מדוע מחירי השכירות בישראל יציבים ממחירי הדירות?

19 אלף דירות נגרעו ממלאי הדירות להשקעה מאז אפריל 2016, ומדובר ככל הנראה בתקדים של לפחות עשור, שבמהלך רובו המשקיעים הגדילו מאוד את מלאי הדירות שברשותם.

לא מעט גורמים בענף הזהירו כי התהליך הזה, שבא לידי ביטוי במכירות מואצות של דירות על ידי משקיעים, יגרום לעלייה במחירי השכירות, אך עד כה לא נראה שמחירי השכירות שינו במשהו את קצב עלייתם, ומאז אפריל 2016 מדד שירותי דיור שעוקב אחרי שינויים בשכר הדירה עלה ב-7%; מאז תחילת 2010 המדד עלה ב-34%, בדיוק מחצית ממדד מחירי הדירות שעלה ב-68%. נציין כי מדד שירותי הדיור שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבוסס על סקרים ולא על נתוני אמת, בהיעדר רשם שכירויות.

בכל מקרה, בעוד מדד שירותי הדיור מראה עלייה יציבה, מדד מחירי הדיור מתנהג בצורה קפריזית של עליות חדות לצד ירידות מתונות. מדוע ההתנהגות השונה של שני המדדים, שמייצגים למעשה שתי אופציות תחליפיות למגורים? כלכלנים בכירים מציעים לכך כמה הסברים.

ד"ר יאיר דוכין מהאוניברסיטה העברית מלווה עשרות שנים את שוק הדירות בישראל, ופרסם לא מעט מאמרים בתחום. "היציבות במחירי השכירות היא תולדה של גמישות רבה יותר שיש בשוק השכירות, מול שוק הדירות", הוא אומר. "אם בעל הדירה מעלה את שכר הדירה יותר מדי - השוכר יקום ויחפש דירה אחרת.

"אבל בגדול אני חושב שהיציבות בשכירות מושגת כתוצאה מזה שהתערבות הממשלה בשוק הזה היא הרבה יותר קטנה. לאורך הרבה מאוד שנים לא הוטל על השוק הזה מיסוי בכלל, כך שהוא עבד באופן חלק לגמרי. גם היום, לדעתי, חלק גדול מהמשכירים לא מדווחים על ההכנסות שלהם משכירות, ולכן השוק מתנהל בצורה חופשית כמעט לגמרי ובמצב כזה גם ההתאמות שלו מהירות וגם התנודתיות לא גדולה.

"ברגע שאתה מתערב, הסיפור אחר. אם מחרתיים יתחיל שר האוצר להפעיל כל מיני רגולציות ותקנות על שוק השכירות, התמונה תשתנה מהר מאוד. אם יפעילו על השוק הזה, לדוגמה, רגולציות שאנחנו מכירים מהקונדומיניון במדינות מסוימות, או השכירות המפוקחת והבעייתית שיש בברלין, תראה פה שוק לגמרי".

ד"ר ויצמן נגר מהמרכז האקדמי לב, שימש בעברו חוקר בכיר בבנק ישראל, וכבר בתחילת העשור פרסם מחקר במסגרת הבנק שהראה, כי עליות המחירים שאנו חווים בעשור האחרון נובעות מהורדות הריבית, ולא ממחסור בהיצע הדירות.

"לדעתי, כשבאים לנתח את מחירי הדיור בישראל, צריך להסתכל על מחירי השכירות ולא על מחירי הדירות", אומר ד"ר נגר. "מחירי הדירות מגיבים לכל מיני תופעות והם לא משקפים את הצורך במגורים. מה שכן משקף את הצורך במגורים, זה שכר הדירה, והוא עלה בסך-הכול בשיעורים די נורמליים. אני חושב שאין בעיה של מחסור בדירות, כי אם לא היו מספיק דירות, היינו רואים את שכר הדירה עולה יותר".

מחירי הדירות מתנהגים תזזיתית ושכר הדירה מתנהג באופן מתון. היית מצפה שהם יתנהגו בצורה דומה, בגלל שמדובר במוצרים תחליפיים.

"בטווח הרחוק הם באמת תחליפיים, ותמצא שמחירי הדירות לא יתנהגו בצורה שונה מאז שכר הדירה. בוא נלך לאחור לעלייה הגדולה של סוף שנות השמונים ותחילת התשעים. אין ספק שהיה פה שוק. זעזוע אמיתי של גידול באוכלוסיה וצורך אמיתי במגורים. מה שקרה במשך 3-4 שנים, שמחירי השכירות עלו יותר מאשר מחירי הדירות, וזו ראיה למה שאמרתי קודם: כשיש צורך במגורים, אתה רואה את העלייה בשכר הדירה. אחר כך מחירי הדירות עלו יותר, ואחרי תקופה מסויימת, שני המדדים הלכו באותו כיוון ביחד במשך כעשור. התגובה של מחירי הדירות היא תגובה להשקעות, לאלטרנטיבות, לריביות, אלמנטים ששכר דירה לא מגיב להם כמעט. לכן אנחנו מוצאים הרבה יותר תנודות במחירי הדירות. אבל בסופו של דבר זה צריך להתכנס".

כלומר שמחירי הדירות ירדו, או ששכר הדירה יעלה?

"איך זה יתכנס - זו שאלה פתוחה. ייתכן שמחירי הדירות יישארו באותה רמה, יעברו שנים ושכר הדירה לאט לאט ייפגש איתם; אפשרות שנייה היא ירידה מהירה, שנובעת מזעזוע עמוק. קשה מאוד לדעת איך זה יהיה. אם המצב מאוד בועתי, או אם תהיה עלייה מהירה של ריביות, אז נראה גם תגובה מהירה יותר של מחירי הדירות, בכיוון של התכנסות. נגיד שתהיה אינפלציה מסיבה כלשהי, ואז תהיה העלאת ריביות ואז הירידה תהיה יותר מהירה".

דוכין: "לאורך השנים אנחנו רואים כי מחירי השכירות הם יציבים עם עלייה קלה, ומחירי הדירות משתגעים למעלה ולמטה. זו תופעה מאוד בולטת", אומר דוכין.

"בתקופות מסוימות מחירי השכירות ומחירי הדירות לא הלכו ביחד. בעשור שבין 1997 ל-2006, מחירי הדירות ירדו בכ-25% ומחירי השכירות שמרו על יציבות עם עלייה קלה. אבל בסך-הכול, התשואה הכוללת של משקיעים משכירות למגורים כוללת את רכיב השתנות מחיר הדירה וגם את הרכיב של התשואה השוטפת משכירות. לטווח ארוך, שניהם ביחד נותנים לך תשואה שנתית כוללת של 5-6%.

"רואים את זה גם בהשוואת התנהגות השוק באזורי הפריפריה מול המרכז. במרכז רכיב עליית הערך היה דומיננטי יותר ורכיב השכירות הרבה יותר שולי. כיום יש מקומות בתל אביב ובשכונות הטובות של ירושלים, שהתשואה משכירות נמוכה מ-2% אבל מחירי הדירות עלו מאוד; לעומת זאת בבאר שבע, למשל, היתה תקופה שמחירי הדירות היו קפואים ואף ירדו, והתשואה הגיעה ל-7%. בסופו של דבר מקבלים תשואה כוללת ממוצעת של 5-6% וזה חוצה את כל האזורים בארץ, גם על ציר הזמן. גם כשיש תקופות שבהם המחירים השתנו בצורה משוגעת, והתשואה השתנתה בהתאם, אתה רואה שאחרי כמה זמן זה מתייצב

"לכן, לפי דעתי, עליית מחירי הדירות מסבירה את היציבות בשוק השכירות: כשמחירי הדירות עולים, המשקיעים פחות לחוצים על העלאת שכר הדירה. מובן שיש כאלה שלחוצים על תזרים מזומנים והם מתנהלים בצורה שונה, אבל ככלל זה המצב".

מדוע שוק השכירות אינו מגיב כמעט למצב ולירידה במלאי הדירות?

"כחלון יצר עיוותים שונים בשוק הדירות, וגם בשוק השכירות, שבין היתר באים לידי ביטוי בבנייה עודפת במקומות לא מבוקשים כמו חריש, ראש העין, קריית גת, שבהם יש הרבה מאוד דירות להשכרה ואף אחד לא רוצה לשכור אותן. אתה יכול לפעמים לרדת לרצפה עם מחירי השכירות ולא תמצא מי ירצה לשכור אותן, כי אין להם מה לעשות שם. במצב כזה, לא משנה אם המשקיעים נפטרים מהמלאי שלהם - השוק לא ירגיש בזה".

"לגבי התשואות, העולם נמצא במצב היסטורי חסר תקדים של ריביות אפס. תחשוב, אתה יכול לקנות אגרת חוב של ממשלת גרמניה ל-30 שנה, ותקבל פחות ממה ששילמת. אג"ח של ממשלת ארצות הברית תקבל אחרי 10 שנים 1.5%. ואין למישהו אמירה ברורה לאן זה הולך, וזה משפיע גם על הנדל"ן. אנשים מחפשים נכסים ריאליים עם הטונות כסף שיש להם".

פעם חיינו בעולם של תשואה שוטפת משכירות בגובה 4%; אולי צריך להתרגל לעולם של תשואות של 2%?

ד"ר נגר: "התשואות היום נמוכות, 2%-2.5%. אתה יכול למצוא בצפון ובדרום תשואות גבוהות יותר, אבל לא בטוח שתצליח לאכלס את הדירה כל הזמן. לכן התשואה מכסה לך סיכונים מהסוג הזה.

"אם אתה הולך להשקעה כזו, שאתה צריך לשלם 8%-10% מס רכישה, פלוס ההוצאות הנלוות על תיווך, עורכי דין וכיוצא באלה, אתה צריך כמה שנים כדי לכסות את ההשקעה הזו. אם אתה הולך על תיק ממוצע בקופות הפנסיה, שם אם אתה משקיע במניות, שבממוצע נותנות לך טיפה יותר, והן בדרך כלל בנזילות גבוהה יחסית - אני לא בטוח שזה פחות טוב.

"לא בכדי אתה מוצא משקיעים שיוצאים החוצה ומחפשים הזדמנויות בברלין, בגיאורגיה, בלטביה וגם בארה"ב, כי שם עדיין המחירים נמוכים, התשואות עדיין יפות, ומצפים לפיתוח במקומות האלה, ויש בזה טעם. בארץ התשואה כבר מאוד נמוכה, אל מול סיכונים שהמחירים ירדו".

ופעם גם פרמיית הסיכון על השקעה בנדל"ן היתה גבוהה, ויכולת למצוא מקומות עם 8% תשואה, לעומת 4%-3% במרכז. היום ההבדל בין התשואות במרכז לפריפריה, מאוד נמוך. להיכן נעלמה הפרמיה הזו?

ד"ר נגר: "הפרמיה הבסיסית, חסרת הסיכון, היא היום מאוד נמוכה יחסית לעבר, כמו שהריביות נמוכות. זה משום שאנשים רצים לקנות דירות להשקעה גם בפריפריה, המחירים שם עולים, ולכן גם שכר הדירה יורד והתשואה.

"העובדה שאתה רואה את עליית המחירים בכל הארץ, גם בפריפריה, תומכת בדעה שיש כאן עלייה כללית במחירים - לא כתוצאה ממחסור בדירות פה ושם. ואם זו עלייה כללית, זה נובע ממשהו שמושך הכול למעלה.

"בזמנים נורמליים, היית מצפה שעיר שמושכת אליה אנשים, מחירי הדירות בה היו עולים, ובמקומות אחרים, שאותם האנשים היו עוזבים, מחירי הדירות היו יורדים. זה לא מה שקרה היום. אז מה, בדימונה חסרות דירות? ובטבריה? ובבית שאן? לא נראה לי".