תמ"א 38 תוארך בשלוש שנים בלבד ותסתיים בשנת 2022, כך החליטה לפני זמן קצר המועצה הארצית לתכנון ובנייה. בכך התקבלה הצעת הולנת"ע שנתמכה בעיקר בעמדת מינהל התכנון.
במהלך הדיון הפתוח שהתקיים קודם לכן, הפתיע נציג משרד הפנים, אלעד לב, כשהודיע על התנגדות המשרד למתווה שגיבשו מינהל התכנון והוולנת"ע (ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים) לביטול תמ"א 38 בתוך שלוש שנים. כמוהו גם נציג לשכת עורכי הדין הביע התנגדות למתווה, וכך גם הוועדה הממשלתית הבינ-משרדית להערכות בפני רעידות אדמה.
הטענות העיקריות שהעלו מתנגדי המתווה היו, שהאלטרנטיבה לתמ"א 38 אינה מגובשת מספיק. וכי תהליכי החקיקה שהיא מחייבת, עלולים לארוך יותר משלוש שנים. כן טענו המתנגדים למתווה המוצע שלא ניתן לקבוע, שתמ"א 38 נכשלה מההיבט העיקרי שלה, שהוא חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה.
נציג משרד הפנים, אלעד לב הסביר, כי תחת משרד הפנים קודמה התמ"א, וכי המשרד מלווה אותה, תוך קיום קשר עם רשויות המקומיות וגורמים נוספים, ועל כן במשרד רואים לסוגיית התוכנית חשיבות רבה. "אין מחלוקת שהתמ"א לא יושמה באזורים שבה היא הכי נדרשת. עם זאת, אלפים ועשרות אלפי מבנים כן מוגנו, לעומת שום דבר אחר שנעשה שלא באמצעות התמ"א", אמר לב שהוסיף כי "התמ"א נותרה כלי בודד, אמנם לא מיטבי, אבל אין אף כלי אחר כרגע. לכן לוותר עליו ייצור לדעתנו פגיעה משמעותית. אנו נתמוך בכל נושאי החקיקה שהוצגו - אבל חקיקה לא תארך שלוש שנים וגם לא ארבע שנים וצריך לפתח את האלטרנטיבה המאוד טובה, מבלי לבטל את התוכנית הקיימת. תמ"א 38 הוא כלי לא מושלם, אבל כזה שנותן תוצאה ואבור לוותר עליו ללא תחליף", אמר לב.
ואולם נראה, כי המתנגד המשכנע ביותר למתווה היה אמיר יהב מנהל ועדת ההיגוי הבינמשרדית להיערכות בפני רעידות אדמה. "מדובר במדיניות של המדינה להיערכות המדינה בפני רעידות אדמה וחירום, לא התחדשות עירונית", אמר יהב. הוא הציג מצגת שכללה סרטון מרעידת אדמה שאירעה בניו זילנד, שבה מבנים שחוזקו שרדו את הרעידה, בעוד שמבנים סמוכים שלא חוזקו - קרסו ונהרסו. "כל הזמן מדברים כאן על מבנים, אבל צריך לדבר על אוכלוסייה. כחצי מיליון בני אדם נמצאים בתהליכים של חיזוק מבנים, וכל זה ב-0 שקלים מתקציב המדינה", אמר יהב. הוא הדגים רעידת אדמה שנערכה בים התיכון כ-210 ק"מ מערבית מחיפה. על אף שהייתה חלשה יחסית, היא הורגשה ברוב חלקי המדינה.יהב הזהיר, כי על פי הערכות המומחים, לאורך השנים נרשמות תזוזות לאורך קו ההעתק של ים המלח, מה שצובר אנרגיה לרעידה שעלולה להגיע לרמות של 7-7.5 בסולם ריכטר, כלומר עוצמה גבוהה ביותר. יהב גם יצא כנגד טענות שהועלו בוולנת"ע, שחיזוק מבנים לפי תמ"א 38/1 עלול להיות בעייתי.
הוא הביא תמונות מרעידת אדמה שהייתה באיטליה, שבה מבנים בבית ספר שחוזקו בתקן האירופאי שעליו מבוסס התקן הישראלי, שרדו את הרעידה עם נזקים מינימליים בעוד שמבנים שלא חוזקו - קרסו. לסיכומו של דבר, יהב ביקש מחברי המועצה להאריך את תוקף התמ"א בחמש שנים, ולא לבטלה. נציגת לשכת עורכי הדין, ציפי רוזנברג תמכה אף היא במתן אורכה נוספת לתמ"א 38, והזהירה, כי "אנחנו יודעים כמה זמן לוקח לתהליכי חקיקה כאן".
שני הצדדים הישירים שהתעמתו במהלך הדיון, היו נציגי הקבלנים ונציגי הרשויות המקומיות. נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, דיבר על הקמת 22 אלף יחידות דיור חדשות עד כה במסגרת התמ"א, ועל 14 אלף דירות שמוגנו. "ברור שיש בעיה בפריפריה, אבל זה לא אומר שיש לבטל את תמ"א 38 ושהיא נכשלה", אמר סרוגו. "בתמ"א 38 יש בעיות תכנון, אבל אנחנו צריכים להגיע לפשרות. לתמ"א 38 היתה אבולוציה: תמ"א 1, תמ"א 2, תמ"א 3, בצדק יש למהנדסים חששות מה יקרה עם בניין רעוע שהעמסת עליו עוד שתי קומות. לכך תמ"א 3 נותנת פתרון, בצורה של ניוד זכויות, לאזורים אחרים של העיר. לכן אנו בדעה שהתהליך האבולוציוני הזה צריך להמשך".
לאור זאת, ביקש סרוגו להאריך את זמן קיום התמ"א בחמש שנים במקום בשלוש שנים כפי שהוצע, ואף קרא להכיל את התוכנית החדשה רק על רשויות מקומיות שיגבשו תכנית מתארית להתחדשות עירונית, ועל האחרות - להמשיך את תמ"א 38. "אם אין לרשויות מקומיות תכנית מתאר בתוקף להתחדשות עירונית, לא להעביר להן סמכויות, כי אם יועברו ללא תכנית - יווצר ריק. אסור שתפוג תוקפה עד לתכנית מתאר שתאושר, כי אחרת לא תאושר תכנית מתאר" אמר סרוגו.
לעומתו מנכ"ל פורום ה-15, איתן אטיה, שגם דיבר בשם המרכז לשלטון מקומי, קרא למועצה הארצית דווקא לקצר את חייה של תמ"א 38 לשנה אחת בלבד. "תמ"א 38 מחייבת את הרשויות המקומיות להוסיף שטחי ציבור מבלי שיש שטחים לזה ואף לא מקור תקציבי, שהוא היטל השבחה. אין מקור אחר. בסופו של דבר ההשפעה השולית של תמ"א 38 היא מאוד קטנה", טען אטיה. "תמ"א 38 מגדילה פערים בין מרכז לפריפריה ולכן אנו דורשים הקמת קרן לחיזוק מבנים בפריפריה. נקודה נוספת: תמ"א 38 מגדילה פערים בתוך הערים שבה היא נעשית, כי יש פערים גדולים בין שכונות היוקרה המבוקשות לבין השכונות המוחלשות. אנו חוששים שאם תאריכו את התמ"א לאוקטובר 2022 הליכי החקיקה יידחו ויידחו ונגיע למועד הזה ללא אלטרנטיבה", הסביר אטיה בדיון.
נציג האדריכלים והמתכננים חיימי שניידר הודיע, כי הארגונים הללו תומכים בהמלצת הוולנת"ע: "אנו חושבים שההחלטה מאוזנת ונכונה וחושבים ששלוש שנים עוברות מהר וצריך לערוך מעקב אחרי התהליכים. צריך להביא לכך שזמן אישורי התב"ע והוצאת ההיתרים יהיו הרבה יותר מהירים מהיום; צריך לדרוש מהרשויות המקומיות למפות את כל המבנים הנדרשים", אמר.
את הדיון סיכמה מנהלת מינהל תכנון, דלית זילבר, שאמרה, כי "לפני 14 שנים אמרו שאם נסגור את קומת העמודים, נחזק את המבנים בפני רעידות אדמה. מאותו רגע ועד למה שקיבלנו היום, זה תכנון רע ותמ"א שאיבדה את הכיוון שלה. אנחנו מדברים על העתיד של כל מדינת ישראל, להביא עוד 2.6 מיליון מבנים. זה לא יקרה עם תמ"א 38, אלא רק עם התחדשות עירונית אמיתית".