מפצלים דירה? היזהרו שזה לא יגדיל לכם את המס

מדינת ישראל מעודדת השכרת דירות למגורים. היא עושה זאת באמצעות הענקת פטורים שונים ומס מופחת על הכנסות משכר דירה העומדות בתנאים שנקבעו.

קיימים קריטריונים ברורים למסלולי הפטור וההקלות, ואלו רלוונטיים כאשר מדובר בהשכרת דירות למטרות מגורים ולטווח הרחוק (בשונה משכירויות לטווח קצר). עם זאת, כאשר מדובר בהשכרה של דירות מרובות, הנוהג החדש הוא להתייחס אל ההשכרה כאל ניהול עסק לכל דבר, מה שמשנה את חבות המס משמעותית.

ככלל, ישנם 3 מסלולים מרכזיים למיסוי הכנסות משכר דירה בישראל: פטור מלא (עד הכנסה של 5,090 שקל לחודש), פטור חלקי (5,090 -10,180 שקל), מס מופחת של 10% ומסלול מלא (לפי מדרגות מס). שני האחרונים נקבעים לפי מבחנים שונים, וכלל המסלולים מתייחסים להשכרת נכסים אישיים למטרות מגורים.

בעוד שבעבר היה מסלול המס המופחת הפופולרי במסלולי המיסוי של שכירויות, בשנת 2018, לאור פסק דין בירן בו קבע בית המשפט כי עו"ד שרגא בירן ישלם מס מלא כעסק על 24 הדירות שבבעלותו, התרחשו כמה שינויים מהותיים. בעקבות הלכת בירן פרסמה רשות המסים טיוטת חוזר המבהיר כי השכרה של מעל 10 דירות תיחשב כהכנסה מעסק, מה שעשוי להגיע לכדי חבות מס של 50%.

כאשר מדובר בהכנסה בגין פחות מ-10 דירות, קבעה רשות המסים כי עד 5 דירות ניתן למסות במס מופחת של 10%, ובין 6-9 דירות, הדבר יהיה נתון לשיקולי רשות המסים.

סוגיה משמעותית עבור בעלי הנכסים היא 'פיצולי הדירות' - חלוקה של דירה אחת לכמה יחידות דיור, והשכרתה לכמה שוכרים. השאלה הנשאלת היא האם כל יחידת דיור נחשבת כנכס, במכלול הקובע האם מדובר בפעילות עסקית או פרטית.

כך למשל, לאחרונה דחה בית המשפט את מרבית ערעורו של יעקב ארביב (63), אשר בבעלותו 9 נכסים - 5 מהם רשומים על שם כל אחד מחמשת בניו. נכסים אלו פוצלו לעשרות יחידות דיור קטנות והושכרו בעיקר למעוטי הכנסה כגון פועלים ועובדים זרים. ארביב הצהיר על הכנסותיו כפרטיות, ובהתאם שילם על רובם מס מופחת. ילדיו כלל לא הצהירו על הכנסותיהם בטענה לפטור.

השופט קירש נדרש להחליט האם מדובר בהכנסה פרטית או עסקית. הוא קבע כי מאחר ומדובר ב-30 יחידות דיור (גם אם אלו נולדו מנכסים בודדים בלבד), והיות שארביב מפעיל בעצמו מנגנון להשכרתם במקובץ, הכולל פעולות השבחה, עשייה שוטפת ענפה, ידע המקצועי רב, נטילת הסיכונים ועוד, הרי שמדובר בהכנסה עסקית מנכסיו.

ומה עם ההכנסות מנכסי הילדים? השופט קירש קבע כי גם ההכנסות מנכסי הילדים הן עסקיות, היות וארביב שולט באופן מוחלט הן בנכסים והן בתשואה הכספית מהם, ולכן יש לשייך אותן אליו גם לצורכי מס.

לא בהכרח. כאשר בית המשפט או רשות המסים באים לקבוע האם מדובר בהכנסה כעסק, בעיקר בדירות מפוצלות, יש משמעות גם לפעולות ההשבחה והשיפור המתבצעות בנכסים, להיקף הפעולות השוטפות הנדרשות להפקת ההכנסה, לפעולות המתבצעות לניהול העסק ועוד, ולא רק לכמות היחידות.

ההגדרה כעסק, כאמור, נתונה בסופו של דבר לשיקול דעת השופטים. לכן, חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום, אשר הינם גם בקיאים בשינויים המתרחשים בו מעת לעת.

משרד עו"ד זרקו זמיר הוא משרד מומחה לדיני מסים