פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מחבקי עצים: איך מתמודדים יזמים עם עצים בשטח הפרויקט?

      בזמן שבכל רחבי הארץ מתקיימות מחאות נגד כריתת עצים, יזמים צריכים להתמודד דווקא עם איסורים נרחבים על כריתה, ועם עלויות של עשרות אלפי שקלים להעתקת עץ אחד

      אקליפטוס (ShutterStock)
      עץ (צילום: shutterstock)

      בשנים האחרונות אנחנו שומעים על מאבקים בכל הארץ בנושא שימורם של עצים ותיקים. זה קשור לתנופת יוזמות ההתחדשות העירונית שמיושמות על מבנים בודדים תחת חסות תמ"א 38 ולאחרונה גם על מתחמים שלמים בפינוי בינוי; לתוכניות הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) שמבקשות לפתור את בעיות הדיור של מדינת ישראל באמצעות הקמת שכונות ענק; וגם לעבודות תשתית בקנה מידה גדול - למשל, הקמת הרכבת הקלה באזור גוש דן.

      העצים, הנטועים בשטחי הפיתוח הפוטנציאליים, הפכו לאתגר שיש להתמודד איתו.

      לצד האזרחים והארגונים שיוצאים להגנת העצים, יש לא מעט אנשים, לא רק יזמים מענף הבנייה, שחווים את שימור העצים כבעיה. על פי רוב הם מוצגים כרעים, חסרי לב, או תאבי בצע, אך המציאות כמובן מורכבת בהרבה.

      "נתונים לגחמות של האגרונום העירוני"

      אדריכל רועי לויאן הוא סמנכ"ל חברת "אנשי העיר", שפועלת בעיקר במרכז ובצפון העיר תל אביב ומתמחה בהתחדשות עירונית של בניינים בודדים. ללויאן חשוב להדגיש שיש ערך בעיניו, כתושב וגם כיזם, לכך שכמה שיותר עצים יישארו בשטח. מצד שני, הוא מתאר בעיה מובנית באופן קידום הפרויקטים: "מאחר שהליך התכנון נעשה קודם לסקר העצים, נוצרים מצבים שלאחר סיום התכנון של בניין מגלים שישנם עצים לשימור, או כאלה שמתעקשים שיהיו לשימור, והם פוגעים ביכולת לבצע פרויקט, או שמסבכים את הפרויקט ומייקרים אותו.

      "כשאגרונום שנשכר על ידי היזם עושה רשימת עצים, אנחנו אומרים לו שאנחנו רוצים לשמר כמה שיותר עצים כל עוד זה לא פוגע בזכויות הבנייה. איפה נוצרת הבעיה? כשיש עץ שאנחנו רוצים להוריד כי הוא פוגע בזכויות הבנייה, או בתכנון, ואז מגיע נציג מחלקת עצים במכון הרישוי העירוני ואומר שיש עץ לשימור. האמירה הזאת תוקעת את הפרויקט. וכל זה, אחרי שכבר חתמתי עם הדיירים על תחילת קידום הפרויקט. מה זה אומר? שאני משאיר את העץ במקום וגודע מזכויות הבנייה? שבמקום 2,000 מ"ר יהיו רק 1,600?"

      יש איזה מקור מידע שאתה יכול להיעזר בו ולדעת מראש שמדובר בעץ לשימור?
      "הייתי שמח אם היה דבר כזה. שתתכבד עיריית תל אביב ותוציא שלושה מיליון שקל ותסמן, כמו שהיא מסמנת בניינים לשימור, גם את העצים. ואז אני, וגם יזם מתחרה שלי, שמגיעים לבניין, נדע שהיקף זכויות הבנייה מצטמצם בגלל עץ לשימור. ברגע שאין ודאות אנחנו נתונים לגחמות של האגרונום העירוני".

      תוכל לתת דוגמה לפרויקט שבו נתקלתם בבעיות עם שימור עצים?

      "בבניין ברחוב שרת 36 יש הרבה עצים לשימור. ריבוי העצים לשימור גרם לכך שהיינו צריכים לשנות את התכנון, לחזור לדיירים להסביר להם שלא נוכל לממש את התוכנית שהבטחנו להם. זה היה כמו להחתים את הדיירים על תוכנית חדשה".

      מעיריית תל אביב-יפו נמסר כי: "העירייה נמצאת בעיצומו של פרויקט מיפוי של עצי המופת בעיר, שהינם לשימור מחמיר ובסופו יפורסמו כל הפרטים במפת ה-GIS באתר העירייה. מיפוי זה ייתן תמונה חלקית וכן לא יכלול את החצרות הפרטיות, כך שלא יהווה תחליף לסקר עצים של אגרונום מטעם היזם, שיישאר הכרחי לתכנון הבנייה".

      "תחום הגנת העצים הוא שדה לא חרוש"

      עורך הדין אריאל קמינקוביץ' ייצג את חברת "בנייני העיר הלבנה" בערר שהגישה לפקיד היערות הארצי על פרויקט שלה ברחוב נחמני בתל אביב. מדובר בפרויקט תמ"א 38 שמשלב שני בנייני מגורים ישנים שהחברה היזמית התכוונה לחבר באמצעות מרתף חניה. האפשרות היחידה שהייתה ליזמים לייצר כניסה לחניון התת קרקעי הייתה בדופן הצידית של המבנה, מקום שבו קיימת שורת ברושים גבוהים, בני כ-80 שנה. פקיד היערות המקומי קבע שהעצים לשימור. הדיירים, מצידם, לא היו מוכנים לוותר על חניה.

      "כשהיזם הגיש ערר על החלטת פקיד היערות המקומי לפקיד היערות הארצי, פנייתו נדחתה. בשלב זה הוא הגיע אלי. שטחתי בפני פקיד היערות הארצי את כל המצב התכנוני וביקשתי דיון חוזר, ואליו הבאנו את התחשיבים, הסברנו את זכויות הקניין, הבאנו נימוקים תכנוניים, הראנו לפקיד היערות הארצי שלא מדובר פה בגחמה להוריד עצים, אלא במקום שבו בלי להזיז עצים אין פרויקט", מספר קמינקוביץ'.

      אז מה בעצם התלונה שלך?

      "תחום הגנת העצים הוא שדה לא חרוש, במלוא מובן המילה. הרי יש בתחום התכנון ובנייה עשרות תקנות, ובתחום העצים אין תקנות. הנהלים של משרד החקלאות אינם גלויים והשיקולים לשימור עץ אינם ברורים. רק כאשר פונים במסגרת המשפטית ומסבירים לפקיד היערות הארצי את המסגרת שבה הוא אמור לפעול הוא משנה את העמדה שלו".

      "לעצים יש חלופות, לאיכות החיים אין"

      עמיקם ברגר, סמנכ"ל חברת "בנייני העיר הלבנה", מספר שההחלטה לפנות שוב לפקיד היערות הארצי נבעה מההכרה שהפרויקט, שכבר תוכנן, וקודם מול הדיירים והרשויות, עשוי שלא להתממש. "להפתעתי הרבה, הייתה שם אוזן קשבת. הבינו שאי אפשר לעצור פיתוח.

      "השאלה האם עץ חשוב יותר מבניין הופכת מהר מאד לשאלה האם עץ חשוב יותר מאיכות ואריכות החיים של בני אדם. אם עצים מונעים ביצוע פרויקט של התחדשות עירונית אזי הקשישה מקומה שלישית לעולם לא תוכל להשתמש במעלית תוך פגיעה ביכולתה לצאת מהבית, דיירי הבניין לא יהיו ממוגנים עם ממ"ד או מוגנים מפני רעידות אדמה. בניגוד לרושם הכללי בציבור שבעלי דירות במיזמי תמ"א הם משקיעים ממולחים, אני יכול להעיד מניסיון שרובם דווקא משפחות שזו דירתם היחידה. זה לא פסול לשאוף למימוש זכותם הקניינית להשביח את הנכס שלהם להטבת איכות חייהם. לעצים יש חלופות, לאיכות החיים האנושית אין".

      "רק העתקת העצים עלתה 3 מיליון שקל"

      תב"ע 2500/ב מציעה בכיכר המדינה מתחם מגורים הכולל שלושה מגדלי מגורים ובהם כ-450 דירות, חניון תת קרקעי ופארק ציבורי - שטח פרטי פתוח (שפ"פ) עם זיקת הנאה לציבור - לשימוש תושבי האזור. שי צברי, מהנדס אזרחי ואדריכל, העובד בניהול פרויקטים בחברת ניהול הפרויקטים וקסמן-גוברין-גבע, היה אחראי על הטיפול בעצי הפיקוס הנטועים בכיכר.

      צברי מספר שהמחשבה הראשונית הייתה להעתיק את מרבית העצים למקום אחר, לגינה זמנית, ובסוף, אחרי התלבטות, הוחלט לשמור אותם בכיכר: "כשהתב"ע הנוכחית נכנסה לתוקף הוועדה המחוזית הודיעה שיש לקבל את חוות הדעת של פקיד היערות הארצי. הוא החליט שהוא לא מוכן לאשר העתקה כפולה (העברה לאתר זמני, ואז, עם סיום עבודות הבנייה, החזרה לאתר - ג.נ) כי בסיטואציה הזו רוב הסיכויים הם שהעץ ימות".

      צברי מבהיר שהדרישה החדשה להעתקה אחת יצרה בעיה קשה. העברה למקום אחר בעיר, למשל, פארק דרום, היתה כרוכה במבצע הנדסי שכולל גיזום רדיקלי ופירוק של הרמזורים בדרך. בנוסף, לחץ תושבי האזור שמחו בתוקף על אובדן העצים הוותיקים הוביל לחיפוש מקום לנטיעה בשטח הפרויקט. גם הנושא הזה לא פשוט משום ש6/8 משטח הכיכר אמורות להיות בנויות ולא נותר הרבה מקום פנוי. שינינו את תכנון קונטור המרתפים כדי לשים אותם במקומות מרכזיים. העצים נמצאים כבר עכשיו במקומם הסופי".

      אתה יכול להסביר מה הייתה המשמעות הכלכלית של המבצע הזה?

      "פרויקט העתקת העצים בכיכר המדינה עלה כשלושה מיליון שקל. העתקת כל עץ עולה עשרות אלפי שקלים". נזכיר כי העלות הכוללת של הפרויקט מוערכת בשוק ב-1.2 מיליארד שקל.

      צברי מציין שהיזמים היו מחויבים לשמר את כל העצים כחלק מהתנאים להיתר הבנייה: "מה שיוצא דופן כאן זה שהיזמים אמורים לפתח את כל השטח שבין המגדלים לפארק, בסגנון הסנטרל פארק, ואז להעבירו לתחזוקת העירייה. אנחנו שילמנו לעיריה מיליוני שקלים, בנוסף להקמה, על התחזוקה ל-50 שנים מראש".

      עניין העצים גם עיכב את הבנייה?

      "כן, כי העתקת העצים היתה כרוכה בתהליך ארוך של הכנת העצים. היה לנו היתר בנייה כבר בחודש דצמבר והעצים עדיין לא היו מוכנים. בגלל שהיינו צריכים לחכות כחצי שנה כדי שניתן יהיה להעתיק את העצים נוצר ליזם נזק נוסף".

      "לחפש את העצים בתחילת התכנון"

      סוגיית העצים אינה ייחודית לעיר תל אביב. אדריכלית נעמי אנג'ל, לשעבר מתכננת מחוז תל אביב במנהל התכנון וכיום פרופסורית בפקולטה לאדריכלות בטכניון, הייתה אחראית לגיבוש תוכנית הצל לשכונה שתוקם בשטחי הבסיס הצבאי תל השומר.

      התוכנית, שלימים הפכה לתמ"ל 1001 ומוכרת גם כ"תל השומר מרכז", משתרעת על שטח של כ-1,358 דונם ואמורה לכלול כ-10,000 יחידות דיור והיקף תעסוקה ומסחר של כ-440 אלף מ"ר.

      קשה להפריז בחשיבותה של התוכנית, שמחברת את הישובים קריית אונו, יהוד, גני תקווה, סביון-גני יהודה, אור יהודה ורמת גן. בשטח התוכנית עצי אקליפטוס רבים שהבריטים נטעו בשטח הבסיס הצבאי.

      אנג'ל: "מדובר בשטח גלילי (לא שייך לרשות מוניציפלית - ג.נ) והיה לי ברור שצריך להבין מה המהות העירונית של השטח הזה, ואי אפשר לתכנן אותו בחלקים חלקים. שצריך ראיה כללית של הרשת האדומה של צירי תנועה לרכב ולהולכי רגל ושל הרשת הירוקה - צירים ירוקים ופארקים.

      "כשהתקבל תיקון 89 לחוק התכנון והבנייה (שימור עצים ותיקים) אני אמרתי שצריך לשנות מחשבה ולסקור איפה יש קבוצות עצים, איפה יש לעצים משמעות.

      "הבנו שצריך לעשות את זה בתחילת התכנון ולא בסופו. עצים זה לא מיונז על הסלט המקולקל. נולדה כאן ההבנה שצריך להתייחס לתכונות הטבעיות של המקום כבסיס לתכנון.

      "כשהתחלנו להסתובב בשטח זיהינו שהתבנית של מחנה תל השומר היא נחלים, והעצים ברובם מתרכזים לצידי הנחלים. הזיהוי הזה היה מאוד מהותי. בדקנו איפה יש מקבצי עצים. טביעת הרגל של הנחלים והעצים איפשרה לנו לגבש את התכנון, ולא כמו שמקובל כיום: להעתיק, לפצות, להשאיר 15% משטח אתר הבנייה פנוי לחילחול מי נגר. זו לא גישה נכונה".

      ליאור לווינגר, אדריכל הנוף של תוכנית תל השומר: "בשכונות החדשות שמתוכננות כיום בא האדריכל ופשוט מעצב הכל מחדש, כאילו לא היה כלום לפניו.

      "כשהגעתי לתל השומר הבנתי שהבריטים השכילו לא להתעסק בעבודות עפר - הם הבינו את הטופוגרפיה. במקומות הנמוכים, איפה שהיו הצפות והיה לח ורטוב, הם נטעו אקליפטוסים.

      "בראייה הזאת היה היבט שימורי לנחלים ולעצים. וחוץ מזה, אנחנו גילינו שהמים זורמים במקום הנכון, הכל עובד. יש תפיסה אמיתית של תכנון מקיים. יש ניקוז איכותי טבעי של השטח ואתה לא צריך לחכות 40 שנים עד שהעצים יגדלו ויהיה לשכונה החדשה אופי".