינתו זה רק עסק; העירייה יודעת שככל שתיתן לדייר פחות, כך היא תוכל לקבל יותר (בניית גני ילדים, בתי ספר, תשתיות וכבישים חדשים במימון חינם על הגב של הדיירים, במימון היזם מתוך הפרויקט ולא חלילה מניצול המיסים הגבוהים הנגבים בפרויקטים אלו, כגון היטלי השבחה). בסופו של דבר היזם מסכים לתכתיבים מהעירייה למימון בניית העיר מחדש, שהרי יעדיף שלא להתנגד לגוף שאמור לאשר לו את הפרויקט, ואילו הצד היחידי בחוזה שנפגע, ואף אחד לא משמיע את קולו, הוא בעל הדירה. במצב דברים זה מגיעים למשרדנו עוד ועוד בעלי דירות בחשש גדול, ותוהים אם מדובר בסוף פסוק ואם אין אפשרות לעשות משהו שיעצור את יישום הגזרות האלו".

"כדור השלג" הזה כבר מתגלגל, וצובר תאוצה במדרון ההר מבלי שאף אחד קם ובודק אם החלטות אלו חוקיות בכלל וניתן היה לקבלן. בדומה להתנהלות המדינה בניהול - או יותר נכון באי-ניהול - משבר הקורונה והרפואה, שם כבר התרגלנו שמונחתות עלינו מלמעלה החלטות אד הוק, מבלי שלמישהו במדינה תהיה מראש תכנית מגירה סדורה מתואמת בין כל הגורמים. לא מפתיע לגלות שגם סביב המשבר הנמשך כבר עשרות שנים בנדל"ן קיבלנו רק הבטחות להורדת המחירים וסיסמאות להסדרת תחום ההתחדשות העירונית בישראל וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

בשורה התחתונה, אם המדינה מחד תאפשר לבעלי הדירות הישנות חופש בסיסי לנהל מו"מ בלי הגבלות וללא התערבות לא חוקית בשאלת שטח הדירה החדשה שהם יכולים לקבל מהיזם, כך שבעל הדירה הישנה לא יצטרך לקנות דירה גדולה בפרויקט אחר, ומאידך תתרכז בקיצור הליכי אישור התוכניות - אז אולי צד עקומת הביקוש לדירות יתמתן והצלחתם לפתור חלק גדול מהמשבר".

"ישנן כמה דרכים להתגבר על הגזירות הללו, וכבר כיום אני מיישם אותן במקביל, לטובת הדיירים, על ידי מאבק משפטי נגד הרשויות ובמשא ומתן מול היזם בפרויקט", מציין עו"ד בר־יוסף. "מבחינה משפטית ובראיית מאקרו, כל המחלקות המשפטיות בעיריות, ראשי הערים והרשות להתחדשות עירונית, אשר אימצו את המדיניות המגבילה והפוגענית, קיבלו את חוות דעתי המשפטית שבה סקרתי את הדרמה המשפטית שקורית מתחת לאף של כולם.

שמדובר למעשה בהחלטות שניתנו בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. יתרה מכך, הרשות להתחדשות עירונית פרסמה זה מכבר חוזה משפטי המכונה חוזה מדף, בין בעלי הדירות לבין היזם. עובדה זו, בצירוף העובדה כי אותה רשות מגבילה את התמורה לבעלי הדירות, למעשה יוצרת חוזה אחיד בניגוד לדין. נתקבלה תגובה חלקית ודלה מטעם הרשות להתחדשות עירונית, וכעת משרדנו שוקד על נקיטת הליכים משפטיים פורמאליים יותר.

מבחינת המשא ומתן מול היזם, מעל לכול חשוב לנסח מנגנונים ברורים מאוד, כחלק מהסכם הפרויקט מול היזם, מבחינת התמורה שתתקבל. ראשית, יש להימנע מהגבלה כלשהי סביב התמורה המקסימאלית שיקבלו הדיירים - כי אני יודע, בין היתר, שהפרויקט עצמו יגיע לשעת השי"ן שלו, כלומר יֵצא לפועל, רק בעוד שלוש או ארבע שנים. רק אז נהיה חכמים יותר ונבין מה מותר ומה אסור באמת, ומה בעלי הדירות יכולים לקבל מבחינת תמורות מסחריות.

לכן, וכדי להבטיח שלא תהיה פגיעה בדיירים בעתיד, אני מוודא שבחוזה של הדיירים שלי יש תמורת מינימום ועלייה בתמורה אם דו"ח האפס של הפרויקט מאושר על ידי הבנק המלווה טרם היתר בנייה ויראה רווחיות פרויקט מעל השיעור המינימלי שייקבע בתקן 21, שגם הוא נמצא בהליכי עדכון ותיקון".

לדברי עו"ד בר־יוסף ישנו עוד נתון שחשוב לבדוק בהקשר זה, ושגם הוא יסייע 'לעשות סדר בדברים': "אני נוהג לבדוק את הרווחיות של היזם מהפרויקט לא רק בזמן הוצאת הדו"ח במסגרת תקן 21, אלא שנתיים מאוחר יותר - בעת הוצאת היתר הבנייה. כשמגיעים לרגע הוצאת ההיתר אפשר לבדוק את רווחיות הפרויקט בצורה נקייה ומדויקת יותר, בלי התערבות של העירייה ושל הוועדה המחוזית או התערבות חיצונית אחרת, ואז - אם ההסכם קובע עלייה בתמורה לדיירים כנגזרת מרווחיות פרויקט במעמד זה - הרי שהצלחתי להגן על הדיירים שלי. אמת, מנגנון חלוקת התמורה הנוספת הזו מורכב ולא פשוט, אבל אם מנסחים אותו בצורה מסודרת וברורה לא צריכה להיות בעיה.

עוד חשוב לבצע את בדיקת מידת הרווחיות בהתאם לעלויות הפרויקט, ולא בהתאם להכנסות, כפי שרבים טועים לעשות. גם היזם עצמו וגם הבנק המלווה בודקים את הרווחיות של הפרויקט כנגד העלויות שלו, וזו הדרך הנכונה לעשות זאת".

עו"ד בר-יוסף יודע כי הפתרון האמיתי לא טמון במהלכים הללו, אלא בשינוי כולל של התפיסה סביב תחום ההתחדשות העירונית, וסביב ענף הנדל"ן כולו. "התחום סובל כיום מבעיות רבות", הוא אומר. "אין תכנון ארוך טווח: קובעים דבר מסוים, מתחילים לרוץ איתו - ובעוד חמש שנים יבדקו ויבינו מה נעשה לא נכון. הגישה הזאת חייבת להשתנות: בואו נעצור את הכול, בואו נבצע את הדברים בראייה צופה פני עתיד, בואו נתכנן את ההתחדשות העירונית בישראל כמו שצריך".

לעמוד הפייסבוק של עו"ד רועי בר-יוסף

לעוד כתבות ועדכונים בנדל"ן לחצו כאן
להורדת האפליקציה של מרכז הנדל"ן לחץ כאן
לאתר מרכז הנדל"ן