מכרתם דירה: האם ומתי מגיע לכם פטור ממס שבח

כשאנחנו מחליטים למכור דירת מגורים, נרצה לדעת מראש האם נצטרך לשלם מס בגין הרווח, ואם כן, כמה. ככלל, הרווח ממכירת דירת מגורים חייב במס שבח על פי הוראות חוק מס שבח. ואולם, בחלק מהמקרים קיים פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים בתנאים מסוימים.

נעמוד על החיוב במס שבח והתנאים לפטור ממנו בעת מכירת דירת מגורים.

החיוב והפטור ממס שבח הם למה שהחוק מכנה "דירת מגורים מזכה". דירת מגורים מזכה היא דירה, או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה, אינה מהווה מלאי אצל המוכר (כלומר, הפטור לא חל על קבלן או סוחר) והיא משמשת בפועל למגורים באחת מהתקופות הבאות לפחות: בתקופת 4/5 מהתקופה שמאז רכישתה ועד מכירתה או תקופת 4 שנים לפני מכירתה.

במכירת דירת מגורים מזכה, השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ה-1.1.2014 פטור ממס. הרווח המיוחס לתקופה שלאחר ה-1.1.2014 חייב במס שבח בשיעור של 25%.

במקרים מסוימים כאשר מדובר במכירה חייבת, ושווי הדירה מעל כ- 4.5 מיליון שקל יחול גם מס יסף בשיעור של 3% (במקרים אלה, סכום השבח הריאלי ייווסף במלואו לסך ההכנסה החייבת של המוכר, מכל המקורות, ומס היסף יחול על הסכום העולה על 649,560 שקל נכון לסוף 2019).

המוכר יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתנאים הבאים:

1. הדירה היא הדירה היחידה שיש למוכר, כולל בן זוגו וילדיו עד גיל 18.

הדירה תיחשב דירה יחידה גם אם המוכר רכש דירה אחרת כתחליף לדירה הנמכרת 24 חודשים לפני המכירה; או אם מחזיק בנוסף בדירה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997; או אם חלקו של המוכר בבעלות בדירה נוספת אינו עולה על שליש; או אם קיבל דירה בירושה וחלקו אינו עולה על חצי; או אם מחזיק בדירה שנתקבלה בירושה בתנאים מסוימים.

מנגד, לא יראו בדירה "דירה יחידה", אם המוכר מחזיק בנוסף לדירה הנמכרת, שיעור מסוים באיגוד שמחזיק בדירת מגורים.

2. המוכר היה בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות. אם המוכר רכש את הדירה טרם בנייתה, התקופה כאמור תחל רק מיום סיום הבנייה (לרוב, קבלת טופס 4).

3. המוכר לא מכר במשך 18 חודשים דירת מגורים אחרת בפטור דירת מגורים יחידה.

4. מחיר המכירה של הדירה לא עולה על 4,508,000 שקל (נכון לשנת 2019). יתרת הרווח מהמכירה, מעבר לתקרה הנ"ל, תחויב באופן יחסי במס שבח החל על דירת מגורים מזכה.

אם שווי הדירה ללא זכויות הבנייה נמוך מ-2,082,000 שקל (נכון לשנת 2019), יחול פטור נוסף על זכויות הבנייה עד לתקרה של שווי הדירה ללא הזכויות. או ההפרש שבין הסכום כאמור לשווי הדירה, לפי הנמוך. במידה ושווי הדירה ללא זכויות הבניה עולה על 2,082,000 שקל, יינתן פטור על דירת המגורים בלבד וזכויות הבנייה יתחייבו במס. יתרת התמורה המיוחסת לזכויות הבנייה החייבת במס תחוייב במס החל על מכירת זכות במקרקעין רגילה.

תושב חוץ זכאי לפטור ממס שבח ואולם הוא נדרש להוכיח כי אין לו דירת מגורים נוספת במדינת מקום מושבו.

בנוסף לאמור לעיל, קיים פטור על מכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל בירושה בתנאים הבאים:

א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוגו של צאצא של המוריש.

ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס בעת מכירה בהתאם לתנאים שצוינו לעיל.

פטור חד פעמי לתקופת חיים יינתן בתנאים מיוחדים אם למוכר שתי דירות מגורים בלבד; ואם המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור ממס בתוך 12 חודשים מיום מכירת הדירה הראשונה; ואם סכום השווי של שתי הדירות יחד לא עולה על 2,028,000 שקל (נכון לשנת 2019) . בנסיבות מסוימות קיים פטור גם אם שווי הדירות יחד לא עלה על כ- 3.3 מיליון שקל; ואם המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירת מגורים אחרת בסכום השווה לשלושה רבעים לפחות משווי שתי הדירות.

גם העברה של דירת מגורים במתנה לקרוב פטורה ממס. "קרוב" הוא בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, בן זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה. חשוב לשים לב, כי העברה במתנה לאחים אינה פטורה ממס, אלא אם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה או מהורי הורה.

למרות האמור לעיל, לא יחול פטור ממס שבח בגין דירה שנתקבלה במתנה, אלא אם עברה תקופת צינון כלשהי מהתקופה שבה שימשה למגורי המוכר, כדלקמן:

1. במקרה שבו הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת צינון: עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה.

2. במקרה שבו הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר, תקופת צינון: עד שיחלפו מיום שהחל לגור בה שלוש שנים. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים יתחיל לגביו מניין השנים האמורות מיום שמלאו לו 18 שנים.

האמור לעיל הוא תמצית עקרונות המס ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.

הכותבים הם עו"ד שותף מנהל מחלקת המיסים בשבלת ושות' ועו"ד ורו"ח ממחלקת המיסים בשבלת ושות'