למה התחלות הבנייה לא עולות? כי העדיפו את מחיר למשתכן

שמחתי לשמוע ששר הכלכלה, אלי כהן, מודה שתוכנית מחיר למשתכן לא השיגה את המטרות שלה. פחות שמחתי כשהוא הודיע שהממשלה תחליף אותה כאשר התחלות הבנייה יגיעו ל- 70 אלף בשנה.

כי יש כמה דברים שבהם כדאי לעדכן את השר כהן. הדבר הראשון, זה שאם התחלות הבנייה יגיעו ל- 70 אלף יחידות בשנה, ממילא לא יהיה צורך במחיר למשתכן. כמות כזאת של דירות בשנה תספיק כדי לענות על כל הביקוש, וקצת מעבר, מה שיביא באופן טבעי לירידת מחירים. למעשה, לו הממשלה הייתה פועלת להגיע ל- 70 אלף התחלות בנייה בשנה במקום להוציא את הכסף על מחיר למשתכן, המצב של הרוכשים היה טוב בהרבה, מכיוון שהמחירים היו יורדים עבור כולם, ולא רק עבור אלו שזכו בהגרלות.

הבעיה היא, שאנחנו ממש לא קרובים ללהגיע ל-70 אלף התחלות בנייה בשנה, ומחיר למשתכן ממש לא עוזרת בנושא הזה. כפי שאפשר לראות בתרשים המצורף, כאשר התחיל גל עליות המחירים, התחלות הבנייה היו באזור ה-35 אלף בשנה. כשהקבלנים הבינו שהביקושים גדלו, מספר התחלות הבנייה החל לעלות, והגיע ללמעלה מ-50 אלף ב-2015, עוד לפני שהתחילו עם מחיר למשתכן. ברגע שהתחיל להתברר לקבלנים שמשרד האוצר מאמין שמחיר למשתכן זאת הדרך קדימה, מספר התחלות הבנייה חזר לרדת, ונכון ל-2019, הוא כנראה יחזור להיות מעט מתחת ל-50 אלף, כפי שהיה לפני שמר כחלון הפך לשר האוצר.

הדבר השני שכדאי להודיע לשר כהן זה שמחיר למשתכן לא רק שלא עוזרת לכך שמספר התחלות הבנייה יגיע ל-70 אלף, היא מפריעה. לכן כל עוד היא נמשכת, מספר התחלות הבנייה לא יכול לעלות יותר מדי. הסיבה היא פשוטה. מי שתכנן את מחיר למשתכן לא רצה שמחירי הדירות ירדו. הוא רצה לתת לקבוצה מסוימת דירות מוזלות. ויש הבדל גדול בין ירידת מחירים לבין רכישה של דירות מוזלות: אם מחירי הדירות יורדים, מי שרוכש את הדירות לפני, או במהלך, ירידת המחירים נפגע. לעומת זאת, אם מישהו רכש דירה במחיר מוזל, הוא מרוויח מקנייה בזול ומכירה ביוקר. במילים אחרות: מחיר למשתכן תוכננה להיות מתנה למי שזכה בהגרלה, וכדי שהמתנה תהיה אטרקטיבית, אסור שהמחירים ירדו, כי אם המחירים ירדו, מי שקנה במחיר למשתכן לא ירוויח.

לו משרד האוצר היה מעוניין להגיע ל-70 אלף התחלות בנייה, או יותר, זה לא היה בלתי אפשרי. אבל אז מה שנדרש היה זה לתת ליזמים רשת בטחון ממשלתית כדי שיהיה להם כדאי לבנות גם אם המחירים ירדו. הייתה לזה כמובן עלות, אבל כנראה שהיא הייתה נמוכה מהעלות של סבסוד הקרקע כפי שנעשה במחיר למשתכן. אבל כנראה שלחלק מתנות ולהראות כמי שנלחם בקבלנים זה יותר משתלם פוליטית מלעשות את מה שצריך כדי להוריד את מחירי הדירות.

ד"ר אביחי שניר - המכללה האקדמית נתניה