"לתמ"א 38 היה פוטנציאל אדיר - אבל היא נכשלה"

"התמ"א לא באמת צפויה לחיות ב-3 השנים הקרובות, התמ"א מתה, התהליכים מתארכים", כך אמר הבוקר (רביעי) מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית, אסף סימון, בפורום התחדשות עירונית במסגרת DUNS 100 שערכה קבוצת דן אנד ברדסטריט במלון דיוויד אינרקונטיננטל בתל אביב. "כולנו מדקלמים את התוכניות, המדינה צריכה להחליט האם משקיעה בתמ"א או מתרכזת במתחמים הגדולים של הפינוי בינוי. התוכנית לא הצליחה, כמה מבנים הצלחנו לחזק? התוכנית עם הפוטנציאל האדיר אבל מעבר לאחוזים בודדים לא הצליחה", אמר סימון.

לדברי סימון, "תוכנית 2040 שאושרה ע"י הממשלה ב-2017 היא הסמן הימני לפתרון מצוקת הדיור בישראל. התוכנית תוכננה כך שהיא נותנת מענה לביקוש הגובר וההולך של 15,000,000 תושבים עד לשנת 2040. כאשר היעד אותו הציבה הממשלה עמד על 1.5 מיליון דירות מתוכן כחצי מיליון דירות של התחדשות עירונית. היות, והתמ"א לא יכולה לספק מספר כזה רק מתחמי פינוי עתירי היקף יתנו את המענה ליעדים שהציבה המדינה על בסיס צרכי האוכלוסייה".

למרות אמירות אלה נראה כי כרגע תחום ההתחדשות העירונית לא נח על שמריו. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט תחום ההתחדשות העירונית גלגל כ-20 מיליארד שקל בשנה החולפת, המהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי בענף הנדל"ן למגורים. חלקן של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, מהסך הכולל של התחלות הבנייה נמצא במגמת עלייה מתמדת, ובשנת 2019 מהווה כ-20% מסך התחלות הבנייה. כ-70% מהדירות שהחלו להיבנות נמצאות בת"א והמרכז. בענף פועלים כ-1,500 יזמים שונים, נכון לסוף 2019, מספר הפרוייקטים בביצוע של התחדשות עירונית עמד על כ-1,800.

עם זאת ניכר חוסר ודאות בנושא. אפרת שגב סמנכ"ל, מנהלת אגף כלכלה מידע ומחקר בדן אנד ברדסטריט אמרה בפורום כי "תחום ההתחדשות העירונית מצוי בשנה האחרונה בתקופה מתמשכת של חוסר וודאות עקב שינויי מדיניות תכופים. מציאות מורכבת זו יחד עם ההאטה הכללית בענף הנדל"ן הביאו גם לעליה ברמת הסיכון במקטע היזמי, וליותר יזמים שנקלעו השנה לכשל פיננסי.
"רמת הסיכון עלתה בחצי השנה האחרונה, ב-25% מהפרוייקטים של התחדשות עירונית נרשמה עלייה ברמת הסיכון, בכ-20% מהפרוייקטים הוחלף קבלן הביצוע לפחות פעם אחת, למעלה מ-15% מהפרוייקטים החליפו ידים בין יזמים כ-15% מהיזמים לא עומדים בהסכמי הליווי".

עו"ד שחר רז, בעלי ד.ר חיזוק ובינוי אמר כי אחד החסמים המרכזים שהכשיל את התוכנית היה אחוז ההסכמה הגבוה. "הכוח שניתן בידי מיעוט, מעודד סחטנות וחוסר כדאיות כלכלית, שומעים על כוונה מהמחוקק להוריד את הרף הנדרש, אנו מקווים שעוד בחייה של תמ"א 38 התיקון יבוצע ונצליח להוציא עוד פרוייקטים".

גם יוסי חסון, מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל, הסכים כי התמ"א מגיעה לסוף דרכה. "מדובר בתוכנית לא טובה שצריכה לעבור שינויים, יש כאן בעיה של מרכזי ערים שצריך לחזק ולתכנן אורבנית בצורה יותר נכונה, להוסיף יחידות ולחזק מבנים. הדבר החמור ביותר בתמ"א, מה עושים ב- 3 השנים הקרובות? בפועל לא תהיה תמ"א ב- 3 השניים הקרובות, רק מי שכבר התחיל תהליך יצליח לסיים, לכל השאר זה לא רלוונטי, כך שמבחינתנו התמ"א תמה. כבר עכשיו במקום הרגו את התוכנית".
עם זאת, דוברים אחרים הצביעו על כך שלא נמצא פיתרון חלופי לתוכנית. גיא חליפי, בעלי חברת אבירים טען כי "אי אפשר להרוג את התמ"א, מה יהיה הפיתרון של הבניין הבודד שצריך לחזק שאינו נמצא במתחמי פינוי בינוי? לשם צריך לכוון מבחינת חקיקה, ושם צריך לתת את המענה". נועם שרון, סמנכ"ל שיווק טל בר בנייה ופיקוח אמר כי "התמ"א לא תרד מסדר היום, אנחנו לא רואים שיש פתרון אחרי לבניינים בודדים, הבעיה שלנו זה חוסר הוודאות, שיש פתאום שינוי מדיניות ושם צריך לתת את הדעת".

עו"ד קרן פרשקר, שותפה ברז-כהן, פרשקר הביעה אופטימיות לגבי העתיד. "תמ"א 38 אולי תגיע לקיצה הפורמלי, אולם היא הניחה מורשת תודעתית, שלל תוכניות, והרבה פרקטיקה שתביא להמשך המיזמים של הריסה ובנייה מחדש. ראשית התמ"א הביאה עימה לאישור תוכניות רבות שאושרו מכח סעיף 23 שבה. רוב רובן של התכניות האלה ימשיכו בחייהן גם לאחר תפוגתה של התמ"א עצמה. שנית, מורשת עצומה של פרקטיקה התפתחה סביב התמ"א שתאפשר המשך של פרוייקטים באמצעות צינורות תכנוניים חלופיים. הבנקים סוף סוף גיבשו נוהלים ברורים ואחידים לליווי פרוייקטים. עורכי דין רבים הפכו מומחים בייצוג דיירים ואחרים הפכו מומחים בייצוג יזמים. קיימת חקיקה אזרחית משלימה שמאפשרת את תקומתם של הפרוייקטים. יזמים רבים התמחו באופן בלעדי במיזמי תמ"א.

"הציבור הפנים את האפשרות להתקשר בעסקת תמ"א והחששות מן הלא נודע שהיו בעבר, נמוגו. קמו קרנות השקעה רבות ועוד. כשכל התשתית הזו קיימת, השוק לבטח יימצא צינורות תכנוניים חליפיים. צפוי כי משך התכנון, במקומית בהם לא אושרו תכניות מכח סעיף 23, יארך. אולם בשום פנים ואופן העסקאות לא תעלמנה ביום