הסכם תמ"א 38 מסדיר בין היתר את לוחות הזמנים לביצוע התחייבויות הצדדים. היזם מתחייב לבצע את הליכי התכנון (הוצאת היתר) תוך תקופה מסוימת, וכן מתחייב להשלים את הבנייה בתוך זמן קצוב. נהוג לאפשר ליזם להאריך את תקופת ביצוע עבודות הבנייה במקרים שבהם עבודות הבנייה מתעכבות בשל אירועים שאינם בשליטתו, כגון מצב מלחמה, עוצר או מחסור בחומרי בנייה הקרויים "כוח עליון". עוד נהוג להחיל לעניין זה את הוראות חוק המכר (דירות) הקובע איחור מותר של 60 יום ומעל לכך מטיל על היזם חובה לשלם לבעלים פיצוי כספי.
בין יתר ההסדרים שבין הצדדים בעסקת תמ"א 38, מאפשר היזם לבעלי הדירות לבצע שינויים בדירות החדשות, כלומר להזמין מהקבלן המבצע שינויים/שיפורים/אביזרים נוספים לדירה. במקרה זה מבקש היזם לכלול בהסכם התמ"א הוראה לפיה יידחה מועד המסירה לאפשר את ביצוע השיפורים שהוזמנו. האם עמדה זו של היזם ראויה ונכונה?
סוגיה זו נדונה לאחרונה בבית משפט השלום בחדרה במסגרת תביעה שהגיש רוכש דירה נגד חברה יזמית, שבה טען הרוכש כי הדירה נמסרה לו באיחור ועל כן יש לחייב את החברה היזמית בתשלום פיצוי.
המחלוקת: האם השיפוץ שווה דחייה
ב-3.12.2013 חתם הרוכש על הסכם לרכישת דירה בפרויקט "שכונת כליל החורש (דירות נוף)" בפרדס חנה-כרכור, ומועד מסירת הדירה נקבע ל-31.12.2015. הדירה נמסרה לרוכש רק ב-30.3.2016, כלומר שלושה חודשים לאחר המועד הנקוב בהסכם.
בחודש יוני 2014 נחתם הסכם שינויים בין הרוכש ובין הקבלן המבצע. בהסכם השינויים לא פורטו השינויים שהזמין הרוכש ונכתב כי הרוכש מאשר כי עקב ביצוע השינויים המבוקשים תתעכב השלמת הדירה ויידחה מועד המסירה הקבוע בחוזה המכר ב-12 שבועות מעבר לתקופות הדחייה המותרות לפי חוזה המכר, ונקבע כי הרוכש מסכים שאיחור לא יצמיח לו כל זכות לפיצוי.
בתביעה שהגיש הרוכש נטען בין היתר כי השינויים שביקש לערוך בדירה היו מינוריים והסתכמו בהתקנת דגמים שונים של אמבטיה, כיור ואסלה ללא הזזה או שבירה של קירות. לפיכך, טען הרוכש, לא היה מקום לדחיית מועד המסירה של הדירה, ואם נדחה המועד בכל זאת, הרי שעל היזם לפצות אותו בגין האיחור במסירה.
מנגד טענה החברה היזמית, כי בסעיף 15.8 להסכם הרכישה נקבע שאיחור של עד 60 ימים במסירת הדירה לא ייחשב כהפרת חוזה מצידה ולא יהא כרוך בפיצוי, וכן שבהסכם השינויים אישר הרוכש כי מועד מסירת הדירה יידחה בכ-12 שבועות (84 ימים) מעבר לתקופת הדחייה המוסכמת בהסכם הרכישה. נוכח האמור, טענה החברה היזמית, לא חל איחור במסירה המטיל על החברה היזמית לשלם לרוכש פיצוי כלשהו.
החלטה: על היזם לשלם פיצוי
בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכש דירה באמצעות קביעת הסדר קוגנטי (שאינו ניתן להתניה) של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של 60 ימים.
נקבע עוד כי מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה.
עוד נקבע כי בהתאם להלכת בית המשפט העליון (הלכת שמש), יש להבחין בין הסכמה של הצדדים על מועד מסירה חדש, לאור בקשת רוכשי דירה להכניס בה שינויים, כלומר "עדכון" מועד המסירה בהתאם לשינויים המבוקשים, לבין שימוש בבקשת השינויים כאמתלה למתן פטור לקבלן מחובת הפיצוי המוטלת עליו בחוק.
בית המשפט הוסיף וקבע כי כאשר חוזה המכר קובע הוראה רחבה המאפשרת לקבלן לדחות את מועד המסירה ללא קביעת מועד מסירה חדש וברור, אזי מדובר בתניית פטור מובהקת ואסורה. יש לוודא כי המועד שנקבע לביצוע השינוי נמצא ביחס סביר להיקף השינוי המבוקש.
נקבע כי החברה היזמית לא הראתה שהשינויים המינוריים שביקש הרוכש הצדיקו דחייה כלשהי במועד המסירה המוסכם. תקופת הדחייה שנקבעה בהסכם השינויים, בהיקף של 12 שבועות, הינה תקופה שאיננה עומדת בכל קנה מידה הגיוני וסביר למשך הזמן הנדרש לביצוע השינויים ולפיכך יש לקבוע, כי תניית דחיית מועד מסירה אשר נקבעה בהסכם השינויים נועדה ליתן בידי החברה היזמית והקבלן מטעמה פטור מהחובה למסור את הדירה במועד שנקבע בהסכם וזאת שלא כדין ושלא לפי מידת ההגינות.
ת"ק 58798-02-19 בלו ואח' נ' אאורה ישראל בע"מ.
הכותב מומחה למקרקעין ולהתחדשות עירונית