ניסיונות המיסוי נכשלו: כך זינק מספר הדירות הריקות בישראל

170,300 דירות במדינת ישראל לא היו מאוכלסות נכון לסוף 2018. מדובר בכ-6.5% מכלל הדירות בארץ. כך עולה מבדיקה שקיימה הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). בשנה האחרונה חלה עלייה של ארבעה אחוזים במספר הדירות הריקות. למעשה, מדובר במגמה שנמשכת כבר כמה שנים. כך למשל, בשנת 2012 עמד מספר יחידות הדיור הלא מאוכלסות על 137,200, כך שמדובר בעלייה של כ-24% במספרן של הדירות הריקות בישראל עד ל-2018.

מדוע כל כך הרבה דירות נותרות ריקות למרות שהמחירים בשיא? יש לכך תשובות שונות. חלק מהדירות נמצאות במצב גרוע וממוקמות באזורים לא מבוקשים, כך שלבעליהן לא משתלם לשפצן. אחרות נמצאות בבעיות משפטיות כמו סכסוכי יורשים.

במקרים אחרים מדובר בנכסים של בעלי דירות עריריים שנפטרו וזכויות הקניין על הדירות לא הועברו עדיין. ויש כמובן דירות יוקרתיות, שבעליהן תושבי חוץ, שמאכלסים אותן רק בחופשות חגי פסח ותשרי. עוד סוג של דירות יוקרה שנותרות ריקות הן דירות שהיזמים לא מצליחים למכור אותן בשנים האחרונות, זאת מכיוון ששוק היוקרה מצוי במשבר עמוק. מהנתונים עולה כי הגידול במספר הדירות בשנה החולפת נובע מדירות שמסווגות כדירות חדשות שנמצאות בבנייה או שטרם אוכלסו, ומדירות שטרם נכנס אליהן דייר חדש.

שלא במפתיע, הדירות הריקות מצויות בעיקר בערים הגדולות. כ-11% מכלל הדירות הריקות הן בתל-אביב (18,600 במספר); כ-9% מכלל הדירות הריקות בירושלים (15,100); וכ-7% (12,400) בחיפה. במקום הרביעי בדירוג הערים נמצאת נתניה. הסיבה לכך ככל הנראה נעוצה במספרם הרב של מגדלי היוקרה שהוקמו במערב העיר בשנים האחרונות (בעיקר בשכונת נת/600) שיועדו לתושבי חוץ, שכבר לא מגיעים לישראל בכמויות שהגיעו בעבר. ערים נוספות ש"מככבות" ברשימה הן חולון (5,600 יחידות דיור), באר-שבע (4,400 יחידות דיור) ופתח-תקווה (4,100 יחידות דיור).

מאז המחאה החברתית ב-2011 נושא הדירות הריקות עומד על הפרק כהיצע בלתי מנוצל של דירות. השיח הביא להגדרה חדשה של חלק מהדירות כ"דירות רפאים". אלה מוגדרות בתקנות ממשלתיות מ-2013 כדירות שלא התגורר בהן איש דרך קבע במשך תשעה חודשים.

ההגדרה הזו אמורה הייתה לשמש רשויות מקומיות כדי שניתן יהיה לחייב את בעליהן בכפל ארנונה, ואולי לתמרץ אותם למכור אותן. ואולם, עקב מחדלים של משרדי הפנים והאוצר והרשויות המקומיות - הנוהל בוטל. במאי השנה כתב מבקר המדינה על הנושא כחלק מדוח שבדק את התנהלות משרדי האוצר והפנים והרשויות המקומיות, סביב התוכנית שנועדה להשית כפל ארנונה על דירות רפאים. מהדוח עלה כי רק תל-אביב, ירושלים וחיפה פעלו בנושא, ואולם הן לא זכו לסיוע ממשרדי הממשלה. עיריות אחרות כלל לא פעלו בנדון, ואף גורם בממשלה - לא משרד הפנים ולא האוצר - חייב אותן לעשות זאת.

מהדוח עלה כי הרעיון לחייב בעלי דירות רפאים שאינן מאוכלסות הוצג לראשונה בדוח של ועדת טרכטנברג שבדקה את שוק הדיור. במרץ 2012 החליטה הממשלה לנסות ולהילחם בתופעה באמצעות הטלת כפל ארנונה על דירות שיימצאו ריקות, ואולם ההתנהלות בוצעה בצורה שלומיאלית. בפועל, כך נמצא, הוראות השעה שלפיהן פעל מנגנון כפל הארנונה, לא הוגדרו כהלכה - מה שמנע מהרשויות המקומיות לפעול מול בעלי הנכסים.

על התנהלות משרדי האוצר והפנים כתב המבקר: "משרד האוצר ומשרד הפנים לא בדקו כיצד יושמה הוראת השעה וכיצד השפיעה החלתה, כפי שהצהירו שיעשו". המבקר המליץ כי משרדי האוצר והפנים צריכים לקיים תהליך של הסקת מסקנות והפקת לקחים בכל הנוגע להחלת הוראת השעה, וכי עליהם לבדוק את הקשיים והחסמים בהפעלתה ואת תוצאותיה.

מאז עברו כארבעה חודשים ולא נראה כי מישהו - הן מתוך הממשלה והן מבין הרשויות המקומיות - עשה משהו בנדון, ונראה כי בסך-הכול המצב הנוכחי נוח לכולם.

יובהר כי בלמ"ס לא מגדירים מהי דירת רפאים, וכי בבדיקות שהם קיימו נכללות דירות שאינן מאוכלסות באופן קבוע, דירות שמשתמשים בהן מדי פעם, דירות שדייריהן נפטרו או עברו למוסד, דירות הרוסות-אטומות, דירות חדשות בבנייה או שטרם אוכלסו, דירות בשיפוצים ודירות ריקות מסיבות אחרות.

כמה מהדירות הללו יכולות להיות מוגדרות כדירות רפאים? מרכז המחקר והמידע של הכנסת שפרסם באפריל השנה דוח על דירות הרפאים, כלל בהגדרה הזו דירות הרוסות אטומות ונטושות, וכן דירות שמשתמשים בהן מדי פעם, ודירות שבעליהן נפטרו או עברו למוסד. לפי הממצאים של הלמ"ס כעת, בעוד שבשנת 2017 עמד מספר דירות הרפאים על 73 אלף, הרי שב-2018 חלה ירידה מסוימת ומספרן עמד על כ-71 אלף.

האם הירידה הזו יכולה להעיד על ניצול טוב יותר של הדירות על ידי בעליהן? כנראה שלא. ב-2015 נמנו כ-66 אלף דירות בעלות פוטנציאל להיות דירות רפאים, וב-2016 כ-69 אלף. כך ששנת 2018 מהווה אומנם חריגה מהמגמה הכוללת של גידול במספר הדירות הללו, אבל אין עדיין ראייה לכך שהמגמה השתנתה.